Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 33-1145/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Иванова А.В.,

судей Кольцовой Е.В., Лоскутовой Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Сафиулиной Э.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 17 марта 2021 года, которым постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка N 2276-н от

1 сентября 2005 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" и Мазановым Г. И. с 1 апреля 2018 года.

Признать незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" по начислению Мазанову Г. И. арендной платы за земельный участок по договору аренды N 2276-н от 1 сентября 2005 года исходя из площади 1917 кв.м с 1 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В., судебная коллегия

установила:

Мазанов Г.И. обратился в суд с иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - КУМИ) о расторжении с 1 апреля 2018 года договора аренды земельного участка N 2276-н от 1 сентября 2005 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" и Мазановым Г.И.; признании незаконным действия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" по начислению Мазанову Г.И. арендной платы за земельный участок по договору аренды

N 2276-н от 1 сентября 2005 года исходя из площади 1917 кв.м с 1 апреля 2018 года.

В обоснование исковых требований указано, что 1 сентября 2005 года между КУМИ и Мазановым Г.И., являющимся собственником картофелеприемного пункта площадью 54 кв.м по адресу: <адрес>, заключен договор аренды земельного участка

N 2276/2005-н, согласно условиям которого в аренду истцу на неопределенный срок с 1 сентября 2005 года передан земельный участок общей площадью 3917 кв.м с кадастровым номером , расположенный по адресу: <адрес> 2, для размещения и обслуживания картофелеприемного пункта. За аренду земельного участка ответчик обязуется ежемесячно не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года, вносить арендную плату. Также договором предусмотрено, что изменения и дополнения в договор аренды составляются в письменной форме и подписываются представителями сторон. 11 июля 2016 года КУМИ уведомило Мазанова Г.И., что сведения о земельном участке с кадастровым номером аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости, в связи с чем установить предмет договора не представляется возможным. Обратившись с заявлением об аннулировании сведений о земельном участке ответчик отказался от договора, внеся в одностороннем порядке изменения в договор. Однако, несмотря на отсутствие предмета договора, производится начисление по арендной плате исходя из площади 1917 кв.м. Вместе с тем местоположение и координаты земельного участка данной площади сторонами договора не согласовывались. С момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды. Обратившись к ответчику с требованием о расторжении договора аренды, КУМИ отказало в удовлетворении данного требования. Поскольку ранее принятым судебным постановлением с истца в пользу ответчика была взыскана задолженность по арендной плате по указанному договору аренды за период со 2 квартала 2016 года по 1 квартал 2018 года, действия ответчика по начислению арендной платы с 1 апреля 2018 года являются, по мнению истца, незаконными.

Судом принято указанное решение.

В апелляционной жалобе КУМИ просит отменить решение суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что выводы суда противоречат действующему законодательству и судебной практике. Земельный участок фактически используется арендатором. Изменение субъективного отношения стороны договора к существующим договорным обязательствам, в том числе утрата арендатором интереса в использовании земельного участка не предусмотрено законом в качестве обстоятельств, изменение которых может служить основанием для расторжения договора.

В возражениях Мазанов Г.И. просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителя КУМИ Волкову М.С., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Мазанова Г.И. Шкляева С.Ю., просившего решение оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Мазанов Г.И. является с 13 ноября 2004 года собственником картофелеприемного пункта, литер А, площадью 54 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

1 сентября 2005 года между Мазановым Г.И. и КУМИ заключен договор аренды земельного участка N 2276/2005-н. По условиям данного договора истцу во временное владение, пользование на неопределенный срок с

1 сентября 2005 года передан земельный участок общей площадью 3917 кв.м с кадастровым номером , расположенный по адресу: <адрес> 2, для размещения и обслуживания картофелеприемного пункта. За аренду земельного участка ответчик обязуется ежемесячно не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года, вносить арендную плату, указанную в договоре, в размере 28813 руб. 44 коп., данный размер изменяется в соответствии с пунктом 2.4 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за один месяц. Аналогичное право предусмотрено у арендодателя в пункте 3.1 договора.

Согласно пункту 7.2 договора аренды изменения и дополнения к условиям договора аренды действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским, земельным законодательством Российской Федерации и настоящим договором. Расторжение (прекращение) договора не освобождает арендатора от оплаты задолженности по платежам (пункт 7.3 договора аренды).

Право аренды прекращается со дня расторжения договора (пункт 7.4).

1 сентября 2005 года земельный участок передан арендатору.

6 июня 2011 года земельный участок с кадастровым номером был снят с кадастрового учета в результате его раздела на земельные участки с кадастровыми номерами , , . Государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков произведен 14 июля 2011 года.

16 июля 2013 года аннулированы сведения о земельных участках с кадастровыми номерами и . Земельный участок с кадастровым номером площадью 2000 кв.м по адресу: <адрес> формировался юридическому лицу ООО "Траст-Ж/Д" на земельного участке 2000 кв.м, имеет вид разрешенного использования - место размещения строительства здания склада, для иного использования.

11 июля 2016 года КУМИ направило Мазанову Г.И. уведомление о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером , являющемся предметом договора аренды земельного участка N 2276-н от 1 сентября 2005 года, аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости, установить предмет договора аренды невозможно, истцу предложено за свой счет провести кадастровые работы по формированию земельного участка и обратиться в КУМИ в целях внесения изменений в договор аренды в части уточнения предмета договора аренды.

После снятия земельного участка с кадастровым номером с кадастрового учета КУМИ производило до 15 ноября 2020 года начисление истцу арендной платы из расчета площади земельного участка 1917 кв.м. (3917 кв.м - 2000 кв.м).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10 октября 2016 года по делу N А38-7159/2016 с индивидуального предпринимателя Мазанова Г.И. в пользу МО "Город Йошкар-Ола" в лице КУМИ администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" взыскана задолженность по договору аренды с 3 квартала 2013 года по 1 квартал

2016 года в размере 91785 руб. 99 коп., неустойка за период с 26 сентября 2013 года по 31 мая 2016 года в размере 14336 руб. 30 коп. из расчета площади земельного участка 1917 кв.м. Дело рассмотрено в упрощенном порядке.

Вступившим в законную силу судебным приказом мирового судьи судебного участка N 5 Йошкар-Олинского судебного района от 13 июня 2018 года N 2-936/2018 взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 2276-н от 1 сентября 2005 года со 2 квартала 2016 года по 1 квартал 2018 года в размере 73118 руб. 25 коп., пени в размере 7466 руб. 39 коп. с 28 июня 2016 года по 27 апреля 2018 года из расчета площади земельного участка 1917 кв.м.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, исходя из того, что переданный по договору аренды земельный участок, сведения о котором были впоследствии аннулированы в ЕГРН, прекратил свое существование как объект гражданских правоотношений, новый предмет договора аренды (земельный участок площадью 1917 кв.м) был установлен ответчиком в одностороннем порядке без письменного соглашения с истцом, пришел к выводу, что ответчиком были нарушены условия, изложенные в указанном пункте 7.2 договора аренды, в связи с чем расторг договор аренды с даты (1 апреля 2018 года), до которой были взысканы решением суда арендные платежи.

Признавая незаконными действия ответчика по начислению с 1 апреля 2018 года арендной платы за земельный участок исходя из площади

1917 кв.м, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих, что участок с такой площадью существует в определенных границах, данная площадь земельного участка была согласована с истцом и передавалась ему.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как указано в договоре аренды, земельный участок с кадастровым номером , снятый впоследствии с кадастрового учета, был предоставлен для размещения и обслуживания картофелеприемного пункта (кадастровый номер ).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в том числе о земельных участках, которые позволяют установить его характеристики в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Снятие с кадастрового учета земельного участка, являющегося предметом договора аренды, влечет утрату существенного условия данного договора - условия об арендуемом имуществе.

Таким образом, вывод суда первой инстанции в указанной части является верным.

Вместе с тем, судом первой инстанции при правильном определении указанных обстоятельств, сделан неверный вывод об удовлетворении требований о расторжении договора аренды с 1 апреля 2018 года.

В соответствии со статьями 309, 310, 416, 432, 461, 606, 607 ГК РФ спорный договор аренды прекратил свое действие с момента снятия земельного участка с кадастрового учета ввиду отсутствия предмета договора, то есть ввиду невозможности его исполнения.

Оснований для принятия решения о расторжении договора с 1 апреля 2018 года по правилам статей 450, 620, 621 ГК РФ у суда не имелось, поскольку в указанную дату данный договор уже прекратил свое действие.

При этом факт наличия решений судов о взыскании арендной платы не ставит под сомнение данный вывод.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что

Мазанов Г.И. владеет на праве собственности объектом недвижимого имущества - картофелеприемным пунктом, расположенных на землях, находящихся в муниципальной собственности.

После обращения истца с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 26 июня

2020 года уведомило Мазанова Г.И. о приостановлении государственного кадастрового учета в отношении указанного объекта недвижимости начиная в связи с тем, что согласно данным ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером внесены записи о регистрации запретов на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебных приставов.

Согласно актуальным сведениям публичной кадастровой карты объект с кадастровым номером существует, является нежилым зданием, площадь составляет 54 кв.м, адрес: <адрес> 2.

Таким образом, наличие существующего объекта недвижимости с кадастровым номером 95 подтверждает занятие земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В силу пункта 1 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является, в том числе земля как природный объект и природный ресурс.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Снятие с государственного кадастрового учета земельного участка общей площадью 3917 кв.м с кадастровым номером не влечет фактического прекращения пользования истцом земельным участком. Исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования. Данное обстоятельство не может являться основанием для освобождения собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, от платы за пользование участком.

Кроме того, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами.

В связи со снятием с кадастрового учета земельного участка общей площадью 3917 кв.м с кадастровым номером и образованием земельных участков с кадастровыми номерами администрацией муниципального образования городского округа "Город Йошкар-Ола" сообщалось Мазанову Г.И. о необходимости провести кадастровой учет и заключить договор аренды на вновь образованный земельный участок, однако истцом соответствующих действий совершено не было.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.