Дата принятия: 16 июля 2021г.
Номер документа: 33-1145/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2021 года Дело N 33-1145/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Юркиной И.В., судей Карачкиной Ю.Г. и Агеева О.В.
при секретаре Владимирове А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Арсентьевой Аллы Александровны к администрации г.Чебоксары о признании права собственности на нежилое помещение, поступившее по апелляционной жалобе с дополнениями представителя истца Ахвердяна А.А. на решение Калининского районного суда г.Чебоксары от 11 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи Карачкиной Ю.Г., судебная коллегия
установила:
Арсентьева А.А. через представителя Карымова П.А. обратилась в суд с иском к администрации г.Чебоксары, указав, что 28 июня 2013 года она (ранее носила фамилию <ФАМИЛИЯ>) (арендатор) заключила с администрацией г.Чебоксары (арендодатель) договор аренды земельного участка N общей площадью <данные изъяты> кв.м для размещения магазина товаров первой необходимости по адресу: <адрес>; 4 мая 2016 года между ними же был заключен договор аренды N, согласно которому прежний договор аренды N от 28.06.2013 был прекращен, а земельный участок был ей передан на условиях нового договора аренды сроком до 18 марта 2019 года, 23 мая 2016 года договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Чувашской Республике; постановлением администрации г.Чебоксары от 17.12.2012 N был утвержден градостроительный план земельного участка для размещения магазина товаров первой необходимости, 13 декабря 2013 года ей было выдано разрешение на строительство сроком действия до 1 мая 2014 года, которое продлевалось до 6 ноября 2018 года; 28 августа 2014 года за ней зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым N степенью готовности 45 % по адресу: <адрес>, в настоящее время магазину присвоен адрес: <адрес>; завершив к 2017 году строительство магазина, она неоднократно обращалась к ответчику за выдачей разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, но в выдаче такого разрешения ей было отказано, последние отказы мотивированы, в том числе, отсутствием у нее правоустанавливающего документа на земельный участок.
На основании изложенного, ссылаясь на ст.218, 219 ГК РФ, Арсентьева А.А. просила признать за ней право собственности на завершенный объект капитального строительства: нежилое здание магазина товаров первой необходимости с кадастровым N, 2016 года постройки, площадью 116 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым N.
В заседании суда первой инстанции истец Арсентьева А.А. участия не принимала, ее представители Карымов П.А. и Ахвердян А.А. иск поддержали; ответчик администрация г.Чебоксары в отзыве на иск просила в его удовлетворении отказать, явку представителя не обеспечила; представитель третьего лица Никифорова В.В. Шатохин Г.А. просил в иске отказать; третьи лица Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары, МКУ "Земельное управление" г.Чебоксары, Управление Росреестра по Чувашской Республике своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
Решением Калининского районного суда г.Чебоксары от 11 декабря 2020 года в удовлетворении иска Арсентьевой А.А. отказано.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель истца Ахвердян А.А. по мотивам неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного истолкования закона просит об отмене отказного и принятии нового, удовлетворяющего иск, решения; указывает, что в удовлетворении иска было отказано на том основании, что Арсентьева А.А. не устранила недостатки, указанные в отказах в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и не представила правоустанавливающий документ на земельный участок, в связи с чем ввод объекта в эксплуатацию в порядке ст.55 ГрК РФ был невозможен, однако спорное здание магазина построено с соблюдением требований действующего законодательства, многочисленными заключениями специалистов подтверждается факт строительства объекта без каких-либо нарушений; далее апеллянт дублирует содержание искового заявления и со ссылкой на ст.222 ГК РФ дополняет, что все предусмотренные п.3 ст.222 ГК РФ условия для признания за Арсентьевой А.А. права собственности на спорное здание имеются, меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию она предпринимала, обращаясь к ответчику со всеми необходимыми документами; при установлении факта, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.
В заседаниях суда апелляционной инстанции представители истца Ахвердян А.А. и Карымов П.А. жалобу поддержали, третье лицо Никифоров В.В. и его представитель Шатохин Г.А. выступили в поддержку обжалуемого решения, остальные участвующие в деле лица при надлежащем извещении не явились, от ответчика администрации г.Чебоксары поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу с просьбой об отказе в ее удовлетворении (том 3 л.д.66).
Рассмотрев дело в соответствии с ч.1, 3 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, а также проверив производство по делу на предмет перечисленных в ч.4 ст.330 ГПК РФ нарушений, судебная коллегия оснований к отмене постановленного судом решения не обнаружила.
В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 219 ГК РФ дополнительно предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество необходимо соблюдение порядка, установленного законом либо иными правовыми актами, регламентирующего порядок создания такого объекта.
В отношении объектов капитального строительства такой общий порядок установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации и включает, в частности, получение разрешения на строительство (ст.51) и получение разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию (ст.55). При этом именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. Наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, являются обязательным условием для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с ч.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно той же ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек (ч.2). Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них (ч.8).
Из вышеприведенных положений закона следует, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости в отсутствие разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию, составленного в период действия договора аренды земельного участка, не осуществляется.
Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации г.Чебоксары N от 07.12.2012 был утвержден подготовленный на аукцион градостроительный план земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, в котором одним из основных разрешенных видов использования участка указано размещение магазинов товаров первой необходимости ( том 1 л.д.16-18).
28 июня 2013 года <ФАМИЛИЯ> (в настоящее время - Арсентьева) А.А. по итогам аукциона заключила с администрацией г.Чебоксары договор N аренды земельного участка с кадастровым N по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м сроком до 26 марта 2016 года для размещения магазина товаров первой необходимости (для размещения объекта торговли) (том 1 л.д.9-11).
1 октября 2013 года за N администрация г.Чебоксары согласовала проектную документацию на магазин товаров первой необходимости, разработанную ООО <-1-> за N по заданию заказчика <ФАМИЛИЯ> А.А. (том 3 л.д.118-123).
13 декабря 2013 года <ФАМИЛИЯ> А.А. было выдано разрешение на строительство N объекта капитального строительства - магазина товаров первой необходимости сроком действия до 1 мая 2014 года. Согласно указанному разрешению площадь застройки должна была составить 69,9 кв.м, строительный объем - 424 куб.м., этажность - 2 эт., общая площадь - 96,5 кв.м. Впоследствии это разрешение в несколько этапов было продлено до 6 ноября 2018 года (том 1 л.д.19), затем уведомлениями от 13 декабря 2018 года, 15 января 2019 года, 28 июня 2019 года в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа от 03.03.2016 N 187) и в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч.7 ст.51 Гр.К РФ (пояснительная записка, проект организации строительства объекта капитального строительства, правоустанавливающие документы на земельный участок) (том 1 л.д.27, 28, 30).
Постановлением администрации г.Чебоксары N от 07.07.2014 магазину товаров первой необходимости (для размещения объекта торговли), расположенному на земельном участке N <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес> (том 1 л.д.21).
25 июля 2014 года <ФАМИЛИЯ> А.А. прекратила индивидуальную предпринимательскую деятельность (том 1 л.д.79-82).
28 августа 2014 года в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН) внесена запись о регистрации за <ФАМИЛИЯ> А.А. права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 45% по адресу: <адрес>, с кадастровым N (том 1 л.д.20, 215-217, том 2 л.д.291).
4 мая 2016 года Арсентьева А.А. заключила с администрацией г.Чебоксары договор N аренды того же земельного участка для тех же целей сроком с 18 марта 2016 года до 18 марта 2019 года, этим же договором предыдущий договор аренды N от 28.06.2013 признан прекращенным (том 1 л.д.12-15).
Согласно техническому плану от 24.10.2018, составленному ООО <-2->, нежилое здание, имеющее адрес: <адрес>, расположено на земельном участке с кадастровым N, год постройки 2016, площадь в пределах внутренних поверхностей наружных стен составляет 116 кв.м (том 1л.д.32-51).
Уведомлением N от 07.09.2017 администрация г.Чебоксары сообщила Арсентьевой А.А. об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта - магазин товаров первой необходимости - по <адрес> в эксплуатацию в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (фасады здания и внутренняя планировка выполнены в несоответствии с проектной документацией раздел "Архитектурные решения" от 01.10.2013 N 566, не выполнены мероприятия по обеспечению пожарной безопасности и доступа инвалидов) и отсутствием документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрК РФ (схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (справки о выполнении технических условий), документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте, документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации) (том 1 л.д.25).
Далее Арсентьевой А.А. также было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомлениями N от 25.10.2017, N от 07.05.2019 (том 1 л.д.26, 29).
Из указанных уведомлений усматривается, что неоднократными основаниями для отказа были: несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, предусмотренное ч.6 ст.55 ГрК РФ, отсутствие документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрК РФ.
В последнем аналогичном уведомлении N от 25.07.2019 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи: с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (фасады здания и внутренняя планировка выполнены в несоответствии с проектной документацией от 01.10.2013 N, не выполнены мероприятия по обеспечению доступа инвалидов), в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок (договор аренды расторгнут) (том 1 л.д.31).
В письме на имя Арсентьевой А.А. от 18.04.2019 администрация г.Чебоксары указала, что в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Данное право Арсентьевой А.А. было реализовано, в связи с чем администрация приняла решение об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 04.05.2016 N. В соответствии со ст.239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (том 2 л.д.175).
В отзыве на иск Арсентьевой А.А. администрация г.Чебоксары сообщила о предъявлении ею 8 октября 2019 года в Калининский районный суд г.Чебоксары иска к Арсентьевой А.А. об изъятии у нее объекта незавершенного строительства на основании ст.239.1 ГК РФ (том 2 л.д.176).
Отказывая в удовлетворении иска Арсентьевой А.А. о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости, суд первой инстанции воспроизвел изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, правовую позицию, согласно которой признание права собственности на нежилой объект капитального строительства является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения в области градостроительной деятельности и использования земель, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающих разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, и указал, что юридически значимым для дела является установление фактов, свидетельствующих о принятии истцом надлежащих мер к легализации магазина, в частности, к получению разрешения на ввод в эксплуатацию, а также о невозможности его получения в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором возведен объект, однако обращение истца по завершении строительства в администрацию г.Чебоксары с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию без приложения документов, предусмотренных положениями ст.55 ГрК РФ, или не соответствующих требованиям этой статьи, не подтверждает принятие истцом указанных выше мер.
Судебная коллегия соглашается в решением об отказе в иске.
В определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права. В то же время Гражданский кодекс Российской Федерации, составляющий в числе прочих нормативных правовых актов правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливая в числе прочего правовой режим таких объектов как здания, сооружения и другие строения, возведенные, созданные в нарушение правил земельного законодательства либо градостроительных норм, закрепляет в качестве способа легализации этих объектов в гражданском обороте признание права собственности на них в судебном порядке (а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке), что является допускаемым законом основанием для осуществления последующей государственной регистрации прав на соответствующие объекты.
В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п.3.2).
Согласно пп.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако, в этом же пункте постановления Пленумов указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.
Это разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку (ст.10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.
Разъяснение пункта 26 постановления Пленумов не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления N 10/22 может блокировать применение п.3 ст.222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)
Из системного толкования вышеприведенных норм и разъяснений в совокупности с положениями ч.2 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что признание за лицом, которому земельный участок был предоставлен в аренду, срок которой для завершения строительства однократно без проведения торгов продлевался, права собственности на объект капитального строительства, построенный без разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию, возможно при наличии трех условий: если для получения таких разрешений этим лицом действительно предпринимались достаточные меры, если строительство было завершено в период действия договора аренды земельного участка, и если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Совокупности этих условий в данном случае не имеется.
Согласно материалам дела в 2013 году истец носила фамилию <ФАМИЛИЯ>, Арсентьевой стала только в 2015 году.
На момент начала строительства здания у истца имелось право аренды на предоставленный ей для этих целей земельный участок, утвержденный проект и разрешение на строительство, впоследствии продленное до 6 ноября 2018 года.
Первое заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию она подала 31 августа 2017 года за входящим N, на которое администрацией г.Чебоксары уведомлением N от 07.09.2017 ей был дан мотивированный отказ. Последующие отказы N от 25.10.2017, N от 07.05.2019 и заключительный N от 25.07.2019 свидетельствуют о неустранении Арсентьевой А.А. в полном объеме тех недостатков, на которые обращалось внимание в первом отказе, и которые связаны, в том числе, с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 01.10.2013 N раздел "Архитектурные решения".
Аналогичным образом до прекращения договора аренды земельного участка Арсентьева А.А. не устранила обстоятельства, неоднократно повлекшие отказ в выдаче ей (продлении) разрешения на строительство.
Отказы в выдаче (продлении) разрешения на строительство и в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган местного самоуправления обосновывал причинами, предусмотренными ч.13 ст.51, ч.6 ст.55 ГрК РФ, и Арсентьева А.А. их не обжаловала.
Как следует из технического плана здания от 24.10.2018, кадастровому инженеру предоставлялась проектная документация, разработанная ООО <-1-> в 2013 году по заказу Арсентьевой, в которой указаны площадь застройки 84 кв.м., строительный объем 424 куб.м., общая площадь здания 100,2 кв.м. Несовпадение фамилии заказчика и площадей застройки и здания разрешению на строительство (хотя оно выдается после утверждения проектной документации) свидетельствует о том, что эта проектная документация была составлена "задним числом" и изменена по сравнению с первоначальной без декларации об этом.
Заключение специалиста ФИО N от 28.09.2019 было составлено с учетом технического плана здания от 24.10.2018 и проектной документации ООО <-1->, время изготовления которой (ввиду отсутствия фотографий) нельзя идентифицировать по фамилии заказчика, но специалист охарактеризовал объект как имеющий площадь застройки 76 кв.м., строительный объем 424 куб.м., общую площадь 108,8 кв.м и полностью соответствующий проектным решениям (том 1 л.д.157-195).
После заявления в суде апелляционной инстанции ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы на предмет определения соответствия спорного объекта недвижимости проектной документации представитель истца представил в материалы дела копию проектной документации на магазин товаров первой необходимости (раздел 3,4 Архитектурно-строительные решения), составленной в 2013 году ООО <-1-> по заданию заказчика Арсентьевой А.А. (том 3 л.д.71-86), то есть тоже "задним числом", в которой указана площадь застройки 69,9 кв.м., строительный объем 424 кв.м. и общая площадь здания 108,8 кв.м., что указывает на несоответствие этой проектной документации даже той, которая представлялась кадастровому инженеру. Наличие в этой проектной документации отметки о рассмотрении ее главным архитектором 13 июня 2019 года за N значения не имеет, поскольку к тому времени истек срок договора аренды земельного участка и в уведомлении об отказе в выдаче разрешения на строительство N от 28.06.2019 было указано на несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
В связи с очевидными различиями в проектной документации судебная коллегия на судебном заседании 24 марта 2021 года предложила стороне истца представить исходную проектную документацию, составленную ООО <-1-> в 2013 году по заданию заказчика <ФАМИЛИЯ> А.А., согласованную администрацией 1 октября 2013 года за N, и все документы, которые представлялись в администрацию г.Чебоксары для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренные ч.3 ст.55 ГрК РФ.
Администрация в ответе на обращение Арсентьевой А.А. от 29.03.2021 сообщила, что представленные ею с заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документы были ей возвращены вместе с уведомлением об отказе N от 25.07.2019, на котором имеется ее расписка в получении (том 3 л.д.114-115).
Несмотря на это, на судебном заседании 5 апреля 2021 года сторона истца представила в дело только эскизный проект магазина товаров первой необходимости, составленный ООО <-1-> в 2013 году по заданию заказчика <ФАМИЛИЯ> А.А. (том 3 л.д.118-123), акт приемки законченного строительством объекта от 10.09.2018 (том 3 л.д.124-127), акт о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) от 10.09.2018 (том 3 л.д.128-129) и копию акта о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) от 12.10.2016 (том 3 л.д.130-131).
Последние три документа не отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности, поскольку первые два содержат неоговоренные исправления, второй отличается от третьего, и на стр.7 заключения специалиста ФИО N от 28.09.2019 упоминаются акты о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и акта приемки объекта капитального строительства от других дат (01.11.2018 и 01.10.2018).
Согласно схеме планировочной организации земельного участка, утвержденной 01.10.2013 за N (том 3 л.д.107-108), скошенные углы здания магазина должны быть обращены на <улица>, согласно цветовому решению фасадов, утвержденному 01.10.2013 за N (том 3 л.д.121), стены должны быть обшиты сайдингом.
Однако на схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строения (том 3 л.д.87,88) видно, что скошенные углы здания находятся в его задней части, то есть здание корпусом развернуто на 180 градусов, а из заключения эксперта ООО <-3-> ФИО1 N от 11.06.2021 (том 3 л.д.156-182) следует, что здание выполнено из сруба (то есть сайдингом не обшито), по сравнению с проектной документацией и разрешением на строительство общая площадь здания составляет 101,17 кв.м., то есть на 4,67 кв.м больше, устроена вальмовая конструкция крыши вместо двускатной с фронтонами, устроено закрытое крыльцо вместо открытого, отличаются планировка и площадь санузла на 1 этаже, произведено объединение смежных помещений на втором этаже, использован иной тип покрытия площадки перед зданием.
Эксперт ФИО1 при допросе пояснил, что общий вывод о соответствии спорного здания проектной документации и разрешению на строительство он сделал с учетом того, что указанные им отступления не влияют на безопасность здания. Между тем, вопрос о безопасности здания в определении от 5 апреля 2021 года перед экспертом не ставился.
Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Выводы специалиста ФИО в заключении N от 28.09.2019 не могут быть приняты во внимание, поскольку неизвестно, какая проектная документация и какие акты ею исследовалась.
Выводы эксперта ФИО1 не могут быть признаны полными и всесторонними ввиду сравнения построенного объекта только с разрешением на строительство и эскизным проектом, который, по показаниям самого эксперта, показывает только общий вид и геометрические параметры объекта.
Тем не менее, даже при ограниченном исследовании частичное несоответствие согласованных параметров объекта, утвержденных собственником земельного участка, на возведение которого выдано разрешение на строительство, с фактически построенным зданием было установлено.
В исковом заявлении Арсентьева А.А. просит признать за ней право собственности на объект недвижимости общей площадью 116 кв.м., однако наличие по указанному адресу объекта именно с такой общей площадью ни эксперт ФИО1, ни специалист ФИО не установили.
Согласно ч.6.2 ст.55 ГрК РФ различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.
В техническом плане здания от 24.10.2018 указана общая площадь здания, превышающая разрешенную более чем на 5%, в заключении последней экспертизы, определившей общую площадь здания в пределах 5-процентного расхождения, указано об объединении смежных помещений на втором этаже, то есть об уменьшении их количества по сравнению с эскизным проектом, в связи с чем ссылка представителей истца на ч.6.2 ст.55 ГрК РФ в любом случае является необоснованной.
Полную первоначальную проектную документацию и иные документы, которые представлялись в администрацию г.Чебоксары для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сторона истца судебной коллегии не представила, не имея уважительных причин, то есть злоупотребив правом.
Поэтому судебная коллегия приходит к выводу, что незаконность или необоснованность отказов в выдаче (продлении) разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, достаточность принятых мер для выполнения требований администрации и соблюдения административного порядка ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию, факт выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией Арсентьева А.А. не доказала.
При этом заключением эксперта ООО <-4-> N от 10.08.2020 (том 2 л.д.112-133) и планом границ земельного участка, составленным ООО <-5-> (том 3 л.д.203) подтверждается, что спорное здание не соответствует градостроительным регламентам в части минимальных отступов от границ участков и красных линий, установленных Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, разработанными АО РосНИПИУрбанистики в 2015 году.
Указанные несоответствия, по мнению эксперта ФИО2, не входят в перечень критичных, угрожающих жизни и здоровью граждан, но, по мнению судебной коллегии, нарушают охраняемые законом интересы других лиц, в частности, третьего лица Никифорова В.В., проживающего <адрес>, расстояние от спорного здания до границы земельного участка которого более чем в три раза меньше положенного (норма - 3 метра). Никифоров В.В. еще 18 июня 2019 года обратился в Калининский районный суд г.Чебоксары с иском к Арсентьевой А.А. о прекращении нарушения его права пользования земельным участком и взыскании денежной компенсации (том 1 л.д.103-108), и пока производство по его делу приостановлено.
Доводы стороны истца о наличии заключения специалиста ФГБУ <данные изъяты> N от 27.01.2017 о соответствии спорного здания требованиям пожарной безопасности не могут повлиять на выводы судебной коллегии, поскольку пожарная безопасность является лишь одним из аспектов безопасности здания, в указанном заключении нет выводов о соблюдении противопожарного расстояния между спорным бревенчатым зданием и жилым домом Никифорова В.В., также специалистом не оценивалось влияние на пожарную безопасность здания расположенных на минимальном расстоянии от него других строений, оборудованных электричеством, в сторону которых направлен задний эвакуационный выход (том 3 л.д.214, 219-233).
На основании изложенного апелляционная жалоба представителя истца судебной коллегией отклоняется, а обжалуемое решение остается неизменным.
В соответствии со ст.96, 98 ГПК РФ с Арсентьевой А.А. в пользу ООО <-3-> подлежат взысканию не уплаченные ею 35000 руб. за проведение экспертизы.
Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Калининского районного суда г.Чебоксары от 11 декабря 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу с дополнениями представителя истца Ахвердяна А.А. - без удовлетворения.
Взыскать с Арсентьевой Аллы Александровны в пользу ООО "Институт оценки и консалтинга" 35000 рублей за проведение экспертизы.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но в течение трех месяцев может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий И.В. Юркина
Судьи: Ю.Г. Карачкина
О.В. Агеев
Мотивированное апелляционное определение составлено 23.07.2021.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
