Дата принятия: 14 октября 2020г.
Номер документа: 33-11445/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2020 года Дело N 33-11445/2020
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Занкиной Е.П.
судей Головиной Е.А., Маликовой Т.А
при секретаре Середкиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шрамовой С.Г. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 29.07.2020 года, которым постановлено, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Шрамовой С.Г. к Зуевой М.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ - отказать"
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Головиной Е.А., объяснения представителя истца Шрамовой С.Г. - Разагатова Ф.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Зуевой М.А, и его представителя Артембековой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА
Шрамова С.Г. обратился в суд с иском к Зуевой М.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ, о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. истец получила телеграмму от совладелицы другой части жилого помещения Хромовой Е.О. о продаже принадлежащей ей части помещения за 800 000 рублей. Истец решилавоспользоваться предложением и акцептировать выставленную оферту. Однако сама Хромова Е.О. в квартире не появлялась, а другое ее место жительства истцу не известно. В направленной истцу телеграмме никакого обратного адреса или иных контактных данных не указано. Истец почти месяц ждала появления соседки и встречи с ней, но встретить ее так и не удалось. ДД.ММ.ГГГГ. истец направила Хромовой Е.О. телеграмму о готовности приобретения доли на единственный известный истцу адрес: <адрес>. Однако Хромова Е.О. за телеграммой так и не явилась. ДД.ММ.ГГГГ. истец познакомилась с ответчиком и от нее истцу стало известно, что ответчик приобрела долю по договору с Хромовой Е.О. ДД.ММ.ГГГГ истец заказала в МФЦ срочную выписку по квартире, согласно которой ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись N о возникновении права собственности у Зуевой М.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Ссылаясь на нарушение положений ст. 250 ГК РФ, а также положений ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ. N "О государственной регистрации недвижимости" истец просил суд осуществить перевод прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N с ответчика на Шрамову С.Г., признать недействительной и отменить запись в Едином государственном реестре недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ. о праве собственности Зуевой М.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, по исполнении Шрамовой С.Г. обязанности покупателя по передаче 800 000 рублей продавцу Хромовой Е.О. внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения приобретении права собственности Шрамовой С.Г. на всё жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый N.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Шрамова С.Г. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального права и определении обстоятельств, имеющих значение для дела, указав, что телеграмму от Хромовой Е.О. о продаже принадлежащей ей части спорного жилого помещения она получила ДД.ММ.ГГГГ, однако обратного адреса в ней не указала, в данной квартире не появлялась. При этом, истец направила Хромовой Е.О. телеграмму о готовности приобретения доли на единственный известный истцу адрес: <адрес>, однако Хромова Е.О. за телеграммой так и не явилась. Следовательно, полагает, что ответчиком не было соблюдено требование об уведомлении участника общей долевой собственности о продажи своей доли. Также указывает на то, что денежные средства за квартиру ей были внесены на депозит судебного департамента.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Шрамовой С.Г. - Разгатов Ф.А. доводы жалобы поддержал. Представив доказательства наличия у Шрамовой С.Г. денежных средств в размере 800 000 руб. и нахождение их на расчетном счете УСД в Самарской области.
В заседании судебной коллегии Зуева М.А. и её представитель Артембекова Е.В. просили решение оставить без изменений.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав явившихся лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что что собственниками спорного жилого помещения по адресу: <адрес>, по 1/2 доли за каждым являлись Шрамова С.Г. и Хромова Е.О.
ДД.ММ.ГГГГ между Хромовой Е.О. и Зуевой М.А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Договор удостоверен нотариусом <адрес> Потякиной Д.Д.
ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН была внесена запись N о возникновении права собственности у Зуевой М.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований Шрамова С.Г. ссылается на то, что при совершении указанной сделки были нарушены положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку она имеет преимущественное право на приобретение ? доли спорного жилого помещения.
Суд, установив, что Хромовой Е.О. предприняты все предусмотренные законом меры по извещению Шрамовой С.Г. о предстоящем отчуждении принадлежащей ей ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом, истец в установленный законом срок желание для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, не изъявила, не подтвердила свою платежеспособность, отказал истцу в удовлетворении исковых требований, с чем судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Судебная коллегия находит, что с выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Из материалов дела следует, что Хромовой Е.О. в адрес Шрамовой С.Г. направлена телеграмма с извещением о продаже принадлежащей ей ? доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и предложением реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорную долю квартиры за 800 000 рублей в течение месяца, которая получена последней 23.01.2020г.
Вместе с тем, в телеграмме обратный адрес проживания Хромовой Е.О. или иных контактных данных не указано.
Установлено, что Хромова Е.О. в спорной квартире не проживает, зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, что ей не оспаривалось.
Также установлено, что Шрамовой С.Г. в срок, установленный законом, направлен ответ с указанием о намерении приобрести спорную долю на имя Хромовой Е.О. ДД.ММ.ГГГГ телеграммой на адрес спорного жилого помещения, которая не доставлена Хромовой Е.О., так как квартира закрыта, по извещению за телеграммой не является.
Доказательств того, что истицу был известен реальный адрес проживания и регистрации Хромовой Е.О., не представлено.
Ссылки суда первой инстанции на показания свидетеля ФИО5 о наличии возможности связаться с Хромовой Е.О. через соседку, а также на показания свидетелей ФИО4, ФИО3, ФИО2, согласно которым ФИО1 было известно о продаже спорной доли до направления официального предложения, при показе квартиры Зуевой М.А., а также иным потенциальным покупателям, при рассмотрении данного спора не имеют правового значения.
Законом предусмотрено, что продавец должен в письменной форме сообщить участнику долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием всех данных для возможности отправки согласия на приобретение спорных долей в квартире. Вместе с тем, направленное в адрес истицы уведомление о желании Хромовой Е.О. продать принадлежащую ей долю, не является офертой и предварительным договором купли-продажи, поскольку не содержит всех существенных условий договора, в том числе подписей сторон. Правовое значение такого извещения определено пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается лишь в уведомлении другого собственника о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом согласие собственника, получившего извещение, не является акцептом, а означает в силу закона исключительно его первоочередное право приобретения в установленный срок продаваемой доли путем заключения соответствующего договора.
Поэтому выводы суда о том, что Шрамовой С.Г. в ходе судебного разбирательства не подтверждены реальные действия с ДД.ММ.ГГГГ., направленные на приобретение у Хромовой Е.О. спорного недвижимого имущества, с выводом о том, что сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствуют о реализации преимущественного права покупки, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Таким образом, права истца на преимущественную покупку доли спорного жилого помещении нарушены, поскольку истцом была выражена воля на покупку доли, а сам по себе факт не заключения договора не может являться основанием для лишения участника долевой собственности права преимущественной покупки, поскольку в силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ заключение договора зависит не только от волеизъявления лица, имеющего право преимущественной покупки, но и от волеизъявления и действий лица, имеющего намерение продать долю в праве собственности. При этом, в телеграмме Хромова Е.О. только извещала о продаже и сообщила о праве истца преимущественной покупки указанной ? доли в течении одного месяца. Волеизъявление Шрамовой С.Г. было выражено, а предложений о времени и месте совершения сделки продавец Хромова Е.О. не делала.
При таких обстоятельствах действия Хромовой Е.О. при наличии согласия другого сособственника в силу закона использовать свое исключительное первоочередное право приобретения по продаже 1/2 доли в спорной жилой квартире, направленное продавцу в срок, установленный законом, нельзя признать соответствующими нормам законодательства.
Рассматривая дело, суд в том, числе, исходил из того обстоятельства, что истец не подтвердила свою платежеспособность, а также сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6, из которых следует, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При этом суд указал, что данный порядок истцом соблюден не был.
К материалам гражданского дела суду первой инстанции был приложен платежный документ о внесении истцом денежных средств в размере 800 000 руб. на банковский счет Управления Судебного департамента в Самарской области, достаточных для оплаты спорной доли в недвижимом имуществе.
Однако указанные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания, что также привело к вынесению неправильного решения.
Судом не было учтено, что истцом выполнены все требования, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При наличии у истца финансовой возможности для приобретения спорной доли в имуществе, с учетом вышеприведенных и установленных обстоятельств, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Шрамовой С.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не имелось.
Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
За защитой нарушенного права истец обратился с иском ДД.ММ.ГГГГ, в котором имелась ссылка на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в пределах трех месяцев с момента, когда он узнал о нарушении своего права- ДД.ММ.ГГГГ.
Достоверных и допустимых доказательств обратного ответчиками суду не представлено.
Также судебной коллегий учитываются те обстоятельства, что договор купли-продажи ? доля спорной квартиры заключен между Хромовой Е.О., и Зуевой М.А, ДД.ММ.ГГГГ,г., и зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с указанных дат также не пропущен трехмесячный срок.
Вышеизложенное влечет отмену решения суда первой инстанции с принятием нового решения об удовлетворении заявленных Шрамовой С.Г. исковых требований.
Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 29 июля 2020 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Шрамовой С.Г. удовлетворить.
Перевести права и обязанности с покупателя по договору купли-продажи доли в общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Хромовой Е.О. и Зуевой М.А. на ? долю в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый N, с Зуевой М.А. на Шрамову С.Г..
Взыскать с Шрамовой С.Г. в пользу Зуевой М.А. денежные средства в размере 800 000 рублей за счет средств Судебного департамента <адрес>, находящиеся на депозите.
Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.
Председательствующий
Судьи
Судья Щелкунова Е.В. гр. дело 33-11445/2020
гр. дело N 2-2101/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(резолютивная часть)
14 октября 2020 г. г.о. Самара
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Занкиной Е.П.
судей Головиной Е.А., Маликовой Т.А
при секретаре Середкиной О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шрамовой С.Г. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 29.07.2020 года, которым постановлено, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Шрамовой С.Г. к Зуевой М.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ - отказать"
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Головиной Е.А., объяснения представителя истца Шрамовой С.Г. - Разагатова Ф.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Зуевой М.А, и его представителя Артембековой Е.В., судебная коллегия
Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 29 июля 2020 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Шрамовой С.Г. удовлетворить.
Перевести права и обязанности с покупателя по договору купли-продажи доли в общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Хромовой Е.О. и Зуевой М.А. на ? долю в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый N, с Зуевой М.А. на Шрамову С.Г..
Взыскать с Шрамовой С.Г. в пользу Зуевой М.А. денежные средства в размере 800 000 рублей за счет средств Судебного департамента Самарской области, находящиеся на депозите.
Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
