Дата принятия: 19 октября 2020г.
Номер документа: 33-11425/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 октября 2020 года Дело N 33-11425/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе:
председательствующего Алферовой Н.А.
судей Боровой Е.А., Шинкиной М.В.
при секретаре Черникове С.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еланской Марины Владимировны к Старышевой Светлане Генриховне о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по оплате арендных платежей, встречному иску Старышевой Светланы Генриховны к Еланской Марине Владимировне о взыскании выкупной платы, убытков по апелляционной жалобе Старышевой С.Г. на решение Мартыновского районного суда Ростовской области от 30 июня 2020 года.
Заслушав доклад судьи Алфёровой Н.А., судебная коллегия
установила:
Еланская М.В. обратилась в суд с иском к Старышевой С.Г. о взыскании долга по договору аренды, указав, что 25.03.2019 между Еланской М.В. и Старышевой С.Г. заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом, договор зарегистрирован 11.04.2019 в Управлении Росреестра по РО. По условиям договора ответчиком в аренду принято нежилое здание - кондитерский цех и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком на 30 месяцев, с уплатой 50000 рублей в качестве арендных платежей. Обязательства по оплате арендной платы ответчиком исполнялись несвоевременно и не в полном объеме, образовалась задолженность. Направленная претензия осталась без ответа. В период с 25.03.2019 по 25.10.2019 ответчик должна была выплатить в качестве арендной платы 350000 рублей, тогда как выплатила 185000 рублей. Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 25.03.2019 по 25.10.2019 в размере 165000 рублей.
При рассмотрении дела истец и ее представитель по доверенности Аникеенко А.Н. дополнили исковые требования. Указали, что 01.11.2019 между истцом и ответчиком подписан акт возврата имущества - нежилого здания, являющегося предметом договора аренды, что свидетельствует о прекращении сторонами договорных отношений с 01.11.2019, однако ответчик отказывается от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 25.03.2019. Просят признать договор аренды недвижимого имущества от 25.03.2019 расторгнутым с 01.11.2019.
Старышева С.Г. обратилась с встречным иском к Еланской М.В. о взыскании денежных средств, указав, что после заключения договора аренды между сторонами состоялась устная договоренность о снижении арендных платежей до 30000 рублей, которую она исполняла частями, остальные денежные средства должна была внести по окончании срока действия договора. В октябре 2019 года Еланская сообщила Старышевой о том, что нашелся покупатель на спорное имущество, и предложила освободить помещение в течение двух недель, тогда как за указанное время Старышева не могла продать товар и отказалась, Еланская принудила Старышеву покинуть помещение и подписать акт. За время аренды Старышева оплатила Еланской 185000 рублей, однако в соответствии с п. 6.1 договора Старышева при расторжении договора должна возвратить денежные средства. Старышева передала по требованию и с согласия Еланской по договору субаренды помещение Черновой Н.М., которая производит оплату арендной платы в размере 6000 рублей ежемесячно Старышевой С.Г. За время работы в помещении Старышева С.Г. приобрела гелий, который остался в баллоне, принадлежащем Еланской. Старышева С.Г. просит взыскать с Еланской М.В. оплаченные по договору денежные средства в размере 185000 рублей, взыскать с Еланской М.В. 13500 рублей - денежные средства за гелий, оставшийся в баллоне, принадлежащем Еланской М.В., а также взыскать 8476,02 рубля - переплату по платежам за электроэнергию.
Решением Мартыновского районного суда Ростовской области от 30 июня 2020 года исковые требования Еланской Марины Владимировны к Старышевой Светлане Генриховне о взыскании долга по договору аренды удовлетворить частично.
Суд взыскал с Старышевой Светланы Генриховны в пользу Еланской Марины Владимировны задолженность по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 25.03.2019 за период с 01.04.2019 по 31.10.2019 в размере 156523 рубля 98 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 4330,48 копеек, а всего 160854 рубля 46 копеек.
В остальной части иска отказал.
Исковые требования в части признания договора аренды недвижимого имущества от 25.03.2019 прекращенными оставил без рассмотрения в связи с тем, что истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.
В удовлетворении встречных исковых требований Старышевой Светланы Генриховны к Еланской Марине Владимировне отказать в полном объеме.
Старышева С.Г. не согласилась с вынесенным судебным постановлением, подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и отказать в удовлетворении исковых требований, удовлетворить встречные исковые требования. В обоснование заявитель приводит доводы о том, что стороны договорились в устном порядке снизить арендную плату до 30000 руб. Суд незаконно отказал во взыскании выкупных платежей, так как она не пользуется арендованным имуществом.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав Старышеву С.Г., поддержавшую апелляционную жалобу, Еланскую М.В. и ее представителя, просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.03.2019 между Еланской М.В. и Старышевой С.Г. заключен договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом с 01.04.2019 сроком на 30 месяцев, в соответствии с условиями которого Старышевой С.Г. предоставлено в аренду одноэтажное нежилое здание - кондитерский цех общей площадью 69,3 кв.м. и земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Имущество передано в аренду с последующим выкупом, арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены - 1500 000 рублей, которая выплачивается ежемесячно в сумме 50000 рублей два раза в месяц не позднее 15 и 30 числа текущего месяца (пункты 1.6-1.8), договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.
За период с 26.04.2019 по 25.10.2019 арендатором Старышевой С.Г. арендная плата вносилась несвоевременно, не в полном объеме. За указанный период внесена арендная плата в размере 185000 рублей, задолженность по арендной плате составила 165000 рублей за указанный период.
Размер платежей и сроки внесения указаны в выписке по вкладу Еланской М.В., и Старышевой С.Г. не оспорены.
Также судом установлено, что 01.11.2019 между Старышевой С.Г. и Ч.Н.М. с согласия Еланской М.В. заключен договор субаренды спорного помещения сроком на 6 месяцев, оплату по указанному договору в настоящее время Старышева С.Г. получает от Ч.Н.М. Как пояснили стороны в апелляционной инстанции, договор субаренды по настоящее время не расторгнут.
Оставляя требования Еланской М.В. о расторжении договора аренды без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, суд, руководствуясь ст.ст. 619, 452 ГК РФ, исходил из того, что нежилое помещение арендодателю не возвращено, а передано с согласия Еланской М.В. в субаренду Ч.Н.М., с требованием о расторжении договора аренды стороны к друг другу не обращались, соглашение о расторжении договора аренды не заключали.
Требования Старышевой С.Г. о взыскании убытков в виде стоимости гелия, оставшегося в баллоне, принадлежащем Еланской М.В., суд оставил без удовлетворения за недоказанностью.
В указанной части решение сторонами не обжаловалось и предметом апелляционного рассмотрения в силу ст.327.1 ГПК РФ не является.
В декабре 2019 года Еланской М.В. в адрес Старышевой С.Г. направлена претензия о выплате задолженности по арендной плате, однако денежные средства не выплачены.
Установив, что Старышева С.Г. ненадлежащим образом исполняла свою обязанность по внесению арендной платы, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с нее в пользу истца задолженности по договору аренды за период с 01.04.2019 по 31.10.2019.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным исходя из представленных доказательств, и требованиям закона.
В силу ч. 2, 3 ст. 608 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.
Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как установил суд, договор аренды между сторонами заключен с соблюдением требований приведенных норм права- в письменной форме. Следовательно, изменение его условий, в том числе и размера арендной платы, должно осуществляться в той же форме.
В пункте 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Из содержания приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что в подтверждение факта изменения договора аренды может быть представлен любой документ. В этом случае, свидетельские показания, за исключением случаев, предусмотренных законом, не могут служить доказательством изменения условий договора, как и объяснения стороны договора. Иное не вытекает из обычаев. При том, что Еланская М.В. отрицала наличие договоренности со Старышевой С.Г. о снижении размера арендной платы до 30000 руб.
При таких обстоятельствах, суд, соблюдая правила оценки доказательств, предусмотренные ст.ст.60, 67 ГПК РФ, пришел к верному выводу о наличии задолженности по арендной плате у Старышевой С.Г., исходя из ее размера, указанного в договоре аренды ( 50000 руб.). Установив факт наличия переплаты за электроэнергию со стороны Старышевой С.Г., суд обоснованно произвел зачет требований сторон на сумму 8476,02 рублей, определив, что со Старышевой С.Г. в пользу Еланской М.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 156523,98 рублей (165000-8476,02).
Рассматривая встречные исковые требования Старышевой С.Г. о взыскании с Еланской М.В.185000 рублей, суд не усмотрел правовых оснований для их удовлетворения, с чем соглашается судебная коллегия по следующим основаниям.
Так, суд обоснованно учел, что Старышева С.Г., освободив арендуемое помещение в связи с длительной неуплатой арендной платы в размере, определенном договором, сдала помещение по договору субаренды Ч.Н.М., тем самым продолжила арендные отношения с Еланской М.В. Как установил суд, и стороны это не оспаривали, договор аренды по настоящее время не расторгнут.
Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи. При этом, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
Условие договора о зачете арендных платежей в счет выкупной цены не свидетельствует о безвозмездности пользования арендуемым имуществом. При этом законодательство не содержит запрет на включение выкупной суммы в состав арендных платежей. Поэтому такие арендные платежи по договору аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанные, включающие две составляющие: плату за право временного владения и пользования предметом аренды и плату за подлежащий передаче арендатору в собственность товар, бывший предметом аренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды арендатор не приобретает право собственности на объект аренды и часть ранее полученных арендных платежей, которой погашалась выкупная цена предмета аренды, является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату арендатору при возврате арендодателю предмета аренды.
Как установил суд, стороны заключили договор аренды с правом выкупа арендуемого нежилого помещения. Поскольку указанный договор не расторгнут и предмет аренды не возращен арендодателю, требования о возврате денежных средств, фактически перечисленных Старышевой С.Г. в счет погашения выкупной цены, преждевременны и не подлежат удовлетворению.
Иных доводов, которые могли бы опровергнуть выводы суда и являться основанием к отмене судебного решения, жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах доводы, указанные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию апеллянта с постановленным решением по основаниям, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.
Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мартыновского районного суда Ростовской области от 30 июня 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Старышевой С.Г. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 октября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
