Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 33-1138/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 33-1138/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Загорьян А.Г.,
судей Марьенковой А.В. и Вишнякова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевичем А.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Южно-Сахалинска к Ри Ен Суни о взыскании задолженности по арендной плате, пени
по апелляционной жалобе представителя администрации города Южно-Сахалинска Вольхиной С.Н. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 17 февраля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения представителя истца Васильченко О.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Ри Ен Суни, возражавшей против её удовлетворения, судебная коллегия
установила:
ДД.ММ.ГГГГ администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к Ри Ен Суни о взыскании арендной платы за земельный участок, пени.
В обоснование заявленных требований указано, что между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью (далее - ДАГУН) города Южно-Сахалинска и индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) Ри Ен Суни был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, предметом которого являлся объект муниципальной собственности: помещение колясочной на <данные изъяты> этаже жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, для размещения парикмахерской. В последующем указанный договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N Ри Ен Суни обязалась своевременно производить арендные платежи в размере и порядке, определяемыми договором. Между тем, она неоднократно нарушала требования договора, в связи с чем ей направлялись требования об оплате арендной платы и пени за пользование спорным муниципальным имуществом. Согласно пункту <данные изъяты> указанного договора, при использовании нежилого помещения не в соответствии с его назначением, а также в случае неуплаты арендной платы более двух раз подряд договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.
Кроме того, актом проверки сохранности и использования муниципального имущества, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что признаки ведения деятельности по предоставлению парикмахерских услуг населению отсутствуют. В адрес Ри Ен Суни направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ N о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, которое она получила лично ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не исполнено. Помимо этого указанный договор аренды заключался с ИП Ри Ен Суни для использования под парикмахерскую, однако согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от ДД.ММ.ГГГГ N N Ри Ен Суни прекратили деятельность индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ. По изложенным основаниям истец просил суд расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ДАГУН города Южно-Сахалинска и ИП Ри Ен Суни, обязать освободить незаконно занимаемое нежило помещение: помещение колясочной на 1-м этаже жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с Ри Ен Суни задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, пени - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, а всего - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.
ДД.ММ.ГГГГ в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области поступило заявление об отказе от части исковых требований и уточнении исковых требований, в котором администрация города Южно-Сахалинска отказалась от исковых требований в части расторжения договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и возложении обязанности освободить незаконно занимаемое нежило помещение, просила в этой части производство по делу прекратить. Уточнив исковые требования, администрация города Южно-Сахалинска просила взыскать с Ри Ен Суни задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, пени - <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки, а всего - <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ от исковых требований администрации города Южно-Сахалинска к Ри Ен Суни о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение. Производство по делу в этой части прекращено.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель администрации города Южно-Сахалинска Вольхина С.Н., повторяя доводы, изложенные в исковом заявлении, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Ссылается на правовую позицию, изложенную в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" полагая, что выводы, изложенные в решении являются неверными, поскольку судом неправильно применены нормы действующего законодательства.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение.
Разрешая спор по существу, судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользованию арендатору объект недвижимого муниципального имущества: помещение колясочной на первом этаже жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Арендуемый объект предоставляется для размещения парикмахерской (пункт <данные изъяты>.). Согласно пункту <данные изъяты> договора, арендная плата (без НДС) исчисляется арендатором и уплачивается не позднее <данные изъяты> числа текущего месяца перечислением получателю, по указанным реквизитам. Пунктами <данные изъяты> договора предусмотрено, что арендатор в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, уплачивает неустойку в размере <данные изъяты> от суммы долга за каждый день просрочки (л.д. <данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи в аренду объекта недвижимого имущества в виде помещения колясочной на первом этаже жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Кроме того указано, что техническое состояние помещения удовлетворительное, помещение пригодно к эксплуатации (л.д. <данные изъяты>).
Указанный договор в Управлении Росреестра по Сахалинской области не регистрировался (л.д. <данные изъяты>)
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение к договору аренды недвижимого муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, в котором договорились внести изменения в пункт <данные изъяты> названного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ изложив, что арендная плата уплачивается не позднее <данные изъяты> числа текущего месяца перечислением получателю по указанным реквизитам (л.д. <данные изъяты>).
Согласно выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от ДД.ММ.ГГГГ N N, Ри Ен Суни ДД.ММ.ГГГГ прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. <данные изъяты>).
Дав анализ представленным по делу доказательствам, принимая во внимание положения статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив, договор аренды недвижимого муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ N не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не возлагает права и обязанности на его стороны, в том числе для Ри Ен Суни по оплате арендных платежей, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия не может согласиться с правильностью выводов суда первой инстанции в силу следующего.
Так, статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.
Данные требования закона судом первой инстанции не выполнены, в связи с чем, нельзя признать правомерными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с Ри Ен Суни задолженности по арендной плате.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 N 13 разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Одновременно, из пункта 6 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы, договор сторонами исполнялся в течении длительного периода времени. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и принят последним без каких-либо замечаний. Договор подписан сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке, что не оспаривалось сторонами.
ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого муниципального имущества возвращен арендодателю, о чем подписан акт приема-передачи.
Принимая во внимание положения приведенных норм права, а также разъяснения по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде недвижимого муниципального имущества, которые должны исполняться надлежащим образом, при этом отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по его исполнению, в том числе по внесению арендных платежей, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Поскольку в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, проверив расчет, представленный истцом в суд апелляционной инстанции о наличии задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который ответчиком в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек.
Между тем, судебная коллегия находит, что предъявленная к взысканию сумма пени в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек является несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в силу следующего.
Так, согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).
При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
Таким образом, из анализа приведенных норм права следует, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации идет речь не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Принимая во внимание приведенные требования норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, фактические обстоятельства дела, с учетом ходатайства ответчика о снижении размера пени, судебная коллегия полагает возможным снизить размер предъявленной истцом пени с <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки до <данные изъяты> рублей, взыскав её с ответчика в пользу истца.
С учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 19 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 17 февраля 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации города Южно-Сахалинска к Ри Ен Суни о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.
Взыскать с Ри Ен Суни в пользу администрации города Южно-Сахалинска задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, пени - <данные изъяты> рублей, а всего - <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек.
Взыскать с Ри Ен Суни в бюджет муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий: А.Г. Загорьян
Судьи: А.В. Марьенкова
О.В. Вишняков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
