Дата принятия: 21 октября 2020г.
Номер документа: 33-11376/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2020 года Дело N 33-11376/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Елистратовой Е.В.
судей Занкиной Е.П., Маликовой Т.А.,
при секретаре Петровой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 24.07.2020 года, которым постановлено:
"Отказать ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" в иске к Зелинской Е.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения представителя ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" - Рыжук И.В. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения Зелинской Е.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" обратилось в суд с иском Зелинской Е.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры.
В обоснование иска указано, что 03.09.2019 года между ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" и Зелинской Е.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 79,3 кв.м., расположенной по <адрес>, кадастровый N.
Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 11.09.2019 года за N.
Согласно пунктам 3 и 4 договора квартира была продана за 1 530 000 рублей.
Расчеты должны были производиться в соответствии с графиком платежей (приложение N 1 к договору).
Письмом от 09.12.2019 года Зелинской Е.Г. лично на руки получено предупреждение о необходимости погасить задолженность.
13.01.2020 года ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" направило заказным письмом повторное предупреждение о необходимости погасить задолженность по оплате договора купли-продажи. Согласно отчёта об отслеживании отправления письмо не получено отправителем ввиду неудачной попытки вручения.
Оплата ответчиком не была произведена.
Общий размер внесенных по договору платежей составил 31 000 рублей. Последний платеж по договору внесен ответчиком 03.11.2019 г. Таким образом, просрочка оплаты по состоянию на 18.03.2020 года составляет 4 месяца, что в соответствии с п. 6 договора является основанием для одностороннего отказа продавца от исполнения договора.
20.12.2019г. истцом в адрес ответчика заказным письмом направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 03.09.2019 года квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый N, заключенный между истцом и Зелинской Е.Г.; вернуть указанную квартиру в собственность ООО инженерный центр "Стройэнергопроект"; взыскать с Зелинской Е.Г. расходы по оплате госпошлины в размере 15 850 рублей.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение, которое истец ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" в апелляционной жалобе просит отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обосновании доводов жалобы ссылается на ошибочность выводов суда об отсутствии правовых оснований к расторжению договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем ее стоимости. Суд первой инстанции не учел, что на момент обращения в суд имели место сразу 2 основания для расторжения договора: нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев; просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца. Т.о., имеет место существенное нарушение условий сделки, что в соответствии с п. 6 договора купли-продажи дает продавцу право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
От ответчика Зелинской Е.Г. поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых она просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" - Рыжук И.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Зелинская Е.Г. возражала против доводов жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает, в связи с чем, подлежит отмене.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 03.09.2019 года между ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" и Зелинской Е.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 79,3 кв.м., расположенной по <адрес> кадастровый N.
Согласно пунктам 3 и 4 договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 1 530 000 рублей.
В соответствии с пунктом 4 договора, расчёты должны были производиться в следующем порядке: покупатель обязуется оплатить продавцу 1 530 000 руб. в срок до 03.09.2022 года путём перечисления на расчетный счет продавца либо осуществить оплату любым не противоречащим закону способом в соответствии с графиком, указанным в приложении N 1 к настоящему договору, являющимся его неотъемлемой частью.
В силу пункта 6 договора купли-продажи от 03.09.2019 года, систематическое нарушение покупателем сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа продавца от исполнения договора. Продавец вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме Покупателю предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении покупателем такого требования и при наличии у продавца сведений о получении покупателем предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе покупателя от его получения или в связи с отсутствием покупателя по указанному им почтовому адресу продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно приложению N 1 к договору купли-продажи от 03.09.2019 года внесение платежей осуществляется ежемесячно в период с 03.09.2019 года по 03.12.2020 года в размере по 10 000 рублей, в период с 03.01.2021 года по 03.01.2022 года в размере 40 000 рублей, в период с 03.02.2022 года по 03.08.2022 года в размере 50 000 рублей и 03.09.2022 года в размере 500 000 рублей.
Переход права собственности Зелинской Е.Г. на спорное недвижимое имущество зарегистрирован 11.09.2019 года.
Оценивая представленные доказательства суд, пришел к выводу о том, что предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества не имеется, поскольку ответчиком не допущено существенного нарушения условий договора в части выполнения обязанности по оплате квартиры.
Однако с такими выводами судебной коллегии согласиться нельзя по следующим основаниям.
Исходя из положений ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.
По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
В абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, из содержания абз. 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Исходя из условий договора купли-продажи от 03.09.2019г., договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе продавца в случае нарушения покупателем срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежей в течение более чем два месяца (п. 6).
Согласно условий договора купли-продажи от 03.09.2019г., графика платежей ( Приложение N 1 к договору), ежемесячный платеж должен вноситься Зелинской Е.Г. третьего числа каждого месяца.
Как следует из материалов дела, на момент обращения в суд с указанным иском ответчик нарушила срок внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев (срок платежа 03.10.2019г. - фактически внесен 10.10.2019г., срок платежа 03.11.2019г. - фактически внесен 11.11.2019г., срок платежа 03.04.2020г. - 06.04.2020г. (возвращен), 03.05.2020г. - 06.05.2020г. (возвращен), а также не вносила платежи в течение более двух месяцев (03.12.2019г., 03.01.2020г., 03.02.2020г., 03.03.2020г.).
На момент направления претензии от 13.11.2020г. платежи за 2 месяца не были внесены ответчиком, в частности, платеж за 03.12.2019г. и платеж за 03.01.2020г. Денежные средства не поступали в счет оплаты за квартиру вплоть до обращения истца в суд с иском. Т.о., платежи не поступали 03.12.2019г., 03.01.2020г., 03.02.2020г., 03.03.2020г.
Таким образом, со стороны покупателя Зелинской Е.Г. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, которое повлекло для продавца ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" такой ущерб, который лишил его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении названного договора, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ может являться основанием для расторжения спорного договора купли-продажи.
Доводы Зелинской Е.Г. о том, что в договоре не указан расчетный счет на который следовало вносить суммы, судебная коллегия отклоняет, поскольку часть платежей вносилась ответчицей, следовательно, реквизиты для оплаты ей были известны, тем более, что ответчик являлась сотрудником ООО инженерный центр "Стройэнергопроект".
Доводы ответчика относительно того, что в бухгалтерии ООО отказались принимать от нее денежные средства, являются голословными, кроме того, само по себе данное обстоятельство не лишало ответчика возможности внести деньги на депозит нотариуса.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об отказе в расторжении договора купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиком нельзя признать правильным.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что принятое по делу решение является незаконным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика на квартиру и возвращении спорной квартиры в собственность истца.
Согласно п.2 ст.328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 24.07.2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" к Зелинской Е.Г. удовлетворить.
Расторгнуть заключенный 03.09.2019 года между продавцом ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" и покупателем Зелинской Е.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый N
Исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности Зелинской Е.Г. на квартиру по <адрес>.
Восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" на квартиру по <адрес>
Взыскать с Зелинской Е.Г. в пользу ООО инженерный центр "Стройэнергопроект" государственную пошлину в размере 15 850 рублей.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий - подпись
Судьи: подписи
Копия верна.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
