Дата принятия: 06 октября 2020г.
Номер документа: 33-11362/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2020 года Дело N 33-11362/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.,
судей Голубовой А.Ю., Пискловой Ю.Н.,
при секретаре Закаряне С.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-726/2019 по иску Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, признании договора купли-продажи исполненным и прекращении ипотеки, взыскании судебных расходов, по встречному иску Мулоева Н.З. к Кухлик Е.Ю. о взыскании задолженности по оплате договора купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе Мулоева Н.З. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия
установила:
Кухлик Е.Ю. обратилась в суд с иском к Мулоеву Н.З. о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств продавца по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017, ссылаясь на то, что истцом были выявлены существенные недостатки приобретенного ею дома, в том числе, промерзали стены дома, протекала крыша дома, появилась плесень на внутренней стене, также проявились скрытые строительные дефекты, допущенные при строительстве дома, о которых истец не могла знать в момент заключения договора, поскольку они выявились в процессе эксплуатации строительных конструкций, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
Данные недостатки не оговаривались в договоре, визуально на момент заключения сделки не могли быть обнаружены, однако имеют существенный характер, так как без проведения капитального ремонта на их устранение невозможно дальнейшее проживание в жилом доме.
Приобретенный истцом дом ввиду дефектов его качества, допущенных при строительстве (то есть возникших до передачи дома покупателю), не соответствует требованиям о качестве товара, определяемым в соответствии с п.1 договора и ст.469 ГК РФ. Стоимость устранения выявленных скрытых дефектов дома составила 396 380 руб. Истец, в связи с выявленными недостатками, обращалась к ответчику с просьбой об их устранении или возмещении расходов на устранение соответствующих дефектов, однако требования не были удовлетворены.
Ссылаясь на изложенное, уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, Кухлик Е.Ю. просила уменьшить цену по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017, заключенного между истцом и ответчиком, на сумму 352 327 руб., признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017 исполненным истцом и прекратить ипотеку в силу закона от 05.07.2017 в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскать с ответчика в пользу истца убытки по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017 в размере 165 361 руб., а также взыскать в ее пользу понесенные по делу судебные расходы.
Мулоев Н.З. обратился в суд со встречным иском к Кухлик Е.Ю. о взыскании суммы неоплаченного долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017 размере 352 327 руб. и процентов за невозврат денежных средств и уклонения от уплаты в размере 57 451,02 руб., а всего на общую сумму 409 778,02 руб.
В обоснование исковых требований указал, что 23.05.2017 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 285 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилого дома, общей площадью 73,8 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
По указанному договору стороны согласовали цену продаваемого недвижимого имущества равную 2 000 000 руб., а также срок подписания основного договора - не позднее 01.07.2017. Пунктом 5 предварительного договора были установлены права и обязанности сторон. Мулоев Н.З. (продавец по договору) обязался окончить строительные работы, а именно: представить заключение на ввод в эксплуатацию газа, сделать стяжку, штукатурку, шпаклевку, теплый пол и другие внутренние работы, провести коммуникации (сет, газ), поставить забор по периметру без забора и калитки, обсыпать двор песком. Кухлик Е.Ю. (покупатель по договору) обязалась ко дню подписания основного договора предоставить денежные средства.
Однако до срока совершения сделки купли-продажи истец отказалась от дальнейшего выполнения строительных работ, в связи с чем были произведены расчеты за недоделки, и в договоре купли-продажи от 01.07.2017 указана стоимость 1 935 000 руб. с согласованным графиком расчета: 1 435 000 руб. - в день подписания основного договора купли-продажи, 200 000 руб. - в срок не позднее 20.07.2019, 300 000 руб. - в срок не позднее 01.09.2017.
Таким образом, ответчик согласился на заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом в целях обеспечения исполнения договора имущество находилось в залоге у продавца.
Однако с момента регистрации права собственности истец по первоначальному иску уклонялась от исполнения своих обязательств, денежные средства переданы не в срок и не в полном объеме, ввиду чего по состоянию на 28.08.2019 истец должен ответчику за проданный товар (дом) 352 327 руб.
Также, Мулоев Н.З. заявил о взыскании с Кухлик Е.Ю. процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ ввиду неправомерного удержания полагающихся ему денежных средств. Согласно расчету проценты за неправомерное удержание денежных средств составили 57 451,02 руб. Общая задолженность истца составляет 409 778,02 руб. Несмотря на направленное истцу претензионное письмо от 05.02.2018, денежные средства до настоящего времени ответчику не выплачены.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года исковые требования Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. удовлетворены.
Суд уменьшил цену договора купли-продажи от 01.07.2017 земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на сумму 352 327 руб.
Признал договор купли-продажи от 01.07.2017 земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исполненным Кухлик Е.Ю. в полном объеме.
Прекратил ипотеку в силу закона земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установленную 05.07.2017 в пользу Мулоева Н.З.
Взыскал с Мулоева Н.З. в пользу Кухлик Е.Ю. убытки в размере 165 361 руб. Взыскал с Мулоева Н.З. в пользу Кухлик Е.Ю. судебные расходы: по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.; по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.
Встречный иск Мулоева Н.З. к Кухлик Е.Ю. оставил без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Мулоев Н.З. ставит вопрос об отмене указанного решения суда и просит принять новое решение по делу, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.
Выражает несогласие с выводами экспертного заключения, в том числе и по скрытым дефектам.
Считает, что недостатки, указанные в экспертном заключении, не являются скрытыми.
Указывает, что истцу при выборе покупки объекта недвижимости был предоставлен на обозрение жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который она решилаприобрести. Истец и ответчик по обоюдному согласию решилизаключить предварительный договор на покупку жилого дома. Истец была поставлена в известность, что указанный объект продается без ремонта, без чистовой отделки, в связи с чем стоимость жилого дома составляла 2 000 000 руб. В действиях истца имелись признаки недобросовестности.
Суд не принял во внимание представленные ответчиком доказательства. Судом не учтено, что истец на протяжении двух лет не обращался к продавцу по вопросу устранения недостатков.
Не согласен с решением суда по вопросу уменьшения выкупной цены жилого дома.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.07.2017 между продавцом Мулоевым Н.З. и покупателем Кухлик Е.Ю. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 285 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для дачного хозяйства, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилой дом, общей площадью 73,8 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности Кухлик Е.Ю. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 05.07.2017, о чем имеются записи регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно подписанному сторонами и представленным для регистрации договору купли-продажи продажная цена недвижимого имущества составила 1 935 000 руб. Договором определен порядок оплаты: 1 435 000 руб. в день подписания основного договора купли-продажи, 200 000 руб. в срок не позднее 20.07.2019, 300 000 руб. в срок не позднее 01.09.2017.
Денежная сумма в размере 1 435 000 руб. была оплачена покупателем в день подписания договора 01.07.2017, что подтверждается распиской, являющейся неотъемлемой частью договора. Сумма в размере 147 673 руб. оплачена покупателем продавцу 20.07.2017. Мулоевым Н.З. была выдана расписка от 01.07.2017, в которой он обязался подготовить необходимые документы и подключить к системе газоснабжения жилой дом в срок не позднее 01.09.2017, после чего должен быть произведен окончательный расчет на сумму 352 327 руб.
Из пункта 3.1 договора купли-продажи от 01.07.2017 следует, что до подписания договора стороны произвели передачу и принятие дома и земельного участка в собственность, без предъявления друг другу каких-либо дополнительных условий и требований, без подписания отдельного документа о передаче недвижимости и считают свои обязательства по передаче и принятию дома и земельного участка исполненными с момента подписания настоящего договора. Покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет и согласен принять имущество в собственность, до подписания договора неоговоренных недостатков стороны не обнаружили. Также стороны оговорили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для расторжения договора.
Истец, обращаясь в суд с иском об уменьшении цены по договору купли-продажи недвижимости, указала, что после приобретения дома обнаружены существенные недостатки: промерзание стен дома, протекание крыши дома, разрушение сливной (выгребной) ямы, разрушение и искривление столбов кирпичного забора и другие нарушения, о которых покупатели дома не были поставлены в известность.
В целях установления фактических обстоятельств дела, касающихся соответствия проданного жилого дома, а также сливной ямы и забора требованиям действующих строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, определения скрытых дефектов, имевшихся на момент заключения договора купли-продажи от 01.07.2017, и стоимости их устранения, а также, пригоден ли дом для проживания, по ходатайству истца судом первой инстанции по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области".
28.08.2019 по ходатайству ответчика определением суда была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Центра независимых экспертиз (ИП ФИО5).
В результате проведения обеих экспертиз эксперты пришли к выводам, сформулированным в заключениях от 13.06.2019 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и от 10.10.2019 N 656, о несоответствии выполненных строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома, забора и сливной ямы, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям действующих градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил". Экспертами было установлено несоблюдение толщины швов кирпичной кладки здания, отсутствие отмостки вокруг здания, отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие защитного покрытия карнизов и подоконников, неправильный монтаж кровли и, как следствие, протекание кровли, отсутствие фундамента забора и его гидроизоляции, нарушение технологии кирпичной кладки забора, искривление вертикальной оси кирпичного столба забора, несоответствие сливной ямы по расположению к жилому дому, отсутствие гидроизоляции сливной ямы, отсутствие смотрового люка и фановой трубы сливной ямы. По мнению экспертов, выявленные недостатки проданной недвижимости являются устранимыми и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению - для постоянного проживания, при условии устранения выявленных недостатков.
Согласно заключению экспертов от 13.06.2019 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 517 688 руб.
Согласно заключению экспертов от 10.10.2019 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 473 663,62 руб.
Разница стоимости восстановительного ремонта обусловлена различным методом восстановления кладки жилого дома, а именно: устранение недостатков кладки жилого дома во второй экспертизе предложено решить путем оштукатуривания жилого дома по сетке без устройства каркаса и последующей наружной облицовки фасадными керамическими цветными плитками "под кирпич" (раздел 1, п. 14-16 локальной сметы), в то время как в первой экспертизе предлагается решение проблемы путем разборки кирпичных стен и последующей повторной кладки (раздел 1, п. 1-14 локальной сметы).
Оценивая экспертные заключения, суд первой инстанции посчитал, что экспертизой от 10.10.2019 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не учтено, что оштукатуривание дома приведет к изменению его первоначального облика, фактическому удешевлению рыночной стоимости в качестве объекта недвижимого имущества, а также возрастанию эксплуатационных расходов по содержанию жилого дома и проведению текущего ремонта, ввиду чего более обоснованным является заключение от 13.06.2019 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о повторном выполнении кладочных работ с сохранением единого облика жилого дома, существовавшего на момент его приобретения.
Кроме того, на разрешение повторной экспертизы по инициативе ответчика был поставлен вопрос об определении причины возникновения плесени (грибка) в жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНа". Согласно выводам экспертов, причиной образования плесени (грибка) на внутренней стене жилого дома является незагерметизированное отверстие в помещении ванной комнаты, в которой раструб канализационной трубы находится ниже уровня пола, в результате чего там скапливается избыточная влага, создающая среду для развития грибка.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что в любом случае ответственность за данное нарушение несет ответчик как продавец жилого дома, поскольку существенным условием договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2017 является его предмет - жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании в соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороной ответчика не представлено. По мнению суда, поскольку заключением экспертов установлено, что характер выявленных недостатков, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, то имущество передано истцу с этими существующими недостатками; имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого дома, о которых истец не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого помещения. В связи с этим суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом по первоначальному иску требований. Оснований для удовлетворения встречных исковых заявлений суд не усмотрел.
Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия усматривает основания для его отмены в части, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 1 ст. 469 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно положениям ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В п. 2 ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), так покупатель вправе по своему выбору, в том числе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
По буквальному толкованию п. 2 ст. 475 ГК РФ, приведенный в указанной правовой норме перечень прав покупателя является исчерпывающим, то есть он не может быть расширен и ограничивает права покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара по его выбору правом отказаться от исполнения договора купли-продажи и правом требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом применение конкретного способа защиты предполагает, что следствием станет реализация истцом конкретной правовой возможности, которая иначе не может быть реализована, достижение конкретного правового результата.
Разрешая спор по настоящему делу, суд первой инстанции не принял во внимание, что требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, поэтому уменьшение покупной цены приобретаемого жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонта дома.
Кроме того, из дела следует, что покупатель до заключения договора купли-продажи дома проверил состояние дома, на момент заключения договора купли-продажи его устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества.
На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу жилого дома разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.
При этом выводами двух проведённых по делу судебных экспертиз подтверждается, что выявленные в ходе проведенных исследований недостатки жилого дома являются устранимыми и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению - для постоянного проживания, при условии устранения выявленных недостатков.
Действительно, экспертами было установлено несоблюдение толщины швов кирпичной кладки здания, отсутствие отмостки вокруг здания, отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие защитного покрытия карнизов и подоконников, неправильный монтаж кровли и, как следствие, протекание кровли, отсутствие фундамента забора и его гидроизоляции, нарушение технологии кирпичной кладки забора, искривление вертикальной оси кирпичного столба забора, несоответствие сливной ямы по расположению к жилому дому, отсутствие гидроизоляции сливной ямы, отсутствие смотрового люка и фановой трубы сливной ямы.
Однако истцом вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено достоверных и допустимых доказательств того, что указанные недостатки в жилом доме являются существенными, носили скрытый характер на момент заключения договора, и истцу о них не было известно.
Истцу при подписании договора купли-продажи от 01 июля 2017 года было известно о том, что внутренние работы в доме не произведены, однако претензий по этому вопросу либо по вопросу устранения выявленных недостатков в жилом доме, Кухлик Е.Ю. к ответчику на протяжении двух лет не предъявлялось.
В соответствии со статьей 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со статьей 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.
Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Как усматривается из материалов дела, в пункте 3.1 договора купли-продажи от 01.07.2017 указано, что при покупке жилого дома покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет и согласен принять имущество в собственность, до подписания договора неоговоренных недостатков стороны не обнаружили. Также стороны оговорили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для расторжения договора.
Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.
Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилой дом используется для целей проживания.
Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, носящих существенный характер, исходя из представленных в материалы дела доказательств и пояснений сторон, судебной коллегией не установлено.
Кроме того, при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и, насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.
С учетом выбранного истцом способа защиты нарушенного права, а именно требования о соразмерном уменьшении покупной цены, предъявленные исковые требования не могут быть признаны обоснованными.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Заявленные истцом требования, основанные на стоимости восстановительного ремонта дома, уравнивают различную правовую сущность требований о соразмерном уменьшении покупной цены и о возмещении расходов по устранению недостатков, подменяя первое требование вторым.
При этом, как уже было отмечено, требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.
Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.
В случае, если указываемые истцом недостатки относятся, по ее мнению, к существенным, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, то покупатель в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Между тем, таких требований истцом не было заявлено.
При таком положении оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи и взыскании убытков в размере 165 361 руб., не имелось, поскольку истцом избран неверный способ защиты права.
В связи с этим, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе, с принятием в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований Кухлик Е.Ю.
В остальной части, в том числе в части удовлетворения исковых требований Кухлик Н.З. о признании договора купли-продажи исполненным и прекращении ипотеки, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.
Оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда первой инстанции не имелось, поскольку заявленная ко взысканию денежная сумма не была выплачена продавцу как обеспечительная мера ввиду того, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи.
Так, из имеющейся в материалах дела расписке от 01.07.2017 следует, что Мулоев Н.З. обязуется подготовить документы и подключить газоснабжение в жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий Кухлик Е.Ю., в срок не позднее 1 сентября 2017 года.
При подключении газоснабжения, покупатель Кухлик Е.Ю. обязуется оплатить за недвижимое имущество оставшуюся сумму по договору купли-продажи от 01.07.2017.
Поскольку доказательств исполнения обязательств по подготовке документов и подключению газоснабжения в жилой дом, материалы дела не содержат, то и требования Мулоева Н.З. о взыскании суммы неоплаченного долга не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года в части удовлетворения исковых требований Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе отменить.
В отмененной части принять по делу новое решение, которым в иске Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе отказать.
В остальной части решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мулоева Н.З. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 12 октября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
