Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 февраля 2022 года Дело N 33-1136/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пашковой Т.В.

судей Алябьева Д.Н., Чекуновой О.В.

при секретаре Ворониной В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-337/2021 по исковому заявлению Сурковой С. И., Суркова С. П., Орлова А. И., Орловой Н. И., Курышева С. В., Казарцева А. И., Казарцевой Н. И., Козловцева П. В. к Горбачевой Т. А., Хоботову М. Н. о признании сделок недействительными ввиду их ничтожности и применении последствий недействительности,

по апелляционной жалобе Хоботова М. Н. в лице представителя Хоботова М. М. на решение Ольховского районного суда Волгоградской области от 27 октября 2021 года, которым удовлетворены исковые требования Сурковой С. И., Суркова С. П., Орлова А. И., Орловой Н. И., Курышева С. В., Казарцева А. И., Казарцевой Н. И., Козловцева П. В. к Горбачевой Т. А., Хоботову М. Н. о признании сделок недействительными ввиду их ничтожности и применении последствий недействительности.

Признана сделка передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N <...> от 20 ноября 2005 года, заключенная между ООО "Липовские сады" в лице конкурсного управляющего Артемьевой Н. В. и Горбачевой Т. А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N <...> от 24 августа 2018 года - недействительной в виду ничтожности, применены последствия её недействительности путём приведения сторон в положение, существующее до её совершения.

Признана сделка передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N <...> от 20 ноября 2005 года, заключенная между Горбачевой Т. А. и Хоботовым М. Н. на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 мая 2019 года - недействительной в виду её ничтожности, применены последствия её недействительности путём приведения сторон в положение, существующее до её совершения.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Алябьева Д.Н., выслушав представителя Хоботова М.Н. - Хоботова М.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей Сурковой С.И. - Суркову Т.С., Суркова С.П. - Суркова В.С., Казарцевой Н.И. - Попова Р.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Суркова С.И., Сурков С.П., Орлов А.И., Орлова Н.И., Епифанов А.В., Епифанова М.Г., Курышев С.В., Казарцев А.И., Казарцева Н.И., Козловцев П.В. обратились с иском к ответчикам Горбачевой Т.А. и Хоботову М.Н. о признании сделок недействительными ввиду их ничтожности и применении последствий их недействительности.

В обоснование заявленных требований указали, что они являются собственникам земельного участка с кадастровым номером 34:22:100003:15, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 5940000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

20 ноября 2005 года между собственниками земельного участка (арендодатели) и ООО "Липовские сады" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 декабря 2015 года ООО "Липовские сады" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Договором аренды был установлен прямой запрет на перенаем земельного участка без письменного согласия собственников (пункты 4.1.4, 4.2.1).

Вместе с тем, был совершён ряд сделок перенайма без согласия собственников, а именно: договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 августа 2018 года N <...>, заключенный между ООО "Липовские сады" в лице конкурсного управляющего Артемьевой Н.В. и Горбачевой Т.А.; соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 мая 2019 года, заключенное между Горбачевой Т.А. и Хоботовым М.Н.

Однако в период с 24 декабря 2015 года по 12 июля 2021 года собрание собственников спорного земельного участка не созывалось, необходимое письменное согласие собственников на передачу прав и обязанностей арендатора получено не было.

Основаниями ничтожности договора купли-продажи от 24 августа 2019 года, по мнению истцов, является: отсутствие согласия собственников земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору; передача только прав (без обязанностей) не допускается; перенаём не может осуществляться на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является право аренды.

Основаниями ничтожности соглашения о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 мая 2019 года являются: отсутствие согласия собственников земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору; сторона, передающая права по договору (Горбачева Т.А.), являлась арендатором земельного участка на основании ничтожного договора.

Также в нарушение договора аренды от 20 ноября 2005 года арендная плата не уплачивалась с 2015 года. Арендатор, принявший на себя обязанности по договору, обязан был погасить задолженность перед арендодателями по долгам бывшего арендатора. Однако, Горбачева Т.А. и Хоботов М.Н. использовали земельный участок, не получив согласия на перенаем, и не уведомили о нем, не приняли мер к погашению задолженности по арендной плате.

Истцы Епифанов А.В., Епифанова М.Г. отказались от иска, в связи с чем, определением Ольховского районного суда Волгоградской области от 27 октября 2021 года производство по делу в части их требований было прекращено.

Просили признать сделку передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N <...> от 20 ноября 2005 года, заключенную между ООО "Липовские сады" в лице конкурсного управляющего Артемьевой Н.В. и Горбачевой Т.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N <...> от 24 августа 2018 года, недействительной в виду её ничтожности и применить последствия её недействительности путём приведения сторон в положение, существующее до совершения сделки; признать сделку передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N <...> от 20 ноября 2005 года, заключенную между Горбачевой Т.А. и Хоботовым М.Н. на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 мая 2019 года, недействительной в виду её ничтожности и применить последствия её недействительности путём приведения сторон в положение, существующее до совершения сделки.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе Хоботов М.Н. в лице представителя Хоботова М.М. оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на нарушение норм материального и процессуального права, неисполнимость решения в части приведения сторон в первоначальное положение, выражается несогласие с выводами суда о ничтожности сделок и о соблюдении истцами срока исковой давности.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы выражают несогласие с ее доводами и просят решение суда оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из пункта 2 статьи 607 ГК РФ,законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При этом пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, нормами земельного законодательства предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 34:22:100003:15, площадью 5940000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, являющийся единым землепользованием.

20 ноября 2005 года между собственниками земельного участка в лица истца Сурковой С.И. (арендодатели) и ООО "Липовские сады" (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет.

Как следует из договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 ноября 2005 года, арендатор имеет право при условии письменного согласия арендодателя (собственника земельного участка) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества (пункт 4.1.4 договора). Арендатор обязан получать согласие арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 4.2.2 договора).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 декабря 2015 года ООО "Липовские сады" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

24 августа 2018 года между ООО "Липовские сады" в лице конкурсного управляющего Артемьевой Н.В. и Горбачевой Т.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: права аренды земельного участка на 49 лет по договору от 20 ноября 2005 года, кадастровый номер земельного участка N <...> площадь 594 га, адрес: <адрес>, категория - земли сельхозназначения, разрешенное использование - для с/х производства.

20 мая 2019 года между Горбачевой Т.А. и Хоботовым М.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 20 ноября 2005 года.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка установлено обременение в виде аренды в пользу Хоботова М.Н. сроком действия с 27 января 2019 года на 49 лет на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 мая 2019 года.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 августа 2020 года конкурсное производство в отношении ООО "Липовские сады" завершено, в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО "Липовские сады".

В материалах дела отсутствуют доказательства как созыва общего собрания по вопросам, связанным с передачей прав арендатора земельных участков, так и оформленное протоколом решение о передаче прав арендатора спорных участков (перенаем), а также иные доказательства, подтверждающие получение письменного согласия арендодателей на передачу арендатором (ООО "Липовские сады" и Горбачевой Т.А.) своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу.

Из сообщения администрации Липовского сельского поселения Ольховского муниципального района Волгоградской области следует, что собрание собственников земельного участка с кадастровым номером N <...> в период с 24 декабря 2015 года по 12 июля 2021 года не проводилось.

Из материалов дела следует, что право арендатора по договору аренды от 20 ноября 2005 года было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу и реализовано в ходе торгов.

Вместе с тем, согласно статье 131 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

В договоре аренды земельного участка от 20 ноября 2205 года его стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с письменного согласия арендодателя.

В материалах дела нет доказательств, подтверждающих получение арендатором или конкурсным управляющим такого согласия.

При таких обстоятельствах право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 года.

Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований ГК РФ и ЗК РФ, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание арендатора несостоятельным (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов, в том числе наличия правовых оснований отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора банкротом и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи22 ЗК РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

Учитывая действующее правовое регулирование арендных отношений, в частности аренды земли, право арендодателя как собственника имущества, устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, является нарушением правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 ГК РФ нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2021 года, N 14-КГПР20-21-К1).

В силу вышеизложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что для заключения соглашений о передаче прав по договору аренды земельного участка требовалось письменное согласие арендодателя, которое не было получено, что свидетельствует о допущенных нарушениях при совершении сделок по передаче прав арендатора от ООО "Липовские сады" к Горбачевой Т.А. и от последней к Хоботову М.Н.

В силу положений статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

Следовательно, соглашение о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды участка при отсутствии требуемого согласия арендодателя является ничтожным.