Дата принятия: 17 марта 2020г.
Номер документа: 33-1135/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2020 года Дело N 33-1135/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Бочкарёва А.Е.,
судей Фирсовой И.В., Клоковой Н.В.,
при секретаре Ворониной А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 марта 2020 года в городе Владимире дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" на решение Ленинского районного суда города Владимира от 24 октября 2019 года, которым удовлетворены исковые требования Калугина И. В..
Признан недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости
N ЗВМ029 от 03 ноября 2017 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" и Калугиным И. В..
Признан недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости **** от 03 ноября 2017 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" и Калугиным И. В..
Применены последствия недействительности сделок в виде признания договоров купли-продажи будущей недвижимости N **** от 03 ноября 2017 года действующими.
С общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" в доход местного бюджета муниципального образования взыскана государственная пошлина в сумме 300 руб.
Заслушав доклад судьи Клоковой Н.В., выслушав представителя ответчика Доничева О.О., поддержавшего доводы жалобы, истца Калугина И.В. и его представителя Софрыжову Н.Г., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Калугин И.В. обратился в суд с исковым заявлением, поддержанным в ходе судебного разбирательства им и его представителем Софрыжовой Н.Г., к ООО "СЗ "Аскона Инвест" о признании односторонних отказов от исполнения договоров недействительными, применений последствий недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований указал, что 03 ноября 2017 года между ним и ООО "Специализированный Застройщик "Аскона Инвест" (ранее - ООО "Строительное управление ДСК") заключены договоры купли-продажи будущей недвижимости **** и ****. По условиям данных договоров продавец принял на себя обязательства в срок до 1 февраля 2019 года приобрести право собственности на машиноместо номер на поэтажном плане 29, ориентировочной площадью 14,85 кв.м (линейные размеры 5,5 м * 2,7 м), и машиноместо номер на поэтажном плане 30, ориентировочной площадью 14,85 кв.м, (линейные размеры 5,5 м. * 2,7 м), которые будут расположены на этаже на отметке - 5.370 (подземном паркинге) в строящемся многоквартирном жилом доме по местоположению: **** произвести оформление в соответствии с действующим законодательством права собственности на вышеуказанную недвижимость, и передать ее по акту в срок до 1 марта 2019 года ему в собственность.
12 августа 2019 года ему было предложено осмотреть машиноместо
**** и машиноместо ****. В результате осмотра были выявлены недостатки в подземном паркинге, что отражено в акте осмотра от 12 августа 2019 года.
23 августа 2019 года он (Калугин И.В.) направил ответчику претензию об устранении недостатков в подземном паркинге.
5 сентября 2019 года им были получены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости **** и **** от 3 ноября 2017 года.
6 сентября 2019 года он обратился к ответчику с заявлением, в котором указал на несогласие с односторонним отказом от исполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости, сообщив о готовности принять объекты недвижимости после устранения недостатков. В добровольном порядке спор не урегулирован.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", полагал односторонний отказ от исполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости незаконным, и просил суд признать односторонний отказ ООО "СЗ "Аскона Инвест" от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости **** от 3 ноября 2017 года на основании уведомления N **** от 28 августа 2019 года недействительным; признать односторонний отказ ООО "СЗ "Аскона Инвест" от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости **** от 03 ноября 2017 года на основании уведомления N **** от 28 августа 2019 года недействительным; применить последствия недействительности сделки путем признания договоров купли-продажи будущей недвижимости **** и **** от 3 ноября 2017 года действующими.
Представитель ответчика ООО "СЗ "Аскона Инвест" Доничев О.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцу были направлены уведомления о готовности объектов недвижимости и необходимости их принятия по акту приема-передачи. 12 августа 2019 года истцом были осмотрены спорные объекты недвижимости - машиноместа, однако подписать акт приема-передачи Калугин И.В. отказался. Ввиду непринятия истцом объектов недвижимости 28 августа 2019 года застройщиком в адрес истца направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости **** и **** от 03 ноября 2017 года. После получения указанных уведомлений обязательства сторон по договорам были прекращены. Просил суд исковые требования Калугина И.В. оставить без удовлетворения.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и вынести по делу новое решение об отказе Калугину И.В. в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно, суд применил Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", однако на дату заключения договоров купли-продажи будущей недвижимости в предмет регулирования данного Федерального закона не были включены такие объекты недвижимости как машиноместа, которые появились в законе только с
1 июля 2018 года. Данные отношения сторон регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи. Поскольку договоры купли-продажи не были зарегистрированы в установленном законом порядке, что является необходимым условием для заключения договоров долевого участия в строительстве, их нельзя признать действующими.
Истцом Калугиным И.В. представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на необоснованность доводов, изложенных в ней.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Из материалов дела, что 3 ноября 2017 года между ООО "Строительное управление ДСК" (продавец) и Калугиным И. В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи будущей недвижимости **** и ****.
Предметом вышеуказанных договоров является приобретение в собственность машиномест номер на поэтажном плане 29, ориентировочной площадью 14,85 кв.м. (линейные размеры 5,5 м * 2,7 м), и номер на поэтажном плане 30, ориентировочной площадью 14,85 кв.м., (линейные размеры 5,5 м. * 2,7 м), которые будут расположены на этаже на отметке - 5.370 (подземном паркинге) в строящемся многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенной гаражом-стоянкой подземной, закрытого типа по местоположению: ****По условиям договоров продавец принял на себя обязательства в срок до 1 февраля 2019 года приобрести право собственности на недвижимость и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством права собственности на вышеуказанную недвижимость и передать ее по акту в срок до 1 марта 2019 года в собственность покупателя, а покупатель в свою очередь принял обязательство оплатить приобретаемую недвижимость и принять в сроки, предусмотренные договорами.
Пунктами 2.1 и 2.2 договоров купли-продажи предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 750 000 руб. и подлежит оплате в следующем порядке: до **** - 225 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** - 48 000 руб., до **** -45 000 руб.
Обязательства по оплате данных объектов строительства Калугиным И.В. исполнены в полном объеме.
В срок до 1 марта 2019 года продавец обязался направить покупателю сообщение о готовности объекта к передаче, а покупатель обязался в течение 7 рабочих дней осмотреть объект и принять его по акту приема-передачи (пункт 4.1 договоров).
В установленный в договорах срок обязательства по договорам купли-продажи будущей недвижимости **** и **** от 3 ноября 2017 года ответчиком не исполнены.
Сообщение о готовности объектов к передаче ответчиком было направлено в адрес Калугина И.В. 15 августа 2019 года и получено истцом
5 сентября 2019 года.
28 августа 2019 года ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договоров купли-продажи от 3 ноября 2017 года **** и
****, направив Калугину И.В. соответствующее уведомление, которое было получено последним 5 сентября 2019 года.
Суд первой инстанции, давая оценку договорам, заключенным между сторонами, исходя из буквального толкования условий и существа договоров с учетом действительной воли сторон, цели и фактически сложившихся отношений между сторонами, учитывая то, что денежные средства по договору, стороной которого является Калугин И.В., привлечены для строительства машиноместа во встроенном нежилом помещении (подземном паркинге) в строящемся многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенной гаражом-стоянкой подземной, закрытого типа, пришел к обоснованному выводу, что договоры, по своей сути, являются договорами долевого участия в долевом строительстве, и к ним применимы положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).
Данный вывод суда первой инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательное акты Российской Федерации" (далее по тексту -Федеральный закон N 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем заключения с юридическим лицом договора купли-продажи.
Частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (ч. 2 этой же статьи).
Исходя из этого, и принимая во внимание то, что положения Федерального закона N 214-ФЗ не предусматривают возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого участия, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 168, п.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об их недействительности.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры являются недействующими ввиду отсутствия государственной регистрации, являются несостоятельными.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, следует, что действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом, такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определилиустановил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Владимира от
24 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" "Специализированный застройщик "Аскона Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий Бочкарев А.Е.
Судьи Фирсова И.В.
Клокова Н.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
