Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-11285/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Зинкиной И.В.

судей Корниенко Г.Ф., Говоруна А.В.,

при секретаре Атикян Э.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2483/2021 по иску Колбасина Николая Алексеевича к ДИЗО г. Ростова-на-Дону об установлении размера арендной платы, исключении задолженности по договору аренды земельного участка, по апелляционным жалобам Колбасина Николая Алексеевича, ДИЗО г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Корниенко Г.Ф., судебная коллегия

установила:

Колбасин Н.А. обратился с иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 427 755,74 руб., на основании отчета об оценке от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с Колбасиным Н.А., незаконным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону уменьшить задолженность арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.05.2013г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за период с 01.01.2016г. по 16.04.2018г. на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.11.2017г. до 18 493 руб. за 2016 год, 2017 год, 2018 год; установить размер годовой арендной платы с 01.01.2020г. по договору аренды земельного участка от 22.05.2013г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 30 136 руб.

В обоснование требований указал, что 22.05.2013г. между истцом и ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1 202 кв.м для индивидуального жилищного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Ответчик в 2017 году подал иск к Колбасину Н.А. о взыскании задолженности по арендной плате, истец предъявил встречное исковое заявление об оспаривании размера задолженности, но встречное исковое заявление не было принято судом.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.01.2017г. исковые требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону были удовлетворены, с Колбасина Н.А. взыскана задолженность в размере 367 898,25 руб. на основании отчета об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Колбасиным Н.А. был подан самостоятельный иск об оспаривании рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13.11.2017г. суд признал установленный расчет арендной платы на 2016 год в размере 477 662,86 руб. в договоре аренды земельного участка на основании отчета от 14.12.2015г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН недостоверным и не соответствующим рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Истец неоднократно на основании указанного решения суда обращался в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлениями об исключении задолженности из расчета, однако, ответчик не урегулировал спор с истцом в досудебном порядке, что послужило основанием для обращения с указанным иском.

Согласно акту сверки, ответчик указывает задолженность в сумме 367 898,25 руб. и в примечании указывает период взыскания задолженности с 01.01.2016г. по 30.09.2016г., не исполняя решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону по гражданскому делу N 2-3348/2017.

Согласно уведомлению от 04.02.2020г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону установило годовой размер арендной платы с 01.01.2020г. по 31.12.2020г. в размере 427 755,74 руб. на основании отчета от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Истец полагает, что указанный отчет является недостоверным, нарушающим его права.

Согласно заключению ИП ФИО5 от 16.11.2020г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, проведенному по инициативе истца, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, составляет 16 150 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 апреля 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд признал установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 427 755,74 руб. на основании отчета об оценке от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с Колбасиным Н.А., незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Установил размер годовой арендной платы с 01.01.2020г. по договору аренды земельного участка, площадью 1 202 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 30 136 руб. в год.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ДИЗО г. Ростова-на-Дону в пользу Колбасина Н.А. взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 38 000 руб.

С указанным решением стороны не согласились.

В апелляционной жалобе ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить в части удовлетворенных требований Колбасина Н.А., указывая, что судом не были всесторонне и в полном объеме оценены доказательства, имеющиеся в деле, неправильно применены нормы материального права ввиду применения закона, не подлежащего применению. Заявитель жалобы ссылаясь на положения п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, указал, что оценка стоимости арендной платы спорного земельного участка организована департаментом в соответствии с п.11 приложения N 1 к постановлению Администрации г.Ростова-на-Дону от 09.07.2015г. N 576.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (абз.10 п.14 указанного Постановления). Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что к размеру арендной платы будет применяться оценка на основании отчета ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований" от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому размер годовой арендной платы спорного земельного участка в 2020 году составил 427 755,74 руб. Отчет составлен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, с учетом индивидуальных особенностей земельного участка.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону не согласно с экспертным заключением ООО "ЦСЭ ПРАЙМ", в соответствии с которым была определена рыночная стоимость земельного участка в размере 30 136 руб., полагая, что оно выполнено с нарушением требований, предъявляемых к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, содержит недостоверные и противоречивые сведения, что повлекло установление недостоверной, существенно заниженной рыночной стоимости аренды спорного земельного участка.

Судом первой инстанции при назначении судебной экспертизы учтены лишь разногласия сторон по определению величины арендной платы, что является абсолютно недостаточным основанием для её назначения. В решении суда не указаны весомые обстоятельства, по которым выводы, определенные в отчете об оценке ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований" от 09.12.2019г. являются недостоверными.

В апелляционной жалобе Колбасин Н.А. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении искового требования и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Приводя обстоятельства возникшего спора, истец указал, что решением суда расчет арендной платы на 2016 год в размере 477662,86 руб. в договоре аренды земельного участка на основании отчета от 14.12.2015г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признан недостоверным, установлен новый размер арендной платы - 18 493 руб., но указанная задолженность, несмотря на неоднократные обращения истца, не исключена ответчиком из расчета, т.е. спор не разрешен в досудебном порядке.

Ссылаясь на положения ст.ст. 166, 167 ГК РФ, истец считает, что ДИЗО обязан уменьшить размер арендной платы с 01.01.2016г. до 18 493 руб., а суд неправомерно отказал в удовлетворении указанного требования истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Колбасин Н.А. доводы своей апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ДИЗО г.Ростова-на-Дону Платонов А.О., действующий на основании доверенности, доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

Согласно п.3 ст.65 ЗК РФ (действовавшего до 01.03.2015г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", действовавшего до 01.03.2015г., п.2 ч. 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ следует, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с п.11 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015г. "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону" арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.05.2013г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому Колбасину Н.А. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 202 кв.м сроком действия договора до 26.06.2045г. Размер арендной платы в год по договору составляет 11 111,27 руб. (т.1 л.д.75-79).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил в адрес Колбасина Н.А. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому годовой размер арендной платы определен ответчиком с 2015 года на основании отчета об оценки ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.12.2015г. и составляет в год арендная плата в сумме 448 931,25 руб.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2017г. по гражданскому делу по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Колбасину Н.А. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, с Колбасина Н.А. взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2016г. по 30.09.2016г. в размере 367 898,25 руб., сумма пени в размере 19 003,79 руб., проценты, начисленные в размере 367 898,25 руб. в период с 11.11.2016г. по дату фактической оплаты (т.1 л.д.169-174).

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.11.2017г. по гражданскому делу по иску Колбасина Н.А. к ДИЗО г.Ростова-на-Дону о признании установленного расчета арендной платы незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости, обязании установить годовой размер арендной платы, исковые требования Колбасина Н.А. удовлетворены, суд признал установленный расчет арендной платы на 2015 год в размере 31 734,52 руб., на 2016 год в размере 477 662,85 руб. в договоре аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г. с Колбасиным Н.А. на основании отчета от 14.12.2015г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1202 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Установил рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1202 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 493 руб. в год (т.1 л.д.14-21).

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.08.2018г. отказано в удовлетворении заявления Колбасина Н.А. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2017г. по гражданскому делу по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Колбасину Н.А. о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени (т.1 л.д.175-177).

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.10.2019г. отказано в удовлетворении исковых требований Колбасина Н.А. к ДИЗО г. Ростова-на-дону об определении размера задолженности по договору аренды земельного участка, в котором истец просил обязать ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г. об установлении арендной платы, начиная с 01.01.2016г. в размере 18 493 руб. в год за право аренды истцом спорного земельного участка; определить размер совокупной арендной платы истца по договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г., начиная с 01.01.2016г., из расчета 18 493 руб. в год за право аренды истцом земельного участка; обязать ответчика произвести перерасчет задолженности истца по договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г. из расчета установленного размера арендной платы 18493 рублей в год, начиная с 01.01.2016г. за право аренды истцом земельного участка; обязать ответчика произвести перерасчет выставленных пеней по начисленной, но не оплаченной арендной платы с учетом ранее внесенных платежей истца в счет погашения задолженности по арендной плате по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.05.2013г. (т.1 л.д.178-186).

Согласно отчету от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, проведенному ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", размер арендной платы земельного участка установлен в размере 427 755,74 руб.

В обоснование предъявленного иска истцом представлено экспертное заключение от 16.11.2020г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненное ИП ФИО5, согласно выводам которого величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1202 кв.м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях индивидуального жилищного строительства составляет 16 150 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца определением суда от 02.02.2020г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "ЦСЭ "Прайм" (т.1 л.д.189, 194-196).

Согласно выводам заключения судебной экспертизы, проведенной ООО ""ЦСЭ "ПРАЙМ" от 05.03.2021г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, рыночная стоимость годовой арендной платы с 01.01.2020г. по 31.12.2020г. за пользование земельным участком, общей площадью 1202 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, составляет 30 136 руб. (т.1 л.д.199-238).

Разрешая заявленные требования, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и принимая во внимание, что начиная с 01.10.2016г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону (то есть после периода, по которому взыскана с Колбасина Н.А. задолженность по арендной плате решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2017г.) производит расчет арендной платы за пользование земельным участком Колбасиным Н.А., в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.11.2017г. в размере 18 493 руб., пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания ДИЗО г. Ростова-на-Дону уменьшить задолженность арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.05.2013г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за период с 01.01.2016г. по 16.04.2018г. на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.11.2017г. до 18 493 руб. за 2016 год, 2017 год, 2018 год, в связи с чем отказал в указанной части иска.

Принимая решение в части требований истца о признании незаконным установленного ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчета арендной платы в размере 427 755,74 руб., на основании отчета об оценке от 09.12.2019г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении рыночной стоимости права пользования спорным земельным участком на условиях аренды в договоре аренды, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды и установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2020г. по договору аренды земельного участка в размере 30 136 руб., суд первой инстанции, принимая во внимание, что договор аренды между сторонами заключен 22.05.2013г., при этом размер арендной платы определен сторонами не по результатам торгов, пришел к выводу о том, что к договору применяется регулируемая арендная плата.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что величина годовой арендной платы, определенная ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований" указанная в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.12.2019г., не соответствует рыночной, в связи с чем установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы с 01.01.2020г. в размере 427 755,74 руб. на основании вышеуказанного отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р является незаконным и не может применяться.

Принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции, пришел к выводу о возможности установления стоимости аренды спорного земельного участка в размере 30 136 руб., определенной экспертом.

На основании ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ судом распределены судебные расходы по делу.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доводов сторон и представленных доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы Колбасина Н.А., судебная коллегия исходит из того, что при установленных судом первой инстанции обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца в части установления стоимости аренды спорного земельного участка в размере 18 493 руб. не имелось.