Дата принятия: 17 января 2019г.
Номер документа: 33-1124/2018, 33-55/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2019 года Дело N 33-55/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Ингушетия в составе:
председательствующего Плиевой И.М.,
судей Оздоева А.И. и Бойчука С.И.,
при секретаре Цокиеве М-Б.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Городской округ г. Магас" к Галаевой Рашад Хаджимуратовне, Костоеву Иссе Михайловичу, Сукиевой Лилиане Камбулатовне, Оздоеву Махмуду Едрисовичу об истребовании земельных участков из чужого незаконного пользования и признании недействительным зарегистрированного права аренды земельных участков по апелляционной жалобе Сукиевой Л.К. на решение Магасского районного суда от 4 октября 2018 г.
Заслушав доклад судьи Плиевой И.М., судебная коллегия
установила:
Глава администрации МО "Городской округ город Магас" обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договоров аренды земельных участков, заключенных в 2008 г. сроком на 49 лет с администрацией МО "Городской округ город Магас", ответчики Костоев И.М. и Галаева Р.Х. являются арендаторами указанных в договоре участков, расположенных в 6 микрорайоне г. Магас Республики Ингушетия.
Все договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия.
Земельные участки отводились арендаторам на основании постановлений администрации г. Магас об отводе земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Ссылаясь на нарушение градостроительного и земельного законодательства при заключении договоров аренды земельных участков, просит истребовать указанные земельные участки из чужого незаконного пользования, признать недействительным зарегистрированное право аренды земельных участков, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество земельных участков 6 микрорайона, а филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия - снять с кадастрового учета земельные участки.
Определением Магасского районного суда от 3 мая 2018 г. в качестве соответчиков по настоящему делу привлечены Сукиева Л.К. и Оздоев М.Е.
4 октября 2018 г. судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом договоры аренды между истцом и ответчиками, а также государственная регистрация указанных договоров признаны недействительными. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия возложена обязанность произвести в Едином государственном реестре недвижимости погашение регистрационных записей о регистрации договоров аренды земельных участков. Судом в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ применена двусторонняя реституция: администрации г. Магас возвращены правомочия владения, пользования земельными участками, в пользу ответчиков с администрации г. Магас взыскана фактически полученная с даты заключения договоров аренды земельных участков сумма арендной платы.
В апелляционной жалобе ответчик Сукиева Л.К. ставит вопрос об отмене вынесенного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Истец, ответчики, представители филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ответчику Костоеву И.М. в соответствии с постановлением администрации г. Магас от 1 октября 2007 г. N 334 передан в аренду земельный участок, площадью 0,06 га, в 6 - ом микрорайоне г. Магас под индивидуальное жилищное строительство из земель населенных пунктов.
На основании указанного постановления между администрацией г. Магас и Костоевым И.М. заключен договор аренды земельного участка от 4 декабря 2007 г. N 89 сроком на 49 лет, согласно которому Арендодатель в лице администрации г. Магас предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 06:06:0100006:0376, расположенный по адресу: г. Магас, в 574 м. от перекрёстка улиц Д. Мальсагова и А. Горчханова по направлению на юго-восток.
Согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы в год за участок составляет 311 руб. 04 коп. Сумма ежеквартальных платежей составляет 77 руб. 76 коп.
Сукиевой Л.К. на основании договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30 марта 2017 г., заключенного с Костоевым И.М., переданы все права и обязанности, принадлежащие последнему на основании договора аренды земельного участка от 4 декабря 2007 г. N 89.
Галаевой Р.Х. в соответствии с постановлением администрации г. Магас от 1 октября 2007 г. N 347 передан в аренду земельный участок, площадью 0,06 га, в 6 - ом микрорайоне г. Магас под индивидуальное жилищное строительство из земель населенных пунктов.
На основании указанного постановления между администрацией г. Магас и Костоевым И.М. заключен договор аренды земельного участка от 23 января 2008 г. N 258 сроком на 49 лет, согласно которому Арендодатель в лице администрации г. Магас предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 06:06:0100006:0380, расположенный по адресу: г. Магас, в 614 м. от перекрёстка улиц Д. Мальсагова и А. Горчханова по направлению на юго-восток.
Согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы в год за участок составляет 311 руб. 04 коп. Сумма ежеквартальных платежей составляет 77 руб. 76 коп.
Оздоеву М.Е. на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от 2 декабря 2014 г., заключенного с Галаевой Р.Х., передано право аренды на земельный участок, принадлежащее последней на основании договора аренды от 23 января 2008 г. N 258.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" каждый объект недвижимости подлежит постановке на кадастровый учет с присвоением индивидуальных характеристик, а также определен порядок и особенности кадастрового учета, регламентируется кадастровая деятельность, в ходе которой закрепляется местоположение земельного участка.
В соответствии с п. 8, п. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г.) площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах), регулировалось на момент заключения договоров аренды ст. 38 Земельного кодекса РФ, утвержденными в соответствии с указанной статьей постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
В соответствии с п. 1 ст. 38 Земельного кодекса РФ предметом торгов может быть только сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами.
Между тем действовавшей на тот период ст. 38.1 ЗК РФ определялся порядок проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, в том числе для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Аукцион проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определено разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (п. 2 указанной статьи).
Признавая договоры аренды недействительными, суд исходил из того, что заключенные между истцом и ответчиками договоры аренды в силу ст.168 ГК РФ являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении не соблюдены требования ст. ст. 38, 38.1 ЗК РФ, а именно - земельные участки являлись предметом аукциона, несмотря на то, что не были сформированы в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ; не проведены работы по формированию земельных участков, включающие: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Базовым нормативным правовым актом федерального уровня, определяющим общие требования к содержанию документов территориального планирования, документации по планировке территории и правил землепользования и застройки, является Градостроительный кодекс РФ. Его требования распространяются на документы федерального уровня, уровня субъекта РФ и муниципального уровня.
Суд обоснованно указал в решении, что осуществление администрацией г. Магас реализации на аукционах прав на длительную аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства не могло осуществляться в отрыве от долгосрочного территориального планирования развития города в целом.
Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Распределению между арендаторами земельных участков должна была предшествовать подготовка проекта планировки территории городского поселения для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Согласно ст. 18 Градостроительного кодекса РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.
В силу ст. 30 Градостроительного кодекса РФ генеральный план городского округа, включающий в себя проект планировки, в свою очередь, должен отвечать требованиям правил землепользования и застройки, обеспечивающих: создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ основная часть проекта планировки территории, среди прочего, включает в себя границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителями администрации г. Магас не представлен суду генеральный план города Магас, на основании которого и в соответствии с которым осуществлялась передача земельных участков в долгосрочную аренду.
Сведений, указывающих на наличие единого проектного документа, на основании которого осуществлялась планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий, относящихся к городскому поселению Магас, в том числе принимались решения о выделении в долгосрочную аренду земельных участков в 6 микрорайоне города, в материалах дела не имеется и суду не представлено.
В связи с указанным проведение аукционов по продаже прав заключения договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства, в отрыве от долгосрочного территориального планирования развития города, с учетом грубых нарушений порядка формирования самих земельных участков, нанесло ущерб публичным интересам, выраженным в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда о необходимости защиты интересов неопределенного круга лиц в рамках настоящего дела.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно требованиям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Таким образом, гражданское законодательство, основываясь на автономии воли сторон, тем не менее, предусматривает ограничение такой воли через вводимое государством правовое регулирование определенных условий соответствующих договоров.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
При рассмотрении дела сторонами не представлены достоверные доказательства, подтверждающие законность принятия решения и соблюдения порядка проведения аукционов о передаче в длительную аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства.
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
На основании приведенных норм Гражданского кодекса РФ и в связи с выявленным возникшим и длящимся ущемлением публичных интересов неопределенного круга лиц, на основании статей 166, 168 ГК РФ суд правомерно поставил на обсуждение сторон вопрос о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки и признал договоры аренды земельных участков, заключенные между администрацией г. Магас и ответчиками, ничтожными.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Нормы о двусторонней реституции, в силу прямого указания на то в п. 2 ст. 167 ГК РФ, применяются в качестве последствия недействительности сделки как общие правила, изъятия из которых могут быть установлены только специальными нормами.
Установив, что во исполнение договоров аренды земельных участков ответчиками производилась оплата арендной платы за пользование земельными участками, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде реституции, с администрации МО "Городской округ город Магас" суд правомерно взыскал в пользу каждого из ответчиков фактически уплаченную арендную плату, а администрации МО "Городской округ город Магас" вернул правомочия владения, пользования земельными участками, переданными ранее в аренду.
В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Признание судом договоров аренды земельных участков ничтожными влечет незаконность государственной регистрации спорных договоров и безусловную необходимость погашения записи о государственной регистрации права аренды земельного участка каждого из ответчиков и соответчика.
Таким образом, исходя из того, что недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, суд пришел к верному выводу о том, что ни администрация г. Магас, ни ответчики не имеют правовых оснований применять какие-либо способы защиты гражданских прав, закрепленные в ст. 12 ГК РФ, возникающих из признанных недействительными договоров аренды земельных участков и заключенных на их основе договоров переуступки указанного права, в силу отсутствия каких-либо правоотношений в результате применения судом последствий недействительности сделки и двусторонней реституции.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает оспариваемое решение законным и обоснованным, оснований, влекущих его отмену или изменение по доводам жалобы, не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Магасского районного суда от 4 октября 2018 г. по гражданскому делу по исковому заявлению администрации муниципального образования "Городской округ г. Магас" к Галаевой Рашад Хаджимуратовне, Костоеву Иссе Михайловичу, Сукиевой Лилиане Камбулатовне, Оздоеву Махмуду Едрисовичу об истребовании земельных участков из чужого незаконного пользования и признании недействительным зарегистрированного права аренды земельных участков оставить без изменения, апелляционную жалобу Сукиевой Л.К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
С подлинного за надлежащими подписями
Копия верна
Судья Плиева И.М.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
