Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-1122/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,

судей: Александровой Н.А., Коломниковой Л.В.,

при секретаре Ивановой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова Юрия Викторовича к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о заключении договора аренды земельного участка,

по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова к Павлову Юрию Викторовичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по апелляционной жалобе Павлова Юрия Викторовича на решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 14 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Коломниковой Л.В., судебная коллегия

установила:

Павлов Ю.В. обратился в суд с иском к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова о заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: ***, общей площадью 1000 кв.м. по адресу: ***

В обоснование иска указал, что, на основании договора купли-продажи от 09.03.2007, он приобрел в собственность объект незавершенного строительства по указанному выше адресу с кадастровым номером ***. Данный объект состоит из строения, площадью застройки 149,5 кв.м., и расположен на земельном участке площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ***.

Указанный земельный участок предоставлен предыдущему собственнику на основании аренды земельного участка N 756 от 28.10.2004, заключенного на основании постановления администрации г.Тамбова N 5241 от 07.09.2004 для целей индивидуального жилищного строительства.

После приобретения строения, 14.03.2008, на основании постановления администрации г.Тамбова N 6771 от 09.10.2007 о предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, он заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на срок до 06.09.2014.

На данном земельном участке с объектом незавершенного строительства на основании разрешения на строительство N 68306000-1712 от 20.05.2008, им было продолжено строительство жилого дома в соответствии с договором подряда N 2013/3 от 03.10.2013, заключенного с ООО "Нано Тамбов", были подключены коммуникации к строению.

20.07.2017 между ним и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова был заключен основной договор аренды земельного участка N 48.

Согласно условиям договора, земельный участок с кадастровым номером *** предоставлен арендатору сроком на три года, с 22.05.2017 по 22.05.2020 с целью завершения строительства индивидуального жилого дома.

По истечении срока аренды он обратился в администрацию г.Тамбова с заявлением о продлении или перезаключении договора аренды. Однако, ему было отказано в заключении нового договора, поскольку земельный участок уже был предоставлен ему для завершения строительства индивидуального жилого дома однократно, в связи с чем оснований для заключения договора аренды на новый срок у Комитета не имеется.

Считает, что ответчик нарушает его права, поскольку он лишен возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка, по объективным обстоятельствам.

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова обратился в суд с иском к Павлову Ю.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, с кадастровым номером: ***, общей площадью 1000 кв.м. по адресу: ***

В обоснование иска указал, что 20.07.2017 между Комитетом и Павловым Ю.В. заключен договор аренды N 48 земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м. по указанному адресу для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п.2.1, 2.3 договора аренды земельного участка N 48 срок аренды устанавливается сроком на 3 года с 22.05.2017 по 22.05.2020 и по окончании срока его действия не подлежит продлению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16.09.2020 N КУВИ-002/2020-21243980 за Павловым Ю.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером *** степенью готовности 4%, расположенного по ***

В связи с тем, что срок действия договора истек, а также отсутствие в ЕГРП зарегистрированного права собственности на жилой дом, Комитет обратился в суд с данными требованиями.

Определением суда от 17.12.2020 гражданское дело по иску Павлова Юрия Викторовича к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова о заключении договора аренды земельного участка и гражданское дело по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова к Павлову Юрию Викторовичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Октябрьского районного суда города Тамбова от 14 января 2021 года исковые требования Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова удовлетворены.

У Павлова Юрия Викторовича путем продажи с публичных торгов изъят объект незавершенного строительства, с кадастровым номером *** степенью готовности 4%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 1000 кв.м. по ***.

В иске Павлова Юрия Викторовича к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова о заключении договора аренды земельного участка - отказано.

В апелляционной жалобе Павлов Ю.В. просит отменить решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 14 января 2021 года, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования, а в иске Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова - отказать.

Указал, что суд установил, что 20.07.2017 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова и Павловым Ю.В. заключен договор аренды N 48 земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1000 кв.м, по адресу: ***, для завершения строительства индивидуального жилого дома на 3 года. Однако, согласно ст. 621 ГК РФ, если аренда продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражения у арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Полагает, что в сложившейся ситуации решением суда нарушено его право на преимущественное право продления, заключения нового договора земельного участка с администрацией г. Тамбова.

По его мнению, имеются основания для заключения нового договора аренды, поскольку договор аренды земельного участка выполняется, арендная плата вносится своевременно, строительство домовладения ведется.

Он является добросовестным застройщиком, лишенным возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка, полагает, что не допускается незаконное изъятие объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов и необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка по объективным обстоятельствам.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ), обсудив данные доводы, выслушав явившихся в судебное заседание представителя истца и представителя ответчика, судебная коллегия полагает, что правовых оснований, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Положениями ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Положениями ст. 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено материалами дела земельный участок с кадастровым номером: ***, общей площадью 1000 кв.м., по адресу: *** является муниципальной и был первоначально предоставлен предшественнику истца на основании договора аренды земельного участка N 756 от 28.10.2004.

Истец по договору купли-продажи от 09.03.2007 приобрел в собственность объект незавершенного строительства по указанному выше адресу, в связи с чем Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова с ним был заключен договор аренды от 14.03 2008 г. сроком до 14.03.2014 г., 20 мая 2008 года истцом получено разрешение на строительство, срок действия которого истек 07.09.2014 года.

На основании указанных выше норм, с учетом того, что строительство объекта недвижимости не было окончено, 20 марта 2017 года между истцом и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова был заключен договора аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома, срок аренды установлен на 3 года. В силу п.2.3 Договора аренды по окончании срока действия договора он продлению не подлежит.

По окончании срока договора истцу было отказано в продлении срока договора аренды. Письмом комитета земельных ресурсов и землепользования от 23.09.2020 года истцу было предложено до 15.10.2020 предоставить документы в подтверждение регистрации права собственности на объект капитального строительство и разъяснено, что, если таких документов не будет представлено, Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований и удовлетворяя требования комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова, суд первой инстанции правильно применил нормы права. Доводы апелляционной жалобы о том, что истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды, о том, что договор от 20.03.2017г. подлежит пролонгации, основаны на неверном толковании норм материального права.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 г., был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратил силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 22 июля 2020 г., действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Истец, являвшийся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 г., воспользовался своим правом на заключение однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства, находящегося на нем объекта капитального строительства. На момент приобретения незавершенного строительством объекта и на момент вынесения решения степень его готовности была 4%, срок разрешения на строительство объекта на данном участке истек, сведений о выдаче истцу нового разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке не представлено.

Доводы представителя истца о том, что степень готовности незавершенного строительства на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции составила 31%, со ссылкой на акт экспертного исследования ООО "Экспертное учреждение "Тамбовский областной центр судебной экспертизы и оценки" от 09.04.2021 года не могут повлиять на выводы суда и служить основанием для изменения законного решения, во- первых в связи с тем, что строительство объекта не завершено, во- вторых, объект с указанной степенью готовностью не зарегистрирован в регистрирующем органе.

Таким образом, вышеизложенное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 14 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Павлова Юрия Викторовича - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка