Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 33-11217/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Нурмиева М.М. и Фахрутдиновой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусамовой Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Казанские окна" Шагалиевой Л.Р. на решение Кировского районного суда г. Казани от 19 апреля 2021 года, которым постановлено:

ООО "Казанские окна" в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Сачковой Валентины Петровны удовлетворить частично.

Обязать ООО "Казанские окна" передать Сачковой Валентине Петровне по акту приёма-передачи квартиру <адрес> с кадастровым номером .... в доме <адрес>.

Признать за Сачковой Валентиной Петровной право собственности на квартиру <адрес> с кадастровым номером .... в доме <адрес>.

Взыскать с ООО "Казанские окна" в пользу Сачковой Валентины Петровны 327431 рубль 68 копеек неустойки за период времени с 22 октября 2018 года по 26 октября 2020 года, неустойку в размере 444 рублей 88 копеек за каждый день просрочки исполнения обязанности по передаче имущества, начиная с 27 октября 2020 года по дату фактического исполнения решения суда, 30000 рублей компенсации морального вреда, 18000 рублей -представительские расходы, 384 рубля 69 копеек - почтовые расходы,

100000 рублей штрафа.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО "Казанские окна" Абубакировой Э.И., поддержавшей доводы жалобы, заслушав объяснения представителя Сачковой В.П. - Акбарова Д.И., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Казанские окна" (далее также Общество) обратилось к Сачковой В.П. с иском о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование требований указано, что 14 апреля 2016 года между истцом (застройщиком) и ответчицей (участником долевого строительства) был заключён договор N 70-2-5/250 участия в долевом строительстве жилого комплекса по ул. Тэцевская Авиастроительного района г. Казани. По условиям договора Общество обязалось передать ответчице квартиру N 250 в доме, которому в настоящее время присвоен адрес <адрес> Общая проектная площадь квартиры составляла 32,57 кв.м, стоимость одного квадратного метра - 48209 руб. 12 коп.

Истец указывал, что общая площадь переданной ответчице квартиры составляет 35,2 кв.м, в связи с чем у ответчицы имеется обязанность по дополнительной оплате общей площади квартиры, увеличившейся по сравнению с проектной на 2,63 кв.м. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с Сачковой В.П. 126789 руб. 99 коп. задолженности, 10452 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21 января 2019 года по 20 марта 2020 года, взыскивать с ответчицы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21 января 2019 года по день фактического исполнения решения суда.

Сачкова В.П. обратилась к ООО "Казанские окна" со встречным иском, в котором указала, что общая площадь квартиры определена Обществом ошибочно, поскольку к площади неотапливаемого помещения (4,2 кв.м) применён коэффициент 0,5 как к лоджии, тогда как названное помещение является балконом и его площадь определяется с коэффициентом 0,3. Соответственно, требования Общества являются завышенными. Кроме того, у Общества перед Сачковой В.П. имеется определённая вступившим в законную силу решением суда задолженность в размере 142882 руб. 17 коп., в связи с чем 26 сентября 2018 года истица направила в адрес Общества заявление о зачёте встречных требований. Сачкова В.П. полагала в этой связи, что не имеет задолженности перед Обществом.

При этом истица по встречному иску отмечала, что в акте приёма-передачи квартиры Общество указало на наличие у неё задолженности по оплате увеличения площади квартиры, что являлось препятствием для регистрации за ней права собственности на квартиру в отсутствие соответствующего заявления застройщика. Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в предложенной Сачковой В.П. редакции Обществом не подписано. Истица по встречному иску просила установить факт полной оплаты ею договора участия в долевом строительстве, обязать Общество передать ей квартиру <адрес> по акту приёма-передачи; признать за ней право собственности на названную квартиру с указанием на то, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру; взыскать с Общества предусмотренную частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" неустойку в размере 327431 руб. 68 коп. за период с 22 октября 2018 года по 26 октября 2020 года; взыскивать с Общества предусмотренную названной нормой неустойку в размере 444 руб. 88 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры с

27 октября 2020 года до даты фактического исполнения решения суда; взыскать 50000 руб. компенсации морального вреда, 18000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 384 руб. 69 коп. в возмещение почтовых расходов, 2000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности на квартиру.

Суд первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказал, встречный иск удовлетворил, приняв решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Общества просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Апеллянт отмечает, что квартира была передана истице по акту приёма-передачи. Заявитель жалобы указывает, что площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной даже в случае применения к неотапливаемому помещению коэффициента 0,3, в связи с чем выражает мнение о наличии у Сачковой В.П. обязанности по доплате.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим частичной отмене.

Согласно положениям пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с положениями пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В силу положений пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По делу установлено, что 14 апреля 2016 между ООО "Казанские окна" (застройщиком) и Сачковой В.П. (участником долевого строительства) был заключён договор участия в долевом строительстве жилого комплекса по улице Тэцевкая Авиастроительного района города Казани N 70-2-5/250, по условиям которого застройщик обязался в срок до 31 декабря 2017 года передать Сачковой В.П. квартиру N 250 в многоквартирном доме, которому в настоящее время присвоен адрес <адрес>.

Общая проектная площадь объекта долевого строительства установлена договором в размере 32,57 кв.м (с учётом площади неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 названного договора его цена составляла 1570171 руб. и была рассчитана из базовой стоимости 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства (с учётом площади неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом) в размере 48209 руб. 12 коп.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной более чем на 1 кв.м производится перерасчёт денежных средств и участник долевого строительства обязан оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчёта стоимости 1 кв.м, указанной в пункте 3.2 договора.

1 сентября 2018 года представителем Общества и Сачковой В.П. был подписан акт приёма-передачи квартиры по названному договору участия в долевом строительстве (т. 1, л.д. 91). В акте Сачкова В.П. указала на наличие в квартире строительных недостатков, а также на несогласие с определёнными Обществом площадью квартиры (35,2 кв.м) и размером доплаты.

27 декабря 2018 года Общество составило односторонний акт передачи Сачковой В.П. объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 18). В акте общая площадь квартиры также указана равной 35,2 кв.м.

Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции исходил из отсутствия у Сачковой В.П. обязанности произвести доплату в счёт увеличения площади объекта долевого строительства.

Указанный вывод судебная коллегия признаёт верным.

Частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 названного Федерального закона.

Таким образом, при определении цены договора как произведения цены единицы общей площади жилого помещения и общей площади такого помещения площадь лоджии, веранды, балкона, террасы определяется с учётом понижающего коэффициента.

Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года

N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения" при определении общей приведённой площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов - 0,3.

Для разрешения вопроса о том, чем именно является неотапливаемое помещение в спорной квартире (балконом или лоджией), судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Оценка и Консалтинг".

Согласно заключению эксперта N 125 от 17 марта 2021 года неотапливаемое помещение в спорной квартире является балконом; площадь балкона с коэффициентом 0,3 составляет 1,05 кв.м (л.д. 185-197).

Из представленной Обществом экспликации жилого дома, подготовленной до проведения ремонта спорной квартиры, следует, что общая её площадь без учёта неотапливаемого помещения составляла

33,1 кв.м (л.д. 21). Аналогичные сведения приведены в техническом паспорте квартиры, составленном АО "БТИ Республики Татарстан" по состоянию на

8 ноября 2019 года (л.д. 85).

Соответственно, общая приведённая площадь квартиры составит

34,15 кв.м (33,1 кв.м + 1,05 кв.м), а размер доплаты в связи с увеличением площади - 76170 руб. 41 коп. ((34,15 кв.м фактической площади-32,57 кв.м проектной площади) * 48209 руб. 12 коп. стоимости площади 1 кв.м).

Вместе с тем из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением заочным решением Кировского районного суда г. Казани от

6 сентября 2018 года по делу N 2-1872/2018 был частично удовлетворён иск Сачковой В.П. к ООО "Казанские окна" о защите прав потребителя. Названным решением постановлено взыскать с ООО "Казанские окна" в пользу Сачковой В.П. неустойку за период с 1 марта 2018 года по 15 июня 2018 года в размере 86804 руб. 82 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., расходы на отправление претензии в размере 174 руб.

94 коп., расходы на представителя в размере 5000 руб., штраф в размере 45902 руб. 41 коп. (л.д. 92-97).

Общий размер денежных средств, взысканных в пользу Сачковой В.П. названным решением, составил 142882 руб. 17 коп.

28 сентября 2018 года Сачкова В.П. направила в адрес Общества заявление об одностороннем зачёте встречных требований Общества по доплате за увеличение площади квартиры и Сачковой В.П. по названному заочному решению суда на сумму 86294 руб. 32 коп. (л.д. 98, 101). Указанное заявление было получено Обществом 9 октября 2018 года (л.д. 99).

Аналогичное заявление было повторно отправлено 9 октября 2018 года и получено Обществом 29 октября 2018 года (л.д. 104, 106).

Пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с положениями статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определён моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачёт встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачёта достаточно заявления одной стороны.

Из приведённых положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для зачёта требований достаточно заявления одной стороны. Бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений второй стороны относительно как наличия, так и размера требований не определены Гражданским кодексом Российской Федерации в качестве условий зачёта.

Следовательно, зачёт требований в общем случае может быть произведён при наличии трёх условий: однородность требований сторон, встречность этих требований, а также наступление срока их исполнения.

В данном случае по делу установлено наличие всех трёх указанных условий: требования сторон являются встречными и однородными, срок их исполнения наступил.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для зачёта необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачёте должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах обязательство Сачковой В.П. по доплате за увеличение площади квартиры прекратилось зачётом встречного требования.

Судебная коллегия отмечает, что Общество частично исполнило названное заочное решение Кировского районного суда г. Казани, перечислив Сачковой В.П. сумму в размере 56587 руб. 85 коп. (л.д. 139); с учётом размера зачёта общая сумма исполненного Обществом обязательства составит 132758 руб. 26 коп. (56587 руб. 85 коп. + 76170 руб. 41 коп. погашенного встречного обязательства), что не превышает размера взысканной указанным заочным решением суммы (142882 руб. 17 коп.).

При таких обстоятельствах довод Общества о наличии у Сачковой В.П. обязанности по доплате за увеличение общей площади квартиры принят быть не может.

Вместе с тем судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы представителя Общества о том, что ранее квартира была передана Сачковой В.П. в установленном законом порядке.

Частью 5 статьи 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" установлено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона.

Как было отмечено выше, 1 сентября 2018 года представителем Общества и Сачковой В.П. был подписан акт приёма-передачи квартиры по названному договору участия в долевом строительстве (т. 1, л.д. 91).

Таким образом, Сачкова В.П. воспользовалась своим правом потребовать составления акта с указанием в нём обнаруженных недостатков, но не воспользовалась самостоятельным правом отказа от подписания акта приёма-передачи до исправления застройщиком обнаруженных недостатков. Тем самым Сачкова В.П. выразила своё волеизъявление на получение квартиры в том качественном состоянии, в котором она находилась на дату подписания акта; соответствующие действия Сачковой В.П. предоставляли ей право обратиться в уполномоченные органы с заявлением о регистрации за ней права собственности на квартиру с сохранением права потребовать от застройщика устранения имеющихся недостатков либо возмещения расходов на их устранение. Такое волеизъявление Сачковой В.П. подтверждается направлением ею подписанного сторонами акта приёма-передачи в Управление Росреестра по Республике Татарстан (л.д. 108). Отказ в регистрации права собственности Сачковой В.П. был вызван не несоответствием акта действующему законодательству, а наличием между сторонами спора о размере доплаты за увеличение площади квартиры.

Невозможность регистрации права собственности в связи с таким спором может являться основанием для взыскания с виновного лица убытков второй стороны, но не свидетельствует о недействительности акта приёма-передачи и для взыскания в этой связи неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве" не содержат положений, в силу которых указание в подписанном сторонами акте приёма-передачи на недостатки квартиры, а также на несогласие с частью указанных в акте положений лишает такой акт его юридической силы и требует от сторон в последующем подписания иного акта.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.