Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-11/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего: Марьенковой А.В.,

судей: Загорьян А.Г., Петровой Л.А.,

при помощнике судьи: Зориной Т.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Захаренкова Александра Викторовича, Захаренкова Ильи Александровича к департаменту по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" о признании незаконными действий по заключению соглашения о выкупе, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе квартиры, об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, взыскании денежных средств и судебных расходов,

встречному исковому заявлению департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" к Захаренкову Александру Викторовичу, Захаренкову Илье Александровичу о признании правомерными условия выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" Носачева П.В. на решение Курильского районного суда от 17 июня 2020 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения Захаренкова А.В., его представителя Павлюк А.В., действующего на основании ордера N 60 от 27.05.2021, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

21.01.2020 Захаренков А.В., Захаренков И.А. обратились в суд с иском к департаменту по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" о признании незаконными действий по заключению соглашения о выкупе, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе квартиры, об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, взыскании денежных средств и судебных расходов. В обоснование заявленных требований указано, что постановлением администрации МО "Курильский городской округ" N от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом <данные изъяты>, собственниками квартиры <данные изъяты> в котором они являются, признан аварийным и подлежащим сносу. Достигнуть соглашения о выкупной стоимости жилого помещения не удалось. Считая права нарушенными, инициировали иск.

Департамент по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" исковые требования не признал, обратился в суд со встречным исковым заявлением к Захаренкову А.В., Захаренкову И.А. о признании правомерными условия выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, указав на факт направления ответчикам соглашения о выкупе жилого помещения за 1 340 000 рублей.

Решением Курильского районного суда от 17 июня 2020 года исковые требования Захаренкова А.В., Захаренкова И.А. удовлетворены. Определена выкупная цена изымаемого жилого помещения - квартиры <данные изъяты>. С департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" в пользу Захаренкова А.В. взысканы расходы на представителя в размере 15000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 12 700 рублей, а в пользу Захаренкова И.А. - расходы по оплате госпошлины в размере 12 700 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" Носачев П.В. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления. Указывает на недопустимость как доказательства отчета об оценке, представленного истцом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор Романова А.С. указывает на законность и обоснованность решения суда.

В суде апелляционной инстанции Захаренков А.В., его представитель Павлюк А.В. настаивают на изменении решения суда.

Захаренков И.А., представитель департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ", прокурор в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о его отмене как постановленного на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривался тот факт, что Захаренкову А.В., Захаренкову И.А. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира <данные изъяты>, который заключением межведомственной комиссии <данные изъяты> от 18.06.2013 признан аварийным и подлежащим сносу, а на основании постановления администрации муниципального образования "Курильский городской округ" N от 06.02.2018 изъят для муниципальных нужд.

Вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 12 сентября 2019 года признано незаконным бездействие администрации муниципального образования "Курильский городской округ" по не направлению проекта соглашения о выкупе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Захаренкову А.В., Захаренкову И.А.

Во исполнение приведенного судебного постановления комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" 18 июля 2019 года направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, в котором стоимость изымаемой квартиры определена как 1340000 рублей. 03 декабря 2019 года от Захаренкова А.В. поступили возражения, в которых он указал на иную стоимость объекта недвижимости, представив соответствующий отчет.

Наличие между сторонами спора о стоимости изымаемого жилого помещения явилось основанием для обращения Захаренкова А.В., Захаренкова И.А. в суд с иском о признании незаконными действий по заключению соглашения о выкупе, возложении обязанности заключить соглашение о выкупе квартиры, об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, взыскании денежных средств.

Разрешая спор на основании норм жилищного законодательства, установив, что оценка изымаемого имущества, определенная равной 1340000 рублей и подготовленная <данные изъяты> не может быть принята в связи с истечением шестимесячного срока, рекомендуемого для совершения сделки, а в заключении <данные изъяты> дана полная характеристика объекта оценки с учетом полной характеристики аналогов, с указанием необходимой информации и мотивацией расчетов, при которых учитывается сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом места положения, физических характеристик, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 1900000 рублей, о чем указал в резолютивной части постановленного решения, не усмотрев правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований, высказав суждение о заинтересованности Захаренкова А.В., Захаренкова И.А. в заключении с ними договора о выкупе жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о возможности принятия во внимание заключение <данные изъяты> о стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку оно подготовлено без учета положений ст.32, ст.36, ст.37 и ст.38 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). В нарушении приведенных норм действующего законодательства расчет стоимости доли в праве собственности на такое имущество, а равно как и размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения в связи с его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом не определены.

По приведенным основаниям не может быть принят во внимание и отчет, подготовленный <данные изъяты> 26 ноября 2018 года и представленный департаментом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ", в котором в нарушении ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации содержатся лишь сведения о выкупной стоимости квартиры.

В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1). Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4). Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6). При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

Учитывая положения приведенной нормы действующего жилищного законодательства, принимая во внимание наличие между сторонами спора о стоимости изымаемого жилого помещения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что защита прав собственников квартиры Захаренкова А.В., Захаренкова И.А. осуществляется посредством принятия судом решения о принудительном изъятии объекта недвижимости с предварительным равноценным возмещением его стоимости, определенной на основании оценки имущества, включающей рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истцов по первоначальному иску в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для возложения на департамент по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" обязанности заключить с Захаренковым А.В., Захаренковым И.А. соглашение о выкупе жилого помещения судебная коллегия не усматривает, а потому в удовлетворении указанных требований следует отказать.

Отсутствуют и правовые основания для признания незаконными действия администрации муниципального образования "Курильский городской округ" по заключению соглашения о выкупе жилого помещения, поскольку они соответствуют требованиям ч.4 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации и судебного решения для подтверждения законности направления проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в силу приведенной нормы действующего жилищного законодательства, вопреки обстоятельствам, изложенным во встречном исковом заявлении, не требуется, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения соответствующих требований Захаренкова А.В., Захаренкова И.А., а равно как и иска департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" о признании правомерными условия выкупа жилого помещения в связи с изъятием объекта недвижимости, обоснованного отчетом <данные изъяты> 26 ноября 2018 года, признанным судебной коллегией недопустимым доказательством, следует отказать.

Исследование же вопроса о размере компенсации, подлежащей выплате Захаренкову А.В., Захаренкову И.А. за изымаемое жилое помещение, входит в предмет исследования и доказывания при рассмотрении требований о принудительном изъятии жилого помещения, а потому не требует непосредственного указания в резолютивной части сведений о выкупной цене квартиры.

В суде апелляционной инстанции Захаренкова А.В., его представитель Павлюк А.В. подтвердили, что исковые требования фактически направлены на выплату собственникам квартиры ее рыночной стоимости, в связи с чем судебная коллегия с учетом процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов всех причастных к спору лиц считает необходимым принять по делу решение об изъятии у истцов по первоначальному иску жилого помещения и взыскании в их пользу денежных средств, пропорционально их доли в праве общей долевой собственности, поскольку отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, т.к. не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения данного дела в суде.

Исследуя вопрос о размере возмещения, судебная коллегия учитывает положения ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, который не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В связи с наличием в материалах дела нескольких отчетов, наличием сомнений в объективности и обоснованности содержащихся в них сведений во исполнение ст.87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебной коллегии представлены результаты судебной оценочной экспертизы, проведенной Независимым агентством оценки <данные изъяты> 30 марта 2021 года, согласно которой: рыночная стоимость квартиры <данные изъяты> с учетом доли Захаренкова А.В., Захаренкова И.А. в праве собственности на общее имущества многоквартирного дома и рыночной стоимости доли земельного участка, пропорционально доли жилого помещения, на котором расположен многоквартирный жилой дом, составляет 2 080000 рублей; размер убытков, причиненных собственникам квартиры в связи с ее изъятием, включая убытки, которые собственник понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 631000 рублей.

Экспертное заключение, подготовленное 30 марта 2021 года <данные изъяты>, соответствует требованиям относимости и допустимости, поскольку содержит анализ рынка объекта оценки с учетом социально-экономического положения, основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, с указанием конкретных цифр по каждому из представленных в заключении сведений и источнике полученной экспертом информации; описание объекта оценки и анализ таких ценообразующих факторов как вид разрешенного использования земельных участков, технических и иных характеристик жилых помещений, их местонахождение, площадь и т.д. В заключении присутствуют ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Таким образом, при определении рыночной стоимости изымаемого у собственников объекта недвижимости и убытков судебная коллегия принимает во внимание экспертное заключение, подготовленное 30 марта 2021 года Независимым агентством оценки <данные изъяты> поскольку оно составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, с исследованием вопроса о процедуре и методах проведения экспертизы, сложившейся на территории Сахалинской области обстановке на рынке недвижимости, со сравнительным анализом и сопоставлением их рыночной стоимости.

С учетом изложенного с департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" в пользу каждого истца по первоначальному иску подлежит взысканию рыночная стоимость изымаемого жилого помещения в размере 1 040 000 рублей и убытки, причиненные изъятием, в размере 315 500 рублей, рассчитанных исходя из их доли в праве общей долевой собственности.

В соответствии с п.1 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принимая во внимание факт принудительного изъятия жилого помещения у Захаренкова А.В., Захаренкова И.А., взыскании в их пользу компенсации за изымаемый объект недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о наличии необходимости прекратить за ними право собственности на квартиру.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (п.1 и п.10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Согласно пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска свыше 1 000 000 рублей уплачивается в размере 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

При таких обстоятельствах, с департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" в пользу Захаренкова А.В. подлежит взысканию понесенные им расходы по оплате госпошлины в размере 9802 рубля 50 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 15000 рублей, а в пользу Захаренкова И.А. - расходы по оплате госпошлины в размере 9802 рубля 50 копеек.

Руководствуясь ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курильского районного суда от 17 июня 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Изъять у Захаренкова Александра Викторовича, Захаренкова Ильи Александровича квартиру <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>.

Взыскать с департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" в пользу Захаренкова Александра Викторовича рыночную стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1040 000 рублей и убытки, причиненные изъятием, в размере 315 500 рублей расходы по оплате госпошлины в размере 9802 рубля 50 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 15000 рублей.

Взыскать с департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" в пользу Захаренкова Ильи Александровича рыночную стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1040 000 рублей, убытки, причиненные изъятием, в размере 315 500 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 9802 рубля 50 копеек.

Прекратить право общей долевой собственности Захаренкова Александра Викторовича, Захаренкова Ильи Александровича на квартиру <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Захаренкова Александра Викторовича, Захаренкова Ильи Александровича и встречных исковых требований департамента по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Курильский городской округ" отказать.

Председательствующий: Марьенкова А.В.

Судьи: Загорьян А.Г.

Петрова Л.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка