Дата принятия: 28 октября 2020г.
Номер документа: 33-11186/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2020 года Дело N 33-11186/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Поповой Е.В.
судей Старковой Е.М., Клиничевой Г.В.,
при секретаре Фоминой И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1678/2020 по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Маркаряну А. Г. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке
по апелляционной жалобе истца департамента муниципального имущества администрации Волгограда
на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 15 июля 2020 года, которым иск департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Маркаряну А. Г. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке удовлетворен частично.
С Маркаряна А. Г. в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскана неустойка за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды земельного участка N 11472 от 14 августа 2018 года за период с 10 января 2019 года по 10 марта 2019 года в размере 4731 рубля 64 копеек.
В удовлетворении иска департамента муниципального имущества администрации Волгограда о взыскании с Маркаряна А. Г. задолженности по договору аренды N 11472 от 14 августа 2018 года в размере 366527 рублей 06 копеек, неустойки в размере 119741 рубля 38 копеек отказано.
Заслушав доклад судьи Поповой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Маркаряну А.Г. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке.
В обоснование иска указал, что между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Маркаряном А.Г. заключен договор аренды N 11472 от 14 августа 2018 г. земельного участка с кадастровым N <...>, учетным N 3-96-3, площадью 7878 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения кафе, автомойки, магазина автозапчастей, стоянки легкового автотранспорта, сроком аренды до 17 июля 2067 года.
Согласно п. 2.6 договора N 11472 арендная плата начисляется за период с 12 декабря 2017 г. по 31 декабря 2018 г. и вносится ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца, следующего за датой заключения договора и последним сроком уплаты до 10 декабря 2018 г.
Маркаряном А.Г. обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, имеется задолженность по арендной плате за период с 12 декабря 2017 г. по 26 марта 2019 г. в размере 366 527 рублей 06 копеек.
В соответствии с условиями договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере, предусмотренном договором.
Неустойка за период с 11 ноября 2018 г. по 31 августа 2019 г. составила 119741 рубль 38 копеек.
В адрес Маркаряна А.Г. департаментом муниципального имущества администрации Волгограда была направлена претензия с указанием на наличие долга по договору с требованием о его погашении в 30-дневный срок.
Однако требование о выплате задолженности по арендной плате осталось без удовлетворения.
На основании изложенного, департамент муниципального имущества администрации Волгограда просил взыскать с Маркаряна А.Г. по договору аренды N 11472 от 14 августа 2018 г. в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 366 527 рублей 06 копеек за период с 12 декабря 2017 г. по 26 марта 2019 г., неустойку в размере 119 741 рубля 38 копеек за период с 11 ноября 2018 г. по 31 августа 2019 г., всего 486268 рублей 44 копейки.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе истец департамент муниципального имущества администрации Волгограда, оспаривая законность и обоснованность принятого решения, ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В письменных возражениях ответчик Маркарян А.Г. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии со ст. 1 Закона Волгоградской области N 136-ОД от 26 декабря 2016 г. "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город - герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется Администрацией Волгограда.
Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденному решением Волгоградской городской Думы от 22 марта 2017 г. N 55/1585 "О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда" департамент осуществляет полномочия собственника муниципального имущества Волгограда по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.
Как установлено судебной коллегией, 14 августа 2018 г. между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Маркаряном А.Г. заключен договор аренды N 11472 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N <...>, учетным N 3-96-3, площадью 7878 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.2 договора аренды участок предоставлен для размещения кафе, автомойки, магазина автозапчастей, стоянки легкового автотранспорта.
Договор заключен на срок 49 лет, с 17 июля 2018 г. до 17 июля 2067 года (п. 2.1).
В силу п. 2.5 договора арендная плата начинает исчисляться с 12 декабря 2017 г.
Согласно п. 2.6 договора арендная плата, начисленная за период с 12 декабря 2017 г. по 31 декабря 2018 г., вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца, следующего за датой заключения договора и последним сроком уплаты до 10 декабря 2018 г.
Пунктом 2.13 договора предусмотрено, что в случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленным договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно п. 9.1 договора аренды ранее заключенный договор аренды от 02 апреля 2010 г. N 9112 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030054:2, предоставленного для строительства капитальных объектов - гостиницы, кафе, автомойки, магазина автозапчастей, стоянки легкового транспорта, прекращает свое действие с 12 декабря 2017 г.
Согласно протоколу разногласий от 10 октября 2018 г., являющегося неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 14 августа 2018 г., сумма годовой арендной платы с 12 декабря 2017 г. составила 353617 рублей 25 копеек, с 17 марта 2018 г. - 402439 рублей 24 копейки.
Согласно извещению к договору аренды земельного участка размер годовой арендной платы с 01 января 2019 г. составил 391944 рубля 80 копеек.
В связи с изменением от 30 апреля 2019 г. к договору аренды, сумма годовой арендной платы с 27 марта 2019 г. составила 802563 рубля 70 копеек.
19 июля 2019 г. департамент муниципального имущества администрации Волгограда в адрес Маркаряна А.Г. направил письмо с требованием о погашении образовавшейся задолженности.
Согласно представленному истцом расчету, в связи с ненадлежащим исполнением условий по договору аренды, у Маркаряна А.Г. возникла задолженность, которая по состоянию на 31 августа 2019 г. составила 486268 рублей 44 копейки, в том числе, по арендной плате - 366527 рублей 06 копеек, по пени - 119741 рубль 38 копеек.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, договор аренды земельного участка N 11472 от 14 августа 2018 г., заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Маркаряном А.Г., со сроком действия с 17 июля 2018 г. по 17 июля 2067 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке 06 декабря 2018 г.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривались.
Возражая против заявленных требований, ответчик Маркарян А.Г. ссылался на дату государственной регистрации договора аренды 06 декабря 2018 г., в связи с чем, полагал, что сумма задолженности по арендной плате за период с 12 декабря 2017 г. по 06 декабря 2018 г. подлежит исключению.
Кроме того, в суд первой инстанции представил квитанции об оплате арендной платы от 04 апреля 2019 г. на сумму 50 000 рублей, от 17 мая 2019 г. на сумму 30 000 рублей, от 20 июня 2019 г. на сумму 30 000 рублей, от 05 июля 2019 г. на сумму 30 000 рублей, от 21 августа 2019 г. на сумму 30 000 рублей, а всего на сумму 170000 рублей.
Разрешая спор, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, на основании установленных по делу обстоятельств, изучив представленные доказательства и оценив их в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, взыскав с ответчика неустойку за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды земельного участка N 11472 от 14 августа 2018 г. за период с 10 января 2019 г. по 10 марта 2019 г. в размере 4731 рубля 64 копеек, отказав во взыскании остальной суммы неустойки и задолженности по арендной плате в полном объеме, поскольку государственная регистрация договора аренды земельного участка N 11472 от 14 августа 2018 г. была произведена 06 декабря 2018 г., а до его регистрации действовал договор аренды земельного участка от 02 апреля 2010 г. N 9112.
С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации правовые последствия сделки подлежащей государственной регистрации, наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки подлежит государственной регистрации.
Согласно выписке из ЕГРН договор аренды земельного участка N 11472 от 14 августа 2018 г. заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и Маркарян А.Г. был зарегистрирован в установленном законом порядке 06 декабря 2018 г.
В этой связи, как указал суд первой инстанции, вступление в действие новых условий арендных правоотношений происходит в любом случае с даты государственной регистрации договора в регистрирующем органе.
В данном случае договор аренды земельного участка от 02 апреля 2010 г. сохранял для сторон свою силу до государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14 августа 2018 года N 11472, то есть до 06 декабря 2018 года.
Соответственно, период задолженности с 12 декабря 2017 г. по 06 декабря 2018 г. подлежит исключению из расчета, представленного истцом, поскольку до 06 декабря 2018 г. договор аренды земельного участка от 02 апреля 2010 г. являлся действующим.
Таким образом, с Маркаряна А.Г. в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда подлежит взысканию задолженность по договору аренды от 14 августа 2018 г. N 11472 с 10 января 2019 г., поскольку дата начала действия договора аренды - 06 декабря 2018 г., первый срок уплаты арендной платы будет исчисляться с 10 января 2019 г.
При таких данных доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 14 августа 2018 г. N 11472 распространяет свое действие на правоотношения, возникшие между сторонами с 12 декабря 2017 г., о чем указано в договоре аренды, являются несостоятельными к отмене решения суда, как основанные на неверном толковании норм материального права.
Согласно расчету, произведенному судом первой инстанции, который проверен судебной коллегией и признан математически верным и обоснованным, задолженность ответчика составляет 93 631 рубль 38 копеек за период с 10 января 2019 г. по 10 марта 2019 г.
Поскольку Маркаряном А.Г. внесена сумма в счет оплаты по арендной плате по договору в большем размере, чем рассчитанная судом задолженность, подлежащая оплате, оснований для удовлетворения требований в полном объеме, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда не имелось.
Однако, поскольку установлено, что плата по договору Маркаряном А.Г. была произведена несвоевременно (первый платеж по договору произведен 04 апреля 2019 г.), суд первой инстанции, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями п. 2.13 договора аренды правильно взыскал с Маркаряна А.Г. неустойку за несвоевременную оплату арендной платы за период с 10 января 2019 г. по 10 марта 2019 г. в размере 4731 рубля 64 копеек.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованности судебного решения нельзя признать состоятельными. Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в районном суде, и не могут являться основаниями к отмене судебного решения.
Нарушений, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, в том числе и тех, на которые ссылается в апелляционной жалобе истец, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 15 июля 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
