Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июля 2021 года Дело N 33-11184/2021

по делу N... (N...)

дата адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего ФИО5,

судей Валиуллина И.И. и Галяутдиновой Л.Р.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан ФИО5, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Самоцветы-Янтарь" о взыскании в счёт соразмерного уменьшения цены договора 142 500 руб., неустойки за период с дата по дата в размере 141075 руб., компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. и штрафа.

Требования мотивированы тем, что дата между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры со строительным номером 116, состоящей из адрес адрес городского округа адрес Республики Башкортостан. Стоимость квартиры установлена в размере 5 812 500 руб., исходя из цены квадратного метра 75 000 руб.

Истец считает, что ответчиком была предоставлена ненадлежащая информация о цене квартиры, поскольку при расчете стоимости квартиры, застройщиком не был применен понижающий коэффициент 0,5 к площади лоджии, а применен коэффициент 1, в связи с чем незаконно получил от истца денежные средства за 1,9 кв.м в сумме 142 500 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия истца о возврате излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения.

Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Апеллянт приводит аналогичные доводы, изложенные в обоснование исковых требований.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от дата N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела была размещена на сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, а также возражения на неё, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от дата N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

При этом пунктом 7 статьи 8 Федерального закона от дата N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от дата N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до дата, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Судом установлено и из материалов дела следует, что дата между ФИО1 и ООО "Самоцветы-Янтарь" заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом литер 1 со встроенными по адрес городского округа адрес Республики Башкортостан и передать двухкомнатную адрес на 14-м этаже, общей проектной площадью объекта долевого строительства и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5) 75,6 кв.м, проектной площадью лоджии 3,7 кв.м, проектной площадью объекта долевого строительства 73,8 кв.м, общей проектной площадью объекта долевого строительства с площадью лоджии (к=1,0) 77,5 кв.м ( пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, является договорной величиной - установленной соглашением сторон и составляет 5 812 500 руб.

Истица обосновывает свои требования тем, что в проектной документации, опубликованной на сайте www.наш дом.рф., указана общая площадь, приобретенной ею квартиры, 75,6 кв.м, а не 77,5 кв.м, в связи с чем ответчик предоставил ненадлежащую информацию о цене квартиры и незаконно получил от нее денежные средства за 1,9 кв.м, поскольку не применен понижающий коэффициент 0,5 при определении стоимости лоджии. Таким образом, переплата составила 142 500 руб. ( 1,9 кв.м х 75 руб. за 1 кв.м).

Направленная датаг в адрес ответчика претензия истца о возврате излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения их в суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство в отношении данного объекта капитального строительства были выдано до дата, а именно датаг.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями заключенного сторонами договора, ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции на момент возникновения данных правоотношений, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия, проанализировав условия заключенного между сторонами договора долевого участия от датаг. N .../С1, пришла к выводу о том, что застройщик указал два варианта общей площади объекта долевого строительства: с применением понижающего коэффициента для расчета площади лоджии и без его применения.

Вместе с тем применение понижающего коэффициента для расчета площади лоджии (балкона,террас,веранд) в соответствии с приложением к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016г.N.../ПР является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от дата N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Проанализировав положения пунктов 5.1-5.3 договора долевого участия от датаг., заключенного между сторонами, стороны установили возможность изменения цены объекта долевого строительства по результатам обмеров, проведенных для его постановки на кадастровый учет, включающей в себя площади всех помещений объекта долевого строительства, в том числе и лоджии; также согласовали стоимость 1 кв.м площади в размере 75 000 руб. В договоре долевого участия определена как общая проектная площадь объекта и лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 75,6 кв.м, так и с учетом коэффициента 1.

Материалы дела не содержат сведений о передаче квартиры истцу по договору долевого участия, спорная квартира не поставлена на кадастровый учет.

Таким образом, на дату разрешения настоящего спора, в материалы дела не представлены данные об общей площади переданной истцу квартиры как без учета площади лоджии, а также с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5.

При таких данных, судебная коллегия отмечает, что истица не лишена возможности в будущем после проведения соответствующей процедуры по обмеру фактической площади квартиры обратиться с иском о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.

Судом при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, нарушений норм материального и процессуального закона не допущено, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка