Дата принятия: 06 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1118/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2020 года Дело N 33-1118/2020
06 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: Зелепукина А.В.,
судей: Востриковой Г.Ф., Квасовой О.А.,
при секретаре: Скосарь А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.
гражданское дело N 2-3333/2019 Ленинского районного суда г.Воронежа по исковому заявлению Кононовой Зои Борисовны к Сухову Михаилу Николаевичу о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе представителя Кононовой З.Б. по доверенности Кохана К.Н. на решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 13.11.2019,
(судья Щербатых Е.Г.)
УСТАНОВИЛА:
Кононова З.Б. обратилась в суд с иском к Сухову М.Н., указывая, что 30 августа 2018 г. между ними был заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25, принадлежавшей ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 02 декабря 2005 г. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17 октября 2018 г.
Однако указанный договор купли-продажи от 30 августа 2018 г. считает недействительным, поскольку на момент заключения спорного договора она находилась в тяжелой жизненной ситуации, под давлением третьих лиц, включая угрозы об отъеме недвижимого имущества, находящегося в ее собственности, в связи с этим решилапродать квартиру по спорному договору ответчику, с которым находилась в родственных отношениях. По фактам угроз она обращалась в мае 2018 года в МО МВД РФ "Дивеевский" и в августе 2018 года по ее обращению проходила проверка в ОП N 5 УМВД России по г. Воронеж.
Ответчик обещал оплатить стоимость квартиры по договору после подачи документов на регистрацию перехода права собственности, однако когда право собственности на квартиру было зарегистрировано на его имя, указанные в договоре денежные средства в размере 7 000 000 рублей ей не выплатил, ссылаясь на временные материальные затруднения. В связи с этим Кононова З.Б. отказалась подписывать акт приема-передачи квартиры и расписку, которые настаивал подписать ответчик, мотивируя тем, что не сможет получить без них налоговый вычет.
Фактически указанная квартира ответчику передана не была, и она проживает в квартире по настоящее время. Ключи от квартиры также не передавались ответчику, квартира в пользование ответчику не передавалась, а его личные вещи в квартире отсутствуют. Кроме того, она по-прежнему зарегистрирована по месту жительства в квартире по адресу: г. Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25, а также несет бремя содержания квартиры как собственник, оплачивая жилищно-коммунальные платежи из своих средств. Напротив, ответчик за год не оплатил ни одного платежа за приобретенную квартиру.
О том, что квартира по спорному договору купли-продажи от 30 августа 2018 г. не была оплачена ответчиком, свидетельствует отсутствие у него документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры по договору, которыми могут выступать, например, расписка о получении денежных средств; выписка по банковскому счету; квитанции, чеки и др. В этой связи также указывает на то, что упоминание в договоре о произведенном между сторонами расчете до подписания договора не является достаточным доказательством произведенного по договору расчета без наличия документов, подтверждающих получение стороной денежных средств.
Кроме того, указывает на то, что была введена ответчиком в заблуждение и подписала спорный договор купли-продажи до получения денег, так как доверяла Сухову М.Н. по причине родства с ним, однако затем была обманута и денежные средства за квартиру после подачи документов на регистрацию перехода права собственности не получила. Не получила она деньги за квартиру и в дальнейшем. Таким образом, на момент совершения спорной сделки она заблуждалась в отношении лица, с которым она вступает в сделку, то есть ответчика, в том числе в отношении его материального положения (пункт 4 части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она никогда бы не совершила спорную сделку, если бы знала о действительном положении дел и неплатежеспособности ответчика (часть 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сухов М.Н. намеренно умалчивал об отсутствии у него денежных средств на покупку квартиры, хотя должен был об этом сообщить ей при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (часть 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, тем самым умышленно ввел её в заблуждение с целью вступить в спорную сделку, умолчав о факте отсутствия у него денежных средств для оплаты квартиры, что могло воспрепятствовать совершению сделки (часть 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также сделка купли-продажи квартиры была совершена с нарушением требований части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как квартира не была передана ответчику, как этого требует закон. Доказательством этому служит отсутствие акта приема-передачи жилого помещения как отдельного документа, в то время как правовое истолкование части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает использование договора-купли продажи в виде акта приема-передачи квартиры. Данное нарушение является существенным, учитывая, что фактически квартира ответчику не передавалась, ключи он не получал, почти год ответчик квартирой не пользуется, оплату за квартиру не производит, в квартире не зарегистрирован, личные вещи ответчика в квартире отсутствуют. Напротив, она в квартире проживает до сих пор, оплачивает ее содержание, зарегистрирована там.
Также спорный договор нарушает требования пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в его содержании отсутствуют сведения о том, что она была зарегистрирована в отчуждаемой квартире, и за ней сохраняется право пользования квартирой до момента приобретения другого жилого помещения, в связи с тем, что отчуждаемая квартира являлась её единственным пригодным для проживания жильем.
Отсутствуют в условиях спорного договора и условия о форс-мажоре, что также нарушает права истца, как покупателя, подписавшего спорный договор, доверяя ответчику, как родственнику, и находясь под влиянием заблуждения и обмана, в отношении и со стороны последнего.
Договор купли-продажи от 30 августа 2018 г. нарушает её права и законные интересы, в том числе повлек для нее неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно: она утратила право собственности на единственное пригодное для проживания жилье и не получила взамен квартиры денежные средства, указанные в пункте 3 договора купли-продажи, чтобы иметь возможность приобрести себе другое жилье.
Основываясь на изложенных обстоятельствах, Кононова З.Б. просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 30 августа 2018 г. N б/н квартиры, находящейся по адресу: г. Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25, кадастровый N, и применить последствия его недействительности; прекратить право собственности Сухова Михаила Николаевича на квартиру, находящуюся по адресу: г.Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25, кадастровый N и признать право собственности Кононовой Зои Борисовны на квартиру, находящуюся по адресу: г. Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25, кадастровый N.
Решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 13.11.2019 в удовлетворении исковых требований заявителю отказано (л.д. 231-235, т. 1).
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Кохан К.Н. просил отменить решение суда, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 6, 11-16, т. 2).
Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Сухова М.Н. по доверенности Жукову М.М., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 30 августа 2018 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи, по которому Кононова З.Б. (продавец) продала Сухову М.Н. (покупатель) принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, ул. Шевченко, д. 18, кв. 25 (л.д. 73).
Согласно пункту 3 указанного договора продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру за 7 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен следующим образом: покупатель выплатил продавцу 7 000 000 рублей до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств.
В пункте 4 договора продавец гарантировал, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
В пункте 6 договора стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи вышеуказанной отчуждаемой квартиры, и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанной квартиры считается исполненной.
В пункте 8 договора стороны подтвердили, в частности, что они не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также, что у их отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
В пункте 9 договора стороны подтвердили, что им известны требования действующего законодательства, в частности статей 549, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с заключением указанного договора в Управление Росреестра по Воронежской области сторонами поданы заявления о переходе права собственности в отношении спорной квартиры, подписанные ими собственноручно (л.д. 71, 72), и переход права в установленном законом порядке зарегистрирован (л.д. 15).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положениям статей 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пунктов 1, 2, 3, 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
По общему правилу, установленному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Согласно статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В силу пункта 1 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.
Отказывая Кононовой З.Б. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ею не представлено доказательств, которые бы с очевидностью свидетельствовали о недействительности оспариваемого ею договора.
Судебная коллегия считает правильными вышеприведенные выводы суда первой инстанции, вытекающими из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, основанными на правильном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Так, в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 и пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 2 своего Постановления от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Как правильно указал в решении суд первой инстанции, содержание оспариваемого договора в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законом к такого рода сделкам, при этом договор сторонами исполнен в полном объеме.
Так, судом первой инстанции правильно оценены условия договора о том, что Суховым М.Н. оплачена предусмотренная договором стоимость квартиры, поскольку в договоре прямо указано на то, что покупатель (Сухов М.Н.) выплатил продавцу (Кононовой З.Б.) 7 000 000 рублей до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств. При этом судом первой инстанции дана надлежащая оценка как необоснованным доводам истца о том, что в действительности Сухов М.Н. обещал выплатить денежные средства после перехода права собственности, поскольку какими-либо доказательствами эти доводы не подтверждаются и не могут быть признаны состоятельными, судом первой инстанции также учитывался тот факт, что инициатива по продаже квартиры исходила именно от Кононовой З.Б. Подписывая оспариваемый договор и совершая действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, Кононова З.Б. действовала добровольно и без какого-либо понуждения со стороны Сухова М.Н.; истец была ознакомлена и понимала условия договора, из буквального содержания которого следует, что денежные средства оплачены до его подписания, однако каких-либо возражений относительно включения данного условия в договор не имела.
Кроме того, судом первой инстанции дана надлежащая оценка и доводам истца о том, что в момент заключения договора она находилась в тяжелой жизненной ситуации, под давлением третьих лиц и опасалась за судьбу принадлежащего ей недвижимого имущества. Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вышеприведенные доводы своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли, поскольку представленные в дело сведения об обращении Кононовой З.Б. в правоохранительные органы (л.д. 89, 90, 91) указывают на то, что Кононова З.Б. ошибочно полагала, что её бывший супруг через третьих лиц высказывал угрозы положить Кононову З.Б. в психиатрическую лечебницу, в результате чего в возбуждении уголовного дела Кононовой З.Б. отказано. Каких-либо иных доказательств тяжелой жизненной ситуации, угроз со стороны иных третьих лиц, притязающих на недвижимое имущество Кононовой З.Б., либо посягающих на её имущественные интересы, не представлено.
Более того, суд первой инстанции пришел к выводу о недобросовестном поведении самой истицы, которая предложила заключить Сухову М.Н. спорный договор купли-продажи в отсутствие собственного намерения его исполнять, при этом совершила все действия, направленные на заключение и исполнение договора, в частности, на государственную регистрацию перехода права, что давало Сухову М.Н. объективные основания полагаться на наличие реального намерения Кононовой З.Б. по отчуждению спорной квартиры и на действительность сделки, в связи с чем с учетом положений п. 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (эстоппель) суд первой инстанции обоснованно признал не имеющими правового значения заявления Кононовой З.Б. о недействительности сделки.
Судебная коллегия также считает правильными выводы суда первой инстанции и об отсутствии оснований полагать, что Кононова З.Б. действовала под влиянием заблуждения применительно к положениям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку доказательств того, что заблуждение было настолько существенным, что Кононова З.Б., разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, не представлено.
Судом первой инстанции дана правильная оценка и представленному истицей договору купли-продажи иного, принадлежащего последней объекта недвижимости (жилого дома и земельного участка), заключенному 30 августа 2018 г. с Суховым Н.К., и содержащему условие о его оплате до подписания, наряду с соглашением о его расторжении от 17 апреля 2019 г. в связи с невозможностью исполнения обязательств по его оплате (л.д. 169, 170), поскольку указанный договор был заключен в отношении иных объектов недвижимости и с иным лицом. Достижение между сторонами указанного договора соглашения о его расторжении по основанию невозможности его оплаты Суховым Н.К. не свидетельствует о невозможности Сухова М.Н. оплатить оспариваемый договор, равно как и не свидетельствует о том, что оспариваемый договор фактически не оплачен.
Правильно оценены судом первой инстанции и доводы истца об отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры; как указал в решении суд первой инстанции, пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и указывает на необходимость подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено самим договором, при этом в пункте 6 договора стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи вышеуказанной отчуждаемой квартиры и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанной квартиры считается исполненной.
То обстоятельство, что наряду с продажей квартиры Кононовой З.Б. Сухову М.Н. не были переданы права на гараж, расположенный в том же жилом доме, правильно оценены судом первой инстанции как не имеющие правового значения и на действительность оспариваемого договора купли-продажи не влияющие, поскольку право собственности Кононовой З.Б. на указанное помещение зарегистрировано как на самостоятельный объект недвижимости (л.д.213).
Доводы Кононовой З.Б. о том, что до настоящего времени она зарегистрирована по месту жительства по адресу спорной квартиры и фактически в ней проживает, о чем не указано в договоре купли-продажи, также правового значения при разрешении настоящего спора также не имеют, поскольку нормы приведенной выше статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов лиц, которым должно быть обеспечено сохранение права пользования жилым помещением после его продажи. Поскольку соответствующее условие в оспариваемый договор сторонами не включено, предполагается, что при его заключении стороны пришли к соглашению о том, что Кононова З.Б. утрачивает право пользования данным жилым помещением после перехода права собственности, в связи с чем отсутствие данного условия в оспариваемом договоре не влечет его недействительность.
Тот факт, что истца фактически продолжает проживать в спорной квартире, несет бремя её содержания, оплачивает коммунальные услуги, также нельзя отнести к основаниям для признания сделки недействительной, поскольку свидетельствует о наличии спора в связи с заключением оспариваемой сделки.
При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г.Воронежа от 13.11.2019 - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Кононовой З.Б. по доверенности Кохана К.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
