Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 июля 2020 года №33-11167/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2020 года Дело N 33-11167/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Турумтаевой Г.Я.,
судей Кривцовой О.Ю. и Фагманова И.Н.
при секретаре Фатхлисламовой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 19 мая 2020 г., по иску ФИО1 к администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Мелеузовский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан (далее - адрес), администрации сельского поселения Мелеузовский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация поселения) о признании незаконным и необоснованным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м, по адресу: адрес, адрес адрес, возложении обязанности на ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка.
Заявленные требования мотивированы тем, что на основании соглашения о передаче права аренды на земельный участок N б/н от дата ФИО4 передал ФИО1 право аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: адрес, адрес адрес, который находился у него в аренде сроком до дата После чего истец стала пользоваться указанным земельным участком, оплачивает арендные платежи. дата отделом архитектуры и градостроительства адрес выдано разрешение на строительство сроком действия до дата По истечении срока аренды между истцом и Администрацией поселения был заключен договор аренды N... находящегося в государственной собственности земельного участка от дата, сроком до дата
Осенью 2019 г. ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером N... возвела фундамент размером 7,20 м х 7,80 м, площадью застройки 55,1 кв. м. Какие-либо нарушения СНиП при строительстве фундамента для будущего жилого дома ею не допущены. В связи с этим дата она обратилась в Мелеузовское отделение Приуральского филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", где ей был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства на вышеуказанный фундамент, затем дата вышеуказанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и за ней зарегистрировано право собственности. Однако, обратившись дата в Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, ФИО1 получила отказ.
Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 19 мая 2020 г. постановлено:
исковые требования ФИО1 к адрес, Администрации сельского поселения о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды на земельного участка удовлетворить.
признать отказ в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью 1526 кв. м, по адресу: адрес, адрес адрес, незаконным.
возложить обязанность на Администрацию сельского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью 1526 кв. м, по адресу: адрес, адрес.
В апелляционной жалобе адрес ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая неправильным применение судом норм материального права при разрешении спора, без учета того, что ФИО1 пропущен срок для обращения с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, так как в соответствии с договором заявление должно было быть подано не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора; после введения нового правового регулирования о предоставлении земли в аренду в порядке проведения торгов, преимущественное право аренды истцу предоставлено быть не может; ввиду того, что правоотношения возникли после дата, предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства невозможно; на основании договора аренды N... от дата истцом реализовано право на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства жилого дома; строительство объекта незакончено, доказательств того, что строительство не могло быть завершено в первоначально установленные сроки по независящим от истца причинам, не представлено.
Истец ФИО1, представители ответчиков - адрес и поселения в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Глава Администрации поселения и представитель адрес обратились с заявлениями о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, истец об уважительных причинах неявки суду не сообщала. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО6, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, адрес адрес, на основании постановления адрес N... от дата в соответствии с процедурой предварительного согласования был предоставлен в аренду ФИО4, как единственному заявителю, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 г., то есть на срок с дата по дата, о чем заключен договор аренды N... от дата
дата по соглашению ФИО4 передал ФИО1 с согласия арендодателя право аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м.
дата ФИО1 получено разрешение N... на строительство индивидуального жилого дома сроком до дата
В связи с окончанием срока действия договора аренды N... от дата, на основании статьи 39.1, пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, между Администрацией поселения и ФИО1 вновь заключен дата договор аренды N... земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м в целях индивидуального жилищного строительства на 3 г., на срок с дата по дата
После окончания срока договора аренды земельного участка от дата N..., дата ФИО1 обратилась в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и дата произведена государственная регистрация ее права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 24% площадью застройки 55,1 кв. м, кадастровый N..., на основании вышеприведенных договора аренды N..., технического плана объекта незавершенного строительства от дата и разрешения на строительство, о чем сделана запись регистрации N....
дата ФИО1 обратилась с заявлением в адрес о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N... в целях личного пользования, сроком на 49 лет, в чем отказано, так как земельный участок предоставлялся по договору N... от дата непосредственно в целях завершения строительства и заявитель реализовала свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства, и повторное предоставление не представляется возможным.
Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что истцом направлено заявление о заключении договора аренды до истечения срока действия договора аренды, истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся, в связи с чем, ФИО1 в силу закона и условий договора аренды от дата имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок; при этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу; отказ истцу в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящегося в собственности истца, нарушает ее права на пользование и распоряжение данным имуществом и земельным участком, занятым данным объектом; спорный земельный участок из оборота не изъят, ограниченным в обороте не является, какие-либо законные основания для отказа в передаче испрашиваемого земельного участка в собственность истцом отсутствуют.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, которым не учтено следующее.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с дата регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от дата N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с дата, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до дата или такой земельный участок предоставлен до дата в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до дата, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до дата, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до дата пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до дата не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с дата, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (дата).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с дата, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после дата
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после дата однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ФИО1 без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в 2013 г. для индивидуального жилищного строительства, после дата, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с дата с ФИО1 вновь был заключен договор аренды земельного участка сроком на 3 г.
С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с дата, ФИО1 не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку ею реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, поэтому адрес законно отказала заявителю в заключении с ней договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения требований ФИО1, так как отказ органа местного самоуправления в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка является законным.
В связи с чем, решение районного суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1, поводом для удовлетворения которых, вопреки суждениям последней, не может быть тот факт, что после истечения двух договоров аренды ею осуществлена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 24%, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законодателем в качестве основания для заключения с истцом договора аренды земельного участка на 49 лет, как она просила в вышеназванном заявлении, без соблюдения процедуры, установленной земельным законодательством.
Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 24% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает ее право на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.
В силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 19 мая 2020 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Мелеузовский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан о признании незаконным и необоснованным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка кадастровым номером N... площадью 1526 кв. м - отказать.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Байрашев А.Р.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка