Дата принятия: 12 марта 2019г.
Номер документа: 33-1115/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2019 года Дело N 33-1115/2019
гор. Брянск 12 марта 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Мариной Ж.В.,
судей Кулешовой Е.В., Киселевой Е.А.
при секретаре Голодухиной А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Мовчан И.А. по доверенности Кардаш К.Е. на решение Брянского районного суда Брянской области от 27 декабря 2018 года по иску Костюченко Галины Владимировны к Мовчан Ирине Александровне о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, прекращении права собственности.
Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.В., объяснения представителя ответчика Кардаш К.Е., возражения представителя истца Фининой Л.Ф., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Костюченко Г.В. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 03.12.2015 года между нею (продавец) и Мовчан И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлись жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> Пунктом 1.3 договора сторонами определена цена указанного недвижимого имущества - 410 000 руб., в том числе, жилой дом - 400 000 руб., земельный участок - 10 000 руб.
В тоже время до настоящего времени в нарушение условий договора покупатель не произвел оплату приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества. Денежные средства Мовчан И.А. истцу не передавались.
На основании изложенного, истец Костюченко Г.В. просила суд:
расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2015 года, заключенный между Костюченко Г.В. и Мовчан И.А.;
возвратить в собственность Костюченко Г.В.:
- жилой дом, общей площадью 33,4 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке: категория земель: земли населенных пунктов - для иного использования, общей площадью 300 кв.м., кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для иного использования, общей площадью 300 кв.м., кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>
прекратить право собственности на указанные объекты Мовчан И.А.
Решением Брянского районного суда Брянской области от 27 декабря 2018 года иск удовлетворен.
Суд расторгнул договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 03.12.2015 года между Костюченко Галиной Владимировной и Мовчан Ириной Александровной.
Обязал Мовчан Ирину Александровну возвратить Костюченко Галине Владимировне, переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2015 года недвижимое имущество:
земельный участок, площадью 300 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
жилой дом, площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
Прекратил право собственности Мовчан Ирины Александровны на недвижимое имущество:
земельный участок, площадью 300 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
жилой дом, площадью 33,4 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
В апелляционной жалобе представитель ответчика Мовчан И.А. по доверенности Кардаш К.Е. просит решение суда отменить, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Указывает на то, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, имело место неправильное толкование закона. Оригинал расписки был утрачен. Расписка выполнена печатным способом, подпись и расшифровка выполнены истцом, что не оспаривалось Костюченко Г.В.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика Кардаш К.Е., возражения представителя истца Фининой Л.Ф., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 24.12.2008 года Мовчан И.А., в связи с рождением четвертого ребенка - Величко Г.В., 06.04.2008 года рождения, выдан сертификат МСК (материнского (семейного) капитала).
03.12.2015 года между ООО "ЦФР-Доминанта" (заимодавец) и Мовчан И.А. (заемщик) заключен договор займа N429/11/15, согласно которому заимодавец передает заемщику денежные средства в размере 399 779,15 руб. для целевого использования - приобретения недвижимости у Костюченко Г.В., а именно: жилого дома, общей площадью 33,4 кв.м., этажность - 1, кадастровый номер N, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов - для иного использования, общей площадью 300 кв.м., кадастровый номер N, находящемся по адресу: <адрес>
Согласно п.2.3, п.2.4 договора сумма займа предоставляется безналичным способом четырьмя переводами (60 000 руб., 60 000 руб., 100 000 руб., 179 779,15 руб.)
В силу п.2.5 договора заемщик зачисленную сумму займа обязан незамедлительно перечислить (передать) продавцу в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п.5.1 договора заемщик осуществляет возврат займа и оплату процентов за счет собственных средств и /или за счет средств материнского капитала.
03.12.2015 года между Костюченко Г.В. (продавец) и Мовчан И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность объекты недвижимости:
жилой дом, общей площадью 33,4 кв.м., этажность -1, кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>1А, расположенный на земельном участке;
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для иного использования, общей площадью 300 кв.м., кадастровый номер N, находящийся по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.3 договора недвижимое имущество продается по цене 410 000 руб., жилой дом - 400 000 руб., земельный участок - 10 000 руб.
Недвижимое имущество приобретается за счет собственных и заемных средств в размере 399 779,15 руб., предоставляемых ООО "ЦФР-Доминанта" (п.2.2 договора купли-продажи).
Также договором купли-продажи определен порядок расчетов между сторонами, согласно которому денежные средства в размере 10 220,85 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, в том числе 220,85 руб. за жилой дом и 10 000 руб. за земельный участок из собственных средств; заем в размере 399 779,15 руб. для оплаты за жилой дом зачисляется заимодавцем на счет покупателя - заемщика Мовчан И.А. четырьмя переводами (60 000 руб., 60 000 руб., 100 000 руб., 179 779,15 руб.).
Вышеуказанные суммы займа передаются покупателем продавцу в течение 1 (одного) банковского дня с момента выдачи поступивших покупателю от заимодавца по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открыт счет покупателя, но не позднее 5 (пяти) дней со дня их поступления.
Уплата денежной суммы по договору производится в пять этапов, при этом сумма в размере 10 220,85 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания договора.
В силу п.4.1.4 договора купли-продажи настоящий договор одновременно является передаточным актом, освобождение недвижимого имущества от личных вещей продавца будет произведено в течение 14 дней.
Согласно п.4.1.5 договора купли-продажи в день получения от покупателя денежных средств по настоящему договору продавец обязуется предоставить покупателю собственноручно написанную расписку, подтверждающую получение продавцом указанных денежных средств.
11.12.2015 года в Управлении Росреестра по Брянской области зарегистрирован переход права собственности к Мовчан И.А. на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
15.12.2015 года Мовчан И.А. оформлено нотариально удостоверенное обязательство N об оформлении жилого дома по адресу: <адрес> в свою общую собственность, супруга и детей, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.
Истец Костюченко Г.В., ссылаясь на тот факт, что денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества, она не получала, обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.309, 310 ГК РФ, п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст.ст.431, 450 ГК РФ исходил из того, что ответчик не выполнила свои обязанности по оплате приобретенного имущества, в связи с чем пришел к выводу о том, что такое нарушение договора является существенным и влечет его расторжение с возложением на ответчика обязанности возвратить недвижимое имущество.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в силу следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Исходя из положений ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Установлено, что сторонами при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка согласованы все существенные условия договора от 03.12.2015 года, в том недвижимое имущество продается по цене 410 000 руб., жилой дом - 400 000 руб., земельный участок - 10 000 руб. (п.1.3 договора).
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за приобретаемое имущество 410 000 руб.
Пунктом 4.2 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств.
Костюченко Г.В., ссылалась на неуплату ей ответчиком названной суммы, обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 03.12.2015 года.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, необходимо учитывать следующее.
Согласно абзаца 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.
При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Из материалов дела видно, что 09.12.2015 года, 16.12.2015 года, 17.12.2015 года и 18.12.2015 года ООО "ЦФР-Доминанта" на имя Мовчан И.А. переведены следующие суммы: 60 000 руб., 60 000 руб., 100 000 руб. и 179 779,15 руб., на приобретение недвижимого имущества по договору от 03.12.2015 года.
21.01.2016 года УПФР в городском округе г.Новозыбков Брянской области принято решение об удовлетворении заявления Мовчан И.А. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении их на улучшение жилищных условий путем погашения долга и уплаты процентов по займу, заключенному с ООО "ЦФР-Доминанта" в размере 399 779,15 руб.
29.01.2016 года УПФР в городском округе г.Новозыбков Брянской области сумма средств материнского (семейного) капитала в размере 399 779,15 руб. перечислена на счет ООО "ЦФР-Доминанта".
Согласно сообщению ООО "ЦФР-Доминанта" от 29.06.2018 года займ Мовчан И.А. погашен средствами материнского (семейного) капитала.
Как следует из информационного письма Управления Росреестра по Брянской области от 27.12.2018 года в отношении жилого дома с кадастровым номером 32:02:0000000:2377, имела место запись о залоге в силу закона, как ограничение прав Мовчан И.А., от 11.12.2015 года N32-32/002-32/016/066/2015-650/1 в пользу ООО "ЦФР-Доминанта" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от 03.12.2015 года. Запись о залоге в силу закона прекращена 20.04.2016 года на основании заявлений представителя ООО "ЦФР-Доминанта" Кубарева Д.А. и Мовчан И.А.
Несмотря на прекращение залога в силу закона 20.04.2016 года, согласно актуальным сведениям ЕГРН на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, спорные объекты недвижимого имущества не оформлены в общую долевую собственность Мовчан И.А., ее детей и супруга. Спорные объекты значатся на праве собственности за Мовчан И.А., какие-либо обременения либо ограничения объектов недвижимости отсутствуют.
Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд первой инстанции исходил из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Согласно пояснениям стороны ответчика в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, подлинник расписки о передаче денежных средств утрачен.
В соответствии с требованиями пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу Костюченко Г.В. денежной суммы по договору купли-продажи.
Согласно представленной ООО "ЦФР-Доминанта" копии расписки от 19.12.2015 года, оформленной печатным способом, Костюченко Г.В. получила от Мовчан И.А. 410 000 руб. во исполнение договора купли-продажи от 03.12.2015 года. На расписке имеется подпись продавца (истца по делу) Костюченко Г.В. и выполненная рукописным способом расшифровка соответствующей подписи. При этом в ходе рассмотрения дела Костюченко Г.В. не отрицала, что почерк и подпись ее, но такого документа, как расписка о получении ею 410 000 руб., она не подписывала.
Подлинник указанной расписки, которую по условиям договора займа должна была представить Мовчан И.А. (п.4.1.11 договора займа) в ООО "ЦФР-Доминанта" отсутствует.
В суде первой инстанции истец Костюченко Г.В. оспаривала факт подписания ею расписки от 19.12.2015 года.
Поскольку доказательством полной оплаты по договору может быть только находящийся у покупателя оригинал расписки, суд пришел к правильному выводу о том, что наличие копии расписки не подтверждает факт исполнения обязательств по договору.
Доказательств об исполнении обязательств по договору в виде подлинника расписки стороной ответчика в нарушение ст.56 ГПК РФ представлено не было, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу, что обязательства по оплате объектов недвижимости в полном объеме ответчик не исполнила, не оплатила Костюченко Г.В. полную стоимость проданного имущества по договору купли-продажи, такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Данный вывод соответствует положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так же судебная коллегия учитывает, что в суде апелляционной инстанции сторона ответчика указала, что Мовчан И.А. после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в спорный жилой дом с детьми не вселялась, проживает по месту регистрации в Новозыбковском районе Брянской области, из чего следует, что ответчик в права владения и пользования имуществом не вступила, в спорный дом сама, а так же дети, на имя которых, в том числе, были выделены средства материнского капитала, не вселялись, бремя содержания имущества не несут.
При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска.
Проверив правильность вынесенного решения в рамках поданной апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные в суде первой инстанции, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на оспаривание выводов суда и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку фактически сводятся к несогласию с той правовой оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции и иному толкованию правовых норм. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 27 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Мовчан И.А. по доверенности Кардаш К.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий Ж.В. Марина
Судьи Е.А. Киселева
Е.В. Кулешова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
