Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 февраля 2021 года Дело N 33-1114/2021

04 февраля 2021 года в городе Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пашковой Т.В.

судей Алябьева Д.Н., Чекуновой О.В.

при секретаре Пименовой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-244/2020 по исковому заявлению Сунцова Г. А. к Самойлюк Г. И. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе Самойлюк Г. И. в лице представителя Самойлюк А. А. на решение Даниловского районного суда Волгоградской области от 19 октября 2020 года, которым удовлетворены исковые требования Сунцова Г. А. к Самойлюк Г. И. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности.

Признан состоявшимся и действительным договор купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, удостоверенный нотариусом <адрес> Донской Л.М. ДД.ММ.ГГГГ в реестре за N <...>, заключенный между Самойлюк Г.И. и Сунцовым Г.А.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности от Самойлюк Г. И. к Сунцову Г. А. на жилой дом, общей площадью 67,7 кв.м., и земельный участок, общей площадью 679 +/-8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

С Самойлюк Г. И. в пользу Сунцова Г. А. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.

Заслушав доклад судьи Алябьева Д.Н., выслушав представителя Самойлюк Г.И. - Самойлюка А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Сунцова Г.А. - Гордиенко Н.Г., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Сунцов Г.А. обратился в суд с иском к Саймойлюк Г.И. о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что 29 сентября 2001 года на основании договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, удостоверенного нотариусом <адрес> Донской Л.М., зарегистрированного 29 сентября 2001 года в реестре за N <...>, он приобрел у продавца Самойлюк Г.И. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Интересы продавца по сделке купли-продажи у нотариуса представляла Свидетель N 1, действующая на основании доверенности. Согласно тексту договора денежная сумма в размере 12 000 рублей полностью уплачена покупателем представителю продавца до подписания договора. По передаточному акту приобретаемая недвижимость передана покупателю.

С момента покупки он со своей семьей проживает в данном домовладении, никаких конфликтных ситуаций с Самойлюк Г.И. не возникало. Считая себя законным собственником с момента покупки жилого дома и земельного участка, он очистил дворовую территорию от мусора, сделал ремонт внутри и снаружи дома, провел за свой счёт газ, сделал туалет, ванную в доме, всё время оплачивал все коммунальные платежи.

В начале 2019 года он за свой счет провёл и оплатил межевые работы в отношении земельного участка. При сдаче межевого плана в МФЦ для уточнения площади земельного участка, специалисты ему пояснили, что он не может это сделать, поскольку на основании договора купли-продажи не зарегистрирован переход права собственности.

12 августа 2019 года он обратился в Даниловский районный суд Волгоградской области с иском к Самойлюк Г.И. о признании права собственности в силу приобретательной давности на спорные объекты недвижимости, однако от данного иска он отказался, пытаясь решить вопрос мирным путем с представителем ответчика Самойлюком А.А., с которым была достигнута договоренность о регистрации сделки через МФЦ. Однако несмотря на обещания, представитель ответчика в МФЦ не явился.

21 октября 2019 года он направил Самойлюк Г.И. письмо для объяснения причин возникшей ситуации и её внесудебного урегулирования, предложив прибыть ответчику или его представителю для регистрации перехода права в р.<адрес> в срок до 07 ноября 2019 года. 28 октября 2019 года Самойлюк Г.И. лично получила письмо, однако не приехала и не направила своего представителя для государственной регистрации перехода права. От Самойлюк Г.И. стали поступать письма с требованием выплаты денежных средств за незаконное пользование жилым домом и земельным участком, а также направлено уведомление о выселении из жилого дома, передаче ключей.

Ответчик до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество и всячески препятствует этому. В период судебных разбирательств представитель Самойлюк Г.И. - Самойлюк А.А. зарегистрировал за ней право собственности на спорные жилой дом и земельный участок, воспользовавшись выписками из ЕГРН о праве собственности Самойлюк Г.И. отключил газоснабжение и энергообеспечение жилого дома.

Просил признать состоявшимся и действительным договор купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, р.<адрес>, удостоверенный нотариусом <адрес> Донской Л.М. 29 сентября 2001 года в реестре за N <...>, заключенный между Самойлюк Г.И. и Сунцовым Г.А., произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Самойлюк Г.И. к Сунцову Г.А. на жилой дом, общей площадью 67,7 кв.м., и земельный участок, общей площадью 679 +/-8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, р.<адрес>, а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе Самойлюк Г.И. в лице представителя Самойлюк А.А. оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указано на нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, ненадлежащую оценку судом доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу Сунцов Г.А. в лице представителя Гордиенко Н.Г. выражает несогласие с доводами жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 551 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании статьи 131, пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму части 1 статьи 556 названного Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. Удовлетворение в порядке статьи 551 ГК РФ требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе совершать с имуществом гражданско-правовые сделки, распоряжаться иным образом.

Гражданин при заключении сделки может участвовать как лично, так и предоставить данное полномочие своему представителю, выдав соответствующую доверенность (пункт 1 статьи 185 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как следует из материалов дела и установлено судом,29 сентября 2001 годамежду Свидетель N 1, действующей от имениСамойлюк Г.И. (продавец), иСунцовым Г.А. (покупатель)заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел жилой дом, площадью 67,7 кв.м., и земельный участок, площадью 740 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Данный договор был удостоверен нотариусом р.<адрес> Донской Л.М. (зарегистрировано в реестре за N <...>).

Отчуждаемый жилой дом принадлежал Самойлюк Г.И. на основании свидетельства от 26 июня 1996 года о праве на наследство по закону, открывшегося после смерти брата Федорцова К.И., выданного нотариусом р.<адрес> Донской Л.М., земельный участок - на основании постановления администрации р.<адрес> N <...> от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей в собственность приусадебного участка, в соответствии с которым ей выдано свидетельство о праве собственности на землю серия N <...>. Постановлением администрации р.<адрес> от 03 сентября 2001 года N <...> площадь земельного участка увеличена до 740 кв.м..

Интересы продавца по сделке купли-продажи у нотариуса 29 сентября 2001 года представляла Свидетель N 1, действующая на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Феодосиевского нотариального округа Автономной Республики Крым в Украине Чурбаковой Г.И., от 16 марта 2000, зарегистрированной в реестре за N <...>.

Согласно пункту 2.2. вышеуказанного договора отчуждаемый земельный участок продан покупателю за 2 000 рублей, жилой дом - за 10 000 рублей. Денежная сумма 12 000 рублей уплачена полностью до подписания настоящего договора наличными денежными средствами.

Из передаточного акта от29 сентября 2001 года следует, что продавцом осуществлена передача покупателю жилого дома и земельного участка с принадлежностями и в состоянии известному последнему. Претензий друг к другу относительно объекта купли-продажи не имеют.

После приобретения жилого дома Сунцов Г.А. стал проживать в нем, осуществляя правомочия собственника. В 2005 году по заказу Сунцова Г.А. выполнен рабочий проект на газоснабжение спорного жилого дома в ОАО "Котовомежрайгаз". На имя Сунцова Г.А. были оформлены лицевые счета по газоснабжению, электричеству. Задолженности по газу, электричеству, по квартплате и коммунальным услугам не имеется, что подтверждается соответствующими справками.

В апреле 2019 года по заказу Сунцова Г.А. проведено межевание спорного земельного участка, которым уточнена его площадь - 679+-8 кв.м., кадастровым инженером составлен межевой план.

Как следует из объяснений истца Сунцова Г.А., решив внести изменения в ЕГРН на основании данного межевого плана, ему стало известно, что его право собственности на жилой дом и земельный участок не оформлено надлежащим образом.

В связи с этим 12 августа 2019 года Сунцовым Г.А. подано в Даниловский районный суд Волгоградской области исковое заявление к Самойлюк Г.И. о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности (гражданское дело N <...>).

Согласно протоколу судебного заседания по данному гражданскому делу от 08 октября 2019 года в судебном заседании представителем ответчика Самойлюком А.А. заявлено ходатайство о принятии встречного искового заявления к Сунцову Г.А. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. После объявленного перерыва в судебном заседании истец заявил об отказе от заявленных требований и прекращении производства по делу, представитель ответчика Самойлюк А.А. - об отзыве ходатайства о принятии встречного искового заявления. 08 октября 2019 года судом вынесены два определения: о прекращении производства по делу в связи с отказом истца Сунцова Г.А. от иска и о возвращении встречного искового заявления Самойлюк Г.И. в связи с его отзывом.

В связи с тем, что спор так и не был урегулирован, 21 октября 2019 года в адрес ответчика Самойлюк Г.И. представителем истца Гордиенко Н.В. направлено письмо с объяснением обстоятельств сложившейся ситуации и предложением прибыть ответчику или его представителю для регистрации перехода права в р.<адрес> в срок до 07 ноября 2019 года.

Данное письмо получено лично Самойлюк Г.И. 29 октября 2020, что подтверждается почтовым уведомлением и не отрицалось в судебном заседании ее представителем Самойлюком А.А., оставлено без ответа.

В свою очередь ответчиком в адрес истца была направлена досудебная претензия, датированная 14 октября 2019 года, о выплате денежной суммы в размере 648000 рублей за фактическое пользование спорным жилым домом, а также уведомление о выселении и передаче ключей от дома.

25 октября 2019 года Самойлюк Г.И. произвела регистрацию права собственности в ЕГРН в отношении спорного земельного участка, 08 ноября 2019 года - в отношении жилого дома, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

После этого Сунцов Г.А. обратился в суд с исковым заявлением к Самойлюк Г.И. о признании права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, прекращении записи в ЕГРН о регистрации за Самойлюк Г.И. права собственности на них.

Решением Даниловского районного суда Волгоградской области от 10 декабря 2019 года исковые требования Сунцова Г.А. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 26 февраля 2020 года решение Даниловского районного суда Волгоградской области отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом судом апелляционной инстанции указано, что вышеназванный договор купли-продажи был заключен в 2001 году, то есть после вступления силу Закона о государственной регистрации, в связи с чем, подлежал регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако заключенный в 2001 году договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поэтому государственная регистрация перехода к истцу права собственности на жилой дом и земельный участок в полном соответствии с требованиями пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, а именно на основании заявления обеих сторон договора не осуществлена по настоящее время. Указанные обстоятельства исключали возможность признания права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Обстоятельства, препятствующие совершению указанных действий, судом апелляционной инстанции не установлены, как не установлено наличие заявлений истца и ответчика на регистрацию перехода права собственности по вышеназванному договору купли-продажи. Учитывая, что за истцомСунцовым Г.А.не было зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости в ЕГРН, то и не подлежали удовлетворению и требования о прекращении записей в указанном ЕГРН о государственной регистрации права собственности заСамойлюк Г.И.

15 сентября 2020 года Сунцов Г.А. обратился в суд к Самойлюк Г.И. с настоящими исковыми требованиями о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи (купчая) жилого дома и земельного участка, государственной регистрации перехода права собственности.