Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 33-11123/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Валиуллина А.Х.,

судей Федотовой И.В., Шайхиева И.Ш.,

при секретаре судебного заседания Ягудине А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Федотовой И.В. апелляционную жалобу Гильмутдиновой Р.Г. на решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 15 марта 2021 года по гражданскому делу по иску Абашиной О.А. к Гимадиеву А.А. о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса, которым постановлено:

исковое заявление Абашиной Оксаны Александровны к Гимадиеву Айдару Анасовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса, удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем от 17 июля 2019 года, заключенный между Гимадиевым Айдаром Анасовичем и Абашиной Оксаной Александровной.

Взыскать с Гимадиева Айдара Анасовича в пользу Абашиной Оксаны Александровны сумму аванса в размере 3 513 377 (три миллиона пятьсот тринадцать тысяч триста семьдесят семь) рублей 60 (шестьдесят) копеек.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Абашина О.А. обратилась с иском к Гимадиеву А.А. о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса, указав, что 17 июля 2019 года между истцом и Гимадиевым А.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем, расположенных по адресу: <адрес> Общая площадь жилого дома 99,8 кв.м., кадастровый номер ....:1593, площадь земельного участка 1180 кв.м., кадастровый номер ....:5. Согласно пункту 3.1 предварительного договора недвижимое имущество, то есть жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, оценены в сумму 6 150 000 рублей. Согласно пункту 3.3 предварительного договора, денежные средства, аванс (для погашения ипотечного долга в ПАО "Сбербанк России") в размере 3 353 377 рублей 60 копеек, а также денежные средства аванс (для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ) в размере 160 000 рублей от общей суммы 6 150 000 рублей за продаваемый жилой дом и земельный участок продавец Гимадиев А.А. получает при подписании данного договора. Денежные средства в размере 2 636 622 рубля 40 копеек покупатель обязуется выплатить после регистрации перехода права собственности к покупателю.

3 октября 2019 года истец и ответчик подписали основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, то есть с указанием того же предмета сделки. На момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 июля 2019 года на указанное недвижимое имущество имелось обременение ПАО "Сбербанк России", задолженность по которому по условиям предварительного договора купли-продажи фактически была погашена, обременения сняты, иных обременений на момент заключения предварительного договора не имелось. Гимадиев А.А. гарантировал, что лиц, сохраняющих за собой право пользования за вышеуказанным домом и земельным участком, не имеется. Сразу же после подписания указанного договора купли-продажи истец обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако Управлением Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 3 октября 2019 года была приостановлена в связи с имеющимся запретом на проведение государственной регистрации права, в связи с чем провести государственную регистрацию не представилось возможным. Срок приостановления государственной регистрации права жилого дома и земельного участка истек. Поскольку государственная регистрация о переходе прав собственности жилого дома и земельного участка не была совершена ввиду бездействий со стороны ответчика, истец обратился к ответчику с письменным досудебным требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате оплаченной суммы в размере 3 513 377 рублей 60 копеек, направив его по месту регистрации ответчика заказным письмом с описью вложения. Однако данное требование было оставлено без удовлетворения. В декабре 2020 года истцу стало известно, что в отношении ответчика был вынесен и вступил в законную силу приговор Лениногорского городского суда Республики Татарстан, согласно которому Гимадиев А.А. был признан виновным в совершении преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации, объектом преступления по которому было недвижимое имущество, являющееся предметом по договору купли-продажи от 3 октября 2019 года. Денежные средства, оплаченные истцом, фактически направлены на погашение ипотечного кредита. Поскольку на сегодняшний день регистрация сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка находится в стадии приостановления, никаких действий со стороны ответчика по снятию запрета на государственную регистрацию перехода прав земельного участка не было предпринято, истец обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации. Ответчиком были существенны нарушены условия заключенного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, кроме того ответчик оплаченную сумму аванса в размере 3 513 377 рублей 60 копеек истцу не возвратил.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем от 17 июля 2019 года, заключенный между Гимадиевым А.А. и Абашиной О.А.; взыскать с Гимадиева А.А. в пользу Абашиной О.А. 3 513 377 рублей 60 копеек.

Истец Абашина О.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Гимадиев А.А. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в представленном в суд заявлении исковые требования признал в полном объёме, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Гильмутдинова Р.Г., ее представитель в судебном заседании просили вынести решение в соответствии с действующим законодательством, а также заявили ходатайство о вынесении судом частного определения о наличии в действиях ответчика признаков преступного деяния.

Суд первой инстанции принял решение в вышеуказанной формулировке.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить.

Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. В данном случае собственник лишь разрешилпользоваться своим имуществом.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 17 июля 2019 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно данному договору стоимость недвижимого имущества определена сторонам в размере 6 150 000 рублей, указанная цена подлежит оплате следующим образом: денежные средства, аванс (для погашения ипотечного долга в ПАО "Сбербанк России") в размере 3 353 377 рублей 60 копеек, а также денежные средства аванс (для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ)) в размере 160 000 рублей 00 копеек от общей суммы 6 150 000 рублей 00 копеек, за продаваемый жилой дом и земельный участок "Продавец" получает при подписании данного договора. Денежные средства в размере 2 636 622 рубля 40 копеек, "Покупатель" обязуется выплатить после регистрации перехода права собственности "Покупателю". В случае расторжения договора Покупателем, выплаченная сумма 3 512 370 рублей 60 копеек продавцом не возвращается. В случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю сумму аванса и штраф в размере суммы аванса, то есть 7 026 755 рублей 20 копеек (пункт 3.3 договора).

Из расписки от 17 июля 2019 года следует, что Гимадиев А.А. получил от Абашиной О.А. денежные средства (наличными) в размере 160 000 рублей 00 копеек за продаваемый жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ).

Платежным поручением N 001925 от 17 июля 2019 года подтверждено перечисление Абашиной О.А. денежных средств ПАО "Сбербанк России" для погашения ипотечного долга Гимадиева А.А. в размере 3 353 377 рублей 60 копеек.

3 октября 2019 года между Гимадиевым А.А. и Абашиной О.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, расположенных по адресу: <адрес>.

Истец обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан, однако 10 октября 2019 года Управлением Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 3 октября 2019 года была приостановлена, в связи с тем, что сторонами не представлено заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца); в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. В связи приостановлена регистрация на срок до 9 января 2020 года.

14 октября 2020 года Лениногорским городским судом Республики Татарстан провозглашен приговор, которым Гимадиев А.А. был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, объектом преступления по которому было недвижимое имущество, являющееся предметом по договору купли-продажи от 3 октября 2019 года.

Как следует из претензии от 3 декабря 2020 года Абашина О.А. просит Гимадиева А.А. расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка; произвести возврат аванса в сумме 3 513 377 рублей 60 копеек, путем перечисления денежных средств на лицевой счет.

12 января 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан государственная регистрация права прекращена на основании заявления Абашиной О.А.

Учитывая, что договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации суд признал денежную сумму в размере 3 513 377 рублей 60 копеек авансом.

Ходатайство третьего лица Гильмутдиновой Р.Г. и ее представителя о необходимости сообщения в порядке части 3 статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведений о наличии в действиях ответчика признаков преступного деяния, суд обоснованно отклонил, указав, что вынесение частного определения является правом, а не обязанностью суда.

Доводы жалобы о необоснованности этой позиции суда направлены на их переоценку, на правильность решения по существу спора не влияют.

Принимая во внимание, ненадлежащее исполнение Гимадиевым А.А. условий договора купли-продажи недвижимого имущества, отсутствие у истца возможности государственной регистрации недвижимого имущества по вине ответчика является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и возврата покупателю уплаченных ею денежных средств в виде аванса.

При таких обстоятельствах, суд принял законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства установлены правильно, выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Субъективная оценка заявителя не свидетельствует о незаконности выводов суда.

Доводов и ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, подлежащие применению при разрешении данного спора, правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу.

Нарушений норм материального и процессуального права судом при принятии решения не допущено, при таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 15 марта 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Гильмутдиновой Р.Г. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка