Дата принятия: 13 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1111/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 февраля 2020 года Дело N 33-1111/2020
апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Копылова В.В., Храпина Ю.В.,
при секретаре Тарасове А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.
гражданское дело N 2-618/2019 по исковому заявлению Тимиревой Светланы Владимировны к Яцук Ольге Сергеевне о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок и нежилое здание, признании права собственности,
по апелляционной жалобе представителя истца Тимиревой Светланы Владимировны по доверенности Мурадханова Ислама Мурадхановича
на решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 2 октября 2019 года
(судья Межова О.В.)
УСТАНОВИЛА:
Тимирева С.В. обратилась в суд с иском к Яцук О.С., с учётом уточнений, о признании недействительным договора купли-продажи от 22.11.2018, мотивировав свои требования тем, что истец продал ответчику ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок <данные изъяты> (далее - спорный участок, участок N 3); на нежилое здание <данные изъяты> (далее - здание N 73); на нежилое здание <данные изъяты> (далее - здание N 74); на нежилое здание <данные изъяты> (далее - здание N 342). По мнению истца, на спорном участке, помимо зданий, указанных в договоре-продажи от 22.11.2018, расположены так же склад площадью 1 350 м2, цех грануляции площадью 100 м2, цех экструдации площадью 60 м2, крытая весовая площадка для грузовых автомобилей площадью 120 м2, бытовое помещение площадью 51,55 м2. Истец ссылается на то, что указанные объекты были возведены на спорном земельном участке в мае-сентябре 2018 года, то есть до заключения сторонами договора купли-продажи. В этой связи сделка между истцом и ответчиком, направленная на отчуждение части земельного участка без передачи прав на находящиеся на данном участке здания и сооружения, является ничтожной (т. 1 л.д. 3-6, 124-126).
Решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 02.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано полностью (т. 2 л.д. 22-25).
В апелляционной жалобе представитель Тимиревой С.В. по доверенности Мурадханов И.М. просит решение суда первой инстанции отменить, указав, что истцом доказано наличие на спорном земельном участке жилого дома, который в нарушение закона не являлся предметом договора купли-продажи (т. 2 л.д. 27-31).
В судебном заседании представитель истца по доверенности Мурадханов И.М. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, пояснив, что помимо объектов, которые являются предметом договора купли-продажи, на данном земельном участке находятся и иные объекты, в том числе жилой дом, который в договоре никак не поименован. Доли в земельном участке не выделены, мы не можем определить, на чьей стороне находятся объекты недвижимости.
Представитель ответчика Яцук О.С. по доверенности Стуков Д.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, пояснив, что предметом спора являлся якобы построенный для истца ООО Фирма "Радуга" не существующий в действительности жилой дом, разрешение на строительство не выдавалось. На участке были фактически построены бытовые помещения, к одной из которых в последующем пристроена совместно истцом и ответчиком часть склада. Никакой спорной недвижимости на находящемся в долевой собственности земельном участке в действительности нет.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не направили, что с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа положениями абзаца 6 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ запрещено отчуждение земельного участка без находящихся на нём зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведённых норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Все сделанные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики N 3 (2016), утверждённом Президиумом 19.10.2016.
Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключён договор купли-продажи от 22.11.2018, по условиям которого ответчик приобрёл ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок N 3 и на здания NN 73, 74, 342, общей стоимостью 1 520 000 рублей (т. 1 л.д. 11-15).
Утверждение стороны истца об отсутствии оплаты по договору несостоятельно, поскольку пунктом 2.2 договора предусмотрено, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора (т. 1 л.д. 13), каких-либо доказательств безденежности этой сделки не представлено.
Таким образом, Тимирева С.В., подписав договор купли-продажи от 22.11.2018, подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что свидетельствует о надлежащем исполнении покупателем условий договора. Подписав договор, она согласилась с его содержанием, договор зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду чего суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы стороны истца о том, что расчёт между сторонами не был произведён.
Поскольку из содержания договора следует, что расчёт между сторонами был произведён полностью до подписания договора и какие-либо допустимые (письменные) доказательства отсутствия оплаты приобретённого по оспариваемому договору недвижимого имущества истцом не представлены, постольку суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального требования Тимиревой С.В. о расторжении договора купли-продажи от 22.11.2018.
Отказывая в удовлетворении остальных исковых требований: о признании договора купли-продажи от 22.11.2018 недействительным, оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведённые нормы материального права, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу, что стороной истца в материалы дела не представлены достаточные, достоверные и допустимые доказательства, свидетельствующие о наличии на земельном участке каких-либо объектов недвижимости, не являющихся предметом оспариваемого договора.
Согласно части 1 статьи 195 ГК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В рассматриваемом случае обжалуемое решение суда данным требованиям закона отвечает в полном объёме.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в любом случае основанием к отмене судебного акта в соответствии со статьёй 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.
Судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с разъяснениями, данными в абзацах 1, 2 и 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Как следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2008 N 9-Г08-19 понятие "объекты недвижимости" тождественно понятию "объекты капитального строительства", следовательно, завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ свидетельствует о начале возведения объекта капитального строительства.
Кроме того, по смыслу действующего законодательства в качестве объекта капитального строительства рассматривается строительство любых объектов (независимо от объёма и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглублённых фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций.
Следовательно, юридически значимым по делу обстоятельством являлось наличие у названных истцом объектов (склад площадью 1 350 м2, цех грануляции площадью 100 м2, цех экструдации площадью 60 м2, крытая весовая площадка для грузовых автомобилей площадью 120 м2, бытовое помещение площадью 51,55 м2), фундамента, то есть прочной связи с землёй, при которой перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
При этом бремя доказывания этого обстоятельства в силу требований части 1 статьи 56 ГПК РФ возложено на истца.
Вместе с тем в рассматриваемом случае Тимиревой С.В. не доказано, что названные объекты по своим техническим характеристикам соответствует понятиям объект недвижимости и объект капитального строительства, поскольку материалами дела подтверждается, что у спорных объектов отсутствует монолитный фундамент (т. 1 л.д. 250, т. 2 л.д. 1-7).
Согласно части 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 "О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства" указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надёжность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.
Спорный земельный участок, относится к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешённым использованием - для размещения промышленных объектов.
Учитывая функциональное назначение объектов, названных истцом (склад площадью 1 350 м2, цех грануляции площадью 100 м2, цех экструдации площадью 60 м2, крытая весовая площадка для грузовых автомобилей площадью 120 м2, бытовое помещение площадью 51,55 м2), подтверждённое сторонами в суде первой инстанции - переработка сельскохозяйственной продукции, является верным вывод суда первой инстанции о том, что все эти объекты являются временными (сезонными) конструкциями.
При этом сторона истца не была лишена возможности ходатайствовать о проведении судебной экспертизы для подтверждения прочной связи спорных объектов с землёй. Вместе с тем, имеющимся процессуальным правом Тимирева С.В. либо её представитель не воспользовались ни в первой, ни в апелляционной инстанциях.
Кроме этого, вопреки утверждениям стороны истца, в ходе рассмотрения спора не представлено доказательств, подтверждающих создание на переданном в долевую собственность земельном участке жилого дома и возникновение у кого-либо права собственности на него в тот или иной период времени. Судебная коллегия находит не состоятельной ссылку этой спорящей стороны на приобретение непосредственно данного объекта недвижимости в 2018 году у ООО фирма "Радуга", поскольку в материалах настоящего гражданского дела отсутствуют доказательства, подтверждающие зарегистрированное право собственности продавца на вновь созданную им в 2002 году вещь - объект недвижимости либо непосредственно истца, при том, что представленные документы это обстоятельство не подтверждают как-либо, сведения об индивидуальном жилом доме как в постановлениях Администрации Верхнехавского района Воронежской области N 5 от 07.05.2002 и N 464 от 02.07.2002, о разрешении на строительство и об утверждении акта Государственной приемочной комиссии от 03.06.2002, соответственно, так и в договоре купли-продажи от 29.09.2018 (т. 1 л.д. 131-154) - отсутствуют, содержащееся упоминание о "бытовом помещении" не является доказательством существования на спорном земельном участке объекта жилищных прав с учётом требований ст. 15 Жилищного кодекса РФ на момент заключения оспариваемой истцом сделки с ответчиком.
Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отсутствии на спорном земельном участке легализованных объектов капитального строительства, не являющиеся предметом договора купли-продажи от 22.11.2018, в связи с чем императивная норма абзаца 6 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ условиями оспариваемого договора не нарушена.
При установленных обстоятельствах оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения решения районного суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.
По иным основаниям и другими участвующими в деле лицами решение суда первой инстанции не обжаловалось.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 2 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тимиревой Светланы Владимировны по доверенности Мурадханова Ислама Мурадхановича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
