Дата принятия: 22 августа 2017г.
Номер документа: 33-1109/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 года Дело N 33-1109/2017
22 августа 2017 года г. Псков
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего: Яроцкой Н.В.
судей: Ениславской О.Л. и Захаровой Л.В.
при секретаре: Никандровой М.А.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мануйловой Е.А. на решение Псковского городского суда Псковской области от 03 мая 2017г., которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Мануйловой Е.А. к ООО «Строй-СА» и ООО «СПБ-Эстейт» о признании предварительного договора купли-продажи договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на объект недвижимости отказать.»
Заслушав доклад судьи Ениславской О.Л., объяснения Мануйловой Е.А. и её представителя - Петровой Ж.Ф., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мануйлова Е.А. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Строй-СА» и ООО «СПБ-Эстейт» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и о признании за ней права собственности на квартиру.
В обоснование требований указала, что 09.07.2016г. между ней и ООО «Строй-СА» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (****), расположенной в доме (****) по ул.< данные изъяты>, застройщиком которого являлось ООО «УНО-Пресс». Согласно условиям сделки «Строй-СА» приняло на себя обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта недвижимости и уступке ей соответствующего права требования.
Во исполнение собственных договорных обязательств она передала ООО «Строй-СА» по договорам беспроцентного займа денежные средства в общей сумме < данные изъяты> рублей, однако встречная обязанность остается не исполненной ответчиком. Более того, как было установлено, в настоящее время владельцем спорного жилья является ООО «СПБ-Эстейт».
При таких обстоятельствах и поскольку предоставленные ею денежные средства были фактически привлечены для строительства квартиры, то на возникшие правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и, следовательно, она вправе требовать защиты своих имущественных прав за счет удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель ответчика ООО «Строй-СА» в судебное заседание не явился, возражений относительно предъявленных исковых требований не представил.
Представитель ответчика ООО «СПБ-Эстейт», представляющий также интересы 3-лиц- ООО «УНО-Пресс», ООО «Новая строительная компания» иск не признал. Мотивируя позицию, указал, что застройщиком жилого дома, которому для этих целей было выдано разрешение на строительство и предоставлен соответствующий земельный участок, являлось именно ООО «УНО-Пресс». Действуя в указанном качестве 14.10.2015г. Общество заключило договор участия в долевом строительстве с ООО «СПБ-Эстейт» и 29.01.2016г. передало последнему спорную квартиру. Таким образом, ООО «Строй-СА» не обладало полномочиями по распоряжению указанным имуществом и не могло уступить истице права на него.
Представители 3-лиц - ООО «Евростройпроект» и Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явились. В письменном отзыве последнего из данных лиц указывалось на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Мануйлова Е.А. ставит вопрос об отмене состоявшегося судебного постановления и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска. В обоснование позиции апеллянт приводит доводы, по сути аналогичные тем, на которых основывались исковые требования.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в состоявшееся судебное постановление.
Установлено, что 04.06.2013г. ООО «УНО-Пресс» было выдано разрешение на строительство < данные изъяты> этажного жилого дома по адресу: <****>.
09.07.2016г. ООО «Строй-СА» заключило с Мануйловой Е.А. предварительный договор купли-продажи квартиры (****) в указанном доме.
В соответствии с условиями этой сделки стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве и/или договор уступки прав на данную квартиру.
Предусматривалось, что жилое помещение будет принадлежать продавцу на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащего оформлению не позднее 31.08.2016г., и в этот же срок должна быть осуществлена уступка имущественных прав покупателю.
Цена сделки была определена в < данные изъяты> рублей. При этом указывалось на то, что более низкая цена жилого помещения по сравнению с ценами застройщика обусловлена тем, что квартира «фирмой еще не отработана, а только закреплена по договору предстоящих работ».
Установленный порядок оплаты стоимости жилья предусматривал, что < данные изъяты> руб. покупатель должен оплатить при подписании предварительного договора, < данные изъяты> рублей не позднее 10.07.2016г., а оставшаяся сумма в размере < данные изъяты> руб. должна быть перечислена продавцу не позднее 11.07.2016г.
В день заключения предварительного договора купли-продажи между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого Мануйлова Е.А. передала ООО «Строй-СА» денежные средства в размере < данные изъяты> рублей. 10.07.2016г. аналогичный договор был заключен на сумму < данные изъяты> рублей и в тот же день на счет Общества было перечислено < данные изъяты> рублей.
За счет этого истицей была произведена оплата полной стоимости квартиры, определенной предварительным договором купли-продажи, тогда как встречные обязательства по сделке ООО «Строй-СА» выполнены не были.
При этом, из материалов дела следует, что еще 14.10.2015г. застройщик заключил с ООО «СПБ-Эстейт» договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась в том числе и квартира < данные изъяты> в доме < данные изъяты> по ул. < данные изъяты>.
На основании передаточного акта от 29.01.2016г. указанный объект был передан дольщику и 19.12.2016г. право собственности последнего на него было зарегистрировано в ЕГРП.
Полагая в этих условиях свои имущественные права нарушенными и требуя их судебной защиты, истица исходит из того, что в условиях фактического привлечения внесенных ею денежных средств для строительства спорной квартиры, предварительный договор купли-продажи подлежит признанию договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и, следовательно, как дольщик, она вправе требовать признания за ней права собственности на указанный объект долевого строительства.
По результатам рассмотрения спора суд обоснованно признал эту позицию неправомерной, а основанные на ней требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом п.1 ст.2 того же Закона определяет застройщика как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В свою очередь ч.2 ст.3 Закона прямо предусматривает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.) при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.
В данном случае, как указано выше, застройщиком жилого дома < данные изъяты> по ул.< данные изъяты>, являлось ООО «УНО-Пресс», тогда как ООО «Строй-СА» таким статусом и соответствующими полномочиями не обладало. Оно участвовало в строительстве путем выполнения отдельных видов строительных работ, что следует из самого текста предварительного договора купли-продажи и объяснений сторон.
При этом по утверждению представителя ответной стороны предварительное соглашение о резервировании за подрядчиком, в качестве которого выступало ООО «Евростройпроект», ряда жилых помещений, включая квартиру < данные изъяты>, не было реализовано. Доказательств обратного не представлено.
Таким образом, по состоянию на 09.07.2016г., когда был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, ООО «Строй-СА» не обладало правом требования в отношении этого жилого помещения, которое оно могло уступить Мануйловой, и вообще правом распоряжения данным имуществом. При чем последнее обстоятельство объективно следовало из приведенных выше условий договора.
Что же касается непосредственно денежных средств, то согласно приходным кассовым ордерам они были внесены в кассу ООО «Строй-СА» и никаких доказательств направления Обществом этих денег на строительство дома не представлено.
В этих условиях правовых оснований для распространения на правоотношения, возникшие между истицей и ООО «Строй-СА», положений Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и признания предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве не имелось.
Тем более, что на момент заключения договора между указанными сторонами в отношении спорной квартиры уже был заключен договор участия в долевом строительстве между ООО «УНО-Пресс» и ООО «СПБ-Эстейт», на основании которого последнее приобрело право собственности на это имущество.
Действительность данной сделки и законность приобретения ООО «СПБ-Эстейт» имущественных прав на объект долевого строительства никем не оспорены.
В свою очередь какие-либо правоотношения между Мануйловой и законными правообладателями жилья не возникли.
Изложенное в совокупности объективно подтверждает отсутствие правовых оснований для признания имущественных притязаний истицы на квартиру правомерными.
Соответствующие выводы, подробно и мотивированно приведенные в обжалуемом решении, сомнений в своей правильности не вызывают.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает состоявшееся решение в целом правильным и соответственно не находит оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Псковского городского суда Псковской области от 03 мая 2017г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мануйловой Е.А. - без удовлетворения.
Председательствующий Н.В.Яроцкая
Судьи:
О.Л. Ениславская
Л.В. Захарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
