Определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-1108/2021

от 11 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Карелиной Е.Г., Залевской Е.А.,

при секретарях Степановой А.В., Климашевской Т.Г.,

помощник судьи Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Ильченко Владимира Степановича к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ответчика Ильченко Владимира Степановича на решение Ленинского районного суда г. Томска от 03.02.2021.

Заслушав доклад судьи Карелиной Е.Г., истца Ильченко В.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика муниципального унитарного предприятия "Томскстройзаказчик" Алембекову А.Р., представителя третьего лица Департамента архитектуры и строительства Томской области Меркулову Е.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Ильченко В.С. обратился в суд с иском к муниципальному унитарному предприятию "Томскстройзаказчик" (далее - УМП "Томскстройзаказчик"), в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 271636,99 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 руб.

В обоснование требований указано, что по условиям заключенного 03.12.2015 между УМП "Томскстройзаказчик" (застройщик) и Ильченко В.С. (участник долевого строительства) договора /__/ участия в долевом строительстве многоквартирного дома ответчик обязался в IV квартале 2018 года ввести 10-18-этажное жилое здание со встроенными помещениями административного назначения и 1-2-этажными автостоянками по адресу: /__/ в эксплуатацию и в течение 6 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру N /__/ (строительный номер по проекту), общей проектной площадью /__/ кв.м, расположенную по строительному адресу: /__/, а Ильченко В.С. обязался уплатить стоимость объекта долевого участия. Истец оплатил в счет цены договора 1253998,50 руб., однако до настоящего времени застройщик не ввел объект в эксплуатацию, квартиру участнику долевого строительства не передал. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред.

В судебном заседании истец Ильченко В.С., его представитель Безруков А.В. иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика УМП "Томскстройзаказчик" Алембекова А.Р. в судебном заседании иск не признала.

Представитель третьего лица Департамента архитектуры и строительства Томской области Меркулова Е.Н. в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 03.02.2021 в удовлетворении исковых требований Ильченко В.С. отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Ильченко В.С. просит решение отменить, принять новое об удовлетворении иска. Указывает, что застройщиком грубо нарушены условия договора, а именно срок передачи объекта долевого строительства. Суд не установил юридически значимые обстоятельства по делу, не учел, что об изменении срока передачи объекта ответчик истца не уведомлял, дополнительного соглашения об изменении установленного договором от 03.12.2015 срока передачи объекта, стороны не заключали. Суд не дал оценки доводам ответчика относительно того, что дом может быть передан для достройки Региональному Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Томской области в случае банкротства застройщика. Полагает, что к участию в неделе необходимо было привлечь департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, так как продление разрешения на строительства дома выдавалось именно данным органом. Выражает несогласие с выводом суда о том, что он не полном объеме выполнил обязательства по договору в части оплаты. Считает, что имеет право не вносить оставшуюся часть цены договора ввиду ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика УМП "Томскстройзаказчик" просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив обжалуемое решение по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит его подлежащим отмене с учетом нижеследующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1); договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3); договор должен содержать, в том числе: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п.2,3 ч.4 ).

Судом установлено, следует из материалов дела (л.д.5-12), что 03.12.2015 между УМП "Томскстройзаказчик" (застройщик) и Ильченко В.С. (участник долевого строительства) заключен договор /__/ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик привлекает участника долевого строительства к софинансированию строительства объекта "10-18-ти этажного жилого здания со встроенными помещениями административного назначения и 1-2-х этажными автостоянками по адресу: /__/, расположенного на земельном участке с кадастровым номером /__/, по адресу: /__/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передаёт участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1.1 договора), а участник долевого строительства вносит в кассу застройщика или перечисляет на его расчетный счет денежные средства (соивестиционный взнос) в размере 1403998,50 руб. (п.2.1 договора). Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира N /__/ (в соответствии с проектной документацией), расположенная в 1 подъезде на 8 этаже /__/ (строительный), общей проектной площадью /__/ кв.м (п.1.3 договора).

Как следует из п. 1.4 договора, застройщик обязался в срок IV квартал 2018 года предъявить приемочной комиссии, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору, ввести объект долевого строительства в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства согласно п. 1.5 договора по акту приема-передачи; в случае внесения изменений и дополнений в проект объекта долевого строительства, срок предъявления объекта долевого строительства приемочной комиссии изменяется в соответствии с принятым проектом; продление срока допускается не более чем на 18 месяцев. Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 6 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию (п. 1.5 договора).

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 03.12.2015 зарегистрирован 11.12.2015 в органах федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Во исполнение обязательств по договору истцом в кассу УМП"Томскстройзаказчик" в период с 21.12.2015 по 31.12.2016 в счет оплаты цены договора внесены денежные средства на общую сумму 1253998,50 руб. (л.д.13-16).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Как следует из объяснений сторон и ответчиком не опровергнуто, до настоящего времени объект долевого строительства застройщиком истцу Ильченко В.С. не передан.

11.06.2020 Ильченко В.С. в УМП "Томскстройзаказчик" подана досудебная претензия (л.д.20-22) об уплате неустойки в размере 271636,99 руб. в течение 5 календарных дней со дня получения претензии. На день разрешения спора данная претензия не удовлетворена.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Ильченко В.С. ссылался на то, что ответчик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в связи с чем в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должен уплатить ему неустойку в двойном размере.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку срок разрешения на строительство объекта продлен до 15.10.2021, с учетом положений пункта 1.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 03.12.2015 срок передачи объекта долевого строительства застройщиком не нарушен. Также суд принял во внимание, что обязательство по внесению платы по указанному договору истцом исполнено не в полном объеме.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку приведенные судом обстоятельства не свидетельствуют об изменении сторонами в установленном законом порядке предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства и не могут служить основаниями к освобождению застройщика от установленной законом ответственности за нарушение данного срока.

Действительно, из материалов дела (л.д.66-70) следует, что в разрешение N 70-301000-259-2015 от 15.10.2015 на строительство 10-18-ти этажного жилого здания со встроенными помещениями административного назначения и 1-2-х этажными автостоянками по адресу: /__/ неоднократно вносились изменения; согласно последней редакции указанного разрешения на строительство от 15.11.2019 срок действия разрешения продлен до 15.10.2021 в соответствии с проектной документацией (раздел 6 "Проект организации строительства").

Однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об автоматическом изменении (продлении) установленного договором от 03.12.2015 /__/ срока передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства.

При этом судебная коллегия отмечает, что из п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, то есть это условие является существенным для такого договора.

На основе толкования по правилам ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 1.4 договора от 03.12.2015 /__/ судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный срок установлен сторонами до 30.06.2019 (6 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию, который определен (запланирован) не позднее IV квартала 2018 года). Договор прошел государственную регистрацию, в рамках которой проведена проверка законности сделки и установлено отсутствие в нем противоречий, в том числе и в отношении единого срока передачи объекта долевого строительства для всех участников долевого строительства.

Вопреки позиции ответчика и выводу суда в обжалуемом решении, указание в п. 1.4 договора на то, что в случае внесения изменений и дополнений в проект объекта долевого строительства, срок предъявления объекта долевого строительства приемочной комиссии изменяется, не свидетельствует о предоставлении застройщику права даже при наступлении названных событий в одностороннем порядке изменить установленный договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, при этом согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При этом в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 433 этого же кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г., уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Таким образом, указание в договоре на право застройщика в одностороннем порядке корректировать планируемые сроки строительства в пределах 18 месяцев соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства не является. Аналогичный подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2020 N 57-КГ20-1.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что ввиду продления срока разрешения на строительство объекта до 15.10.2021 срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику не является нарушенным, является неверным, поскольку основан на неправильном применении норм материального права.

Не может служить основанием к освобождению застройщика от предусмотренной ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязанности по уплате неустойки и тот факт, что истцом не в полном объеме исполнено обязательство по внесению платы по указанному договору.

Из дела следует, что недоплата Ильченко В.С. по договору составила 150000 руб. (1403998,50 руб. (п.2.1 договора) -1253998,50 руб.).

Как пояснил истец, данной суммой он располагает, однако не уплатил застройщику в установленный п.2.2 договора срок (до 25.12.2016), поскольку последний ни на тот момент ни в настоящее время не осуществляет строительство того дома, в котором должна располагаться квартира, подлежащая передаче ему по договору. Представителем УМП "Томскстройзаказчик" АлембековойА.Р. в суде апелляционной инстанции данное обстоятельство не оспаривалось.

Действительно, из положений п.2,3 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению; ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Вместе с тем согласно п.4 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

В данном же случае Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подлежащим применению к спорным правоотношениям, а также заключенным сторонами договором установлены иные последствия неисполнения участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора, в связи с чем положения п.2,3 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении настоящего спора применению не подлежат.

Так, в силу ч.5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

При этом в соответствии с ч.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Доказательств того, что застройщик в предусмотренном законом одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в дело не представлено, на наличие данного обстоятельства сторона ответчика не ссылается.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено также, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Аналогичная ответственность участника долевого строительства предусмотрена в п.2.2 договора /__/.

Таким образом, исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и условий заключенного сторонами договора, просрочка участника долевого строительства по внесению части оплаты цены договора не является основанием для приостановления исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок и не освобождает его от обязанности уплатить неустойку за нарушение данного срока.