Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июля 2021 года Дело N 33-1104/2021

г. Петропавловск-Камчатский

01 июля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего Копылова Р.В.

судей Бондаренко С.С., Никоновой Ж.Ю.,

при секретаре Биктимировой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца и третьего лица на решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 22 июня 2020 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований председателя совета многоквартирного дома N <адрес> г. Вилючинска Камчатского края Штернера Александра Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью "ГолдАртМаркет" о расторжении договора аренды нежилых помещений отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Бондаренко С.С., объяснения представителя истца Юшкова К.О., представителей ответчика Сакун А.М. и БаранковаЮ.О., третьего лица Блудова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

председатель совета многоквартирного дома N <адрес> в г.Вилючинске Камчатского края Штернер А.Ю. обратился с иском к ООО"ГолдАртМаркет" о расторжении договора аренды нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 января 2012 года между собственниками помещений многоквартирного дома N <адрес> в г. Вилючинске Камчатского края (арендодатель) и ООО"ГолдАртМаркет" (арендатор) заключен договор аренды N 1-М15 нежилых подвальных помещений в указанном многоквартирном доме, по условиям которого арендатор в счет арендной платы обязался производить работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг, содержащемся в приложении N 3 к договору аренды. Согласно данному перечню, к работам относятся: обслуживание и уборка лестничных клеток, уборка территории домовладений, текущий ремонт фундаментов, стен, фасадов, крыши, подъезда жилого дома, а также ревизия и ремонт осветительной арматуры освещения входных групп подъезда. В приложении N 3 к договору аренды установлены сроки выполнения работ. При этом ряд услуг и работ должен производиться арендатором с периодичностью 1 раз в неделю. Пунктом 14 договора аренды предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Какие-либо изменения в договор аренды в установленном законом и договором порядке сторонами не рассматривались и не вносились. Общее имущество многоквартирного дома находится в запущенном состоянии, требует уборки и ремонта, придомовая территория нуждается в очистке снега и посыпке песком, поскольку за весь период действия договора аренды арендатор не исполнял обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг, в связи с чем внеочередным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от 09 декабря 2019 года принято решение о расторжении договора аренды. 13 декабря 2019 года ответчику направлялось предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, а 16 января 2020 года - предложение о расторжении договора аренды.

Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что юридическим значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора является исполнение ответчиком обязательств по договору аренды. Вопреки положениям ГК РФ и ГПК РФ, суд первой инстанции возложил бремя доказывания данного факта на арендодателя, фактически освободив ответчика от обязанности представить доказательства внесения арендной платы. Ответчик не представил доказательств того, что им вносилась арендная плата путем выполнения указанных в договоре работ. Данных о том, что бывший генеральный директор ООО "ГолдАртМаркет" удерживает у себя данные доказательства, в материалах дела отсутствуют. Полагает, что договоры возмездного оказания услуг, заключенные с ФИО1., не подтверждают выполнение работ по договору аренды, так как предусматривают уборку только территории магазина "<данные изъяты>" в 2016 году, тогда как договором установлен другой перечень работ по уборке и обслуживании территории многоквартирного дома. Судом также не учтено, что договор аренды является смешанным, состоящим из элементов договора аренды, оказания услуг и подряда. Никаких актов о выполнении работ по договору ответчик не предоставлял. Решение общего собрания собственников помещений от 16 марта 2019 года является ничтожным, так как вопрос об изменении условий договора аренды не был включен в повестку общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, кворум на собрании отсутствовал, ФИО2 подписавший дополнительное соглашение к договору аренды от 16 марта 2019 года N 1, не наделен полномочиями на его подписание от имени собственников. Выводы суда первой инстанции о корпоративном конфликте и злоупотреблении правом со стороны одного из учредителей ООО "ГолдАртМаркет" являются необоснованными и не освобождают ответчика от исполнения возложенных обязанностей по договору аренды. Не соглашается с выводами суда об отсутствии со стороны собственников помещений в многоквартирном доме претензий по поводу ненадлежащего исполнения договора аренды, поскольку само по себе решение собственников о расторжении договора аренды по причине ненадлежащего исполнения обязанностей свидетельствует о неисполнении договора и наличии претензий к арендатору.

В апелляционной жалобе третье лицо Блудов А.В. полагает решение суда незаконным и необоснованным, просит его отменить. Указывает, после ознакомления с материалами дела ему стало известно, что дополнительное соглашение от 16 марта 2019 года N 1 является подложным, так как он данный документ не подписывал. Договоры возмездного оказания услуг, заключенные с ФИО1., не подтверждают выполнение ответчиком работ по договору аренды, так как относятся только к уборке территории магазина "<данные изъяты>". Работы по договору аренды ответчиком никогда не выполнялись. Документы, подтверждающие выполнение арендатором работ применительно к исполнению пункта 9 договора аренды, у него отсутствуют.

В письменных возражениях ответчик полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы жалоб - не подлежащими удовлетворению. Повторяя позицию, высказанную суду первой инстанции в обоснование несогласия с исковыми требованиями и цитируя условия договора аренды, указывает, что Блудов А.В., являясь в период 2016-2020 гг. генеральным директором ООО "ГолдАртМаркет", вступив в сговор со Штернером А.Ю., совершал действия, направленные на прекращение коммерческой деятельности возглавляемого им юридического лица. Между тем, ответчик произвел реконструкцию подвального помещения в доме N <адрес> в г. Вилючинске Камчатского края, до 2016 года надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды, содержал придомовую территорию, осуществлял ее уборку, что подтверждается отсутствием претензий в период 2012-2015 гг. со стороны собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, в материалы дела представлены акты приема-передачи денежных средств от 06 ноября 2014 года об оплате работ по капитальному ремонту кровли по договору от 10 января 2012 года и опросные листы жителей дома. На основании соглашения от 20 января 2016 года оспариваемый договор аренды расторгнут, магазин "<данные изъяты>" передан ИП Блудову А.В. по договору аренды, соответственно, с января 2016 года по февраль 2021 года ответчик был лишен возможности пользоваться помещением магазина. Тот факт, что предмет аренды фактически выбыл из пользования ответчика и находился в пользовании у Блудова А.В., подтверждается многочисленными судебными решениями. В ходе оспаривания ответчиком в арбитражном суде дополнительных соглашений к договору аренды, договора аренды, заключенного с ИП Блудовым А.В., суд констатировал злоупотребление правом со стороны Штернера А.Ю. и Блудова А.Ю. В связи с расторжением договора аренды на основании соглашения от 20 января 2016 года истец и третье лицо утратили право требовать от ответчика обязанности по содержанию и обслуживанию придомовой территории многоквартирного дома N <адрес> в г.Вилючинске. Приведенные обстоятельства подтверждают факт злоупотребления правом со стороны истца и третьего лица. Кроме того, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не является основанием для расторжения договора аренды. В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ и поскольку арендодатель прекратил допуск арендатора к арендованным помещениям, чем лишил его возможности пользоваться переданным в аренду имуществом, предоставляет арендатору право приостановить исполнение обязательств по внесению арендной платы. Решение, принятое 16 марта 2019 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N <адрес> в г. Вилючинске, в установленном законом порядке ничтожным не признано. Претензия, направленная ответчику непосредственно перед подачей искового заявления в суд, не свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Апелляционный определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 22 октября 2020 года решение Вилючинского городского суда Камчатского края от 22 июня 2020 года отменено, исковые требования удовлетворены, договор аренды от 10 января 2012 N 1-М15, заключенный между общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, <адрес> и обществом с ограниченной ответственностью "ГолдАртМаркет" расторгнут.

Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 года определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 22 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи с нарушением судом норм процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Юшков К.О. жалобу поддержал в полном объеме по изложенным в ней доводам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Баранков Ю.О. и Сакун А.М. полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - не подлежащими удовлетворению по основаниям, подробно и мотивированно изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции третье лицо Блудов А.В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы истца.

Истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

На основании ст. 165.1 ГК РФ, ст. ст. 167, 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно п.п. 2, 3, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рас-смотрении настоящего гражданского дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии установленных п. 3 ст. 619 ГК РФ обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор аренды нежилых помещений. Нарушение ответчиком условий договора аренды не установлено, дополнительным соглашением от 16 марта 2019 года стороны изменили условия договора и размер арендной платы. А кроме этого, иск заявлен формально в связи с продолжающимся корпоративным конфликтом между ИП Блудовым А.В. и учредителем ООО "ГолдАртМаркет" СакунА.М.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При толковании условий договора с целью определения его содержания и выявления направленности воли сторон при заключении соглашения применяются правила, установленные ст. 431 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 702 ГК РФ следует, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется оказать по заданию заказчика услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> в г. Вилючинске Камчатского края от 10 января 2012 года, между собственниками помещений данного многоквартирного дома и ООО "ГолдАртМаркет" заключен договор аренды N 1-М15 нежилого подвального помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, <адрес>, общей площадью 163,2 м?.

Согласно пункту 5 договора, срок действия аренды установлен с 10 января 2012 года по 10 января 2032 года.

В силу пунктов 8.1, 8.3 договора, арендатор обязуется содержать арендуемый объект в технически исправном и санитарном состоянии в соответствии с действующими правилами эксплуатации, нормами и требованиями, обеспечивать пожарную безопасность, содержать в чистоте и порядке подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и других местах общего пользования, не допускать сбрасывания и складирования отходов в подъездах, на лестничных клетках, в подвальных помещениях и других местах общего пользования.

Пунктом 9 договора стороны согласовали, что арендная плата определяется с учетом реально складывающихся затрат по содержанию объектов недвижимости, цен и тарифов и состоит из расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ и услуг (приложение N 3) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор в счет арендной платы производит работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества подъезда N 1 многоквартирного дома <адрес> г. Вилючинска согласно перечню работ и услуг.

В силу пункта 14 договора, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, оформляется дополнительным соглашением.

По акту приема-передачи от 11 января 2012 года помещение передано обществу.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Из материалов дела следует, что 20 января 2016 года между собственниками многоквартирного дома в лице представителя ШтернераА.Ю., действующего на основании протокола от 10 января 2012 года, и ООО "ГолдАртМаркет" в лице директора Блудова А.В. подписано соглашение N 01 о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года N 1-М15.

30 мая 2016 года между ИП Блудовым А.В. и собственниками многоквартирного дома в лице представителя Штернера А.Ю. подписан договор аренды указанного помещения, а затем это же помещение по договору субаренды от 01 июня 2016 года ИП Блудов А.В. передал ООО"ГолдАртМаркет", подписав от имени общества договор субаренды.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 24 января 2018 года соглашение от 20 января 2016 года N 01 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10 января 2012 года N 1-М15 признано недействительной сделкой.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 16 апреля 2019 года утверждено мировое соглашение между ООО "ГолдАртМаркет" и Блудовым А.А. по иску ООО "ГолдАртМаркет" к Блудову А.В. о признании недействительным договора субаренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме, заключенного между индивидуальным предпринимателем Блудовым А.В. и обществом, в следующей редакции: решением Арбитражного суда Камчатского края от 24 января 2018 года по делу N А24-3766/17 соглашение о расторжении договора аренды от 10 января 2012 года N 1-М15 признано недействительной сделкой. Договор аренды от 10 января 2012 года N 1-М15 не расторгнут и действует на дату заключения настоящего соглашения, арендатором помещения является ООО"ГолдАртМаркет"; Блудов А.В. и ООО "ГолдАртМаркет" расторгают недействительный договор субаренды нежилого подвального помещения в многоквартирном доме по адресу: Камчатский край, г. Вилючинск, <адрес>, заключенного между ИП Блудовым А.В. и ООО "ГолдАртМаркет".

Таким образом, фактически помещение не выбывало из владения и пользования общества, договор аренды от 10 января 2012 года N 1-М15 является действующим.

30 ноября 2019 года собственниками помещений указанного многоквартирного дома проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме очно-заочного голосования, решения которого оформлены протоколом от 09 декабря 2019 года. Собрание проведено при наличии кворума по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания.