Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 августа 2021 года Дело N 33-11019/2021

г. Екатеринбург 06.08.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р., судей Юсуповой Л.П., Лоскутовой Н.С. при ведении протокола помощником судьи Зуевой Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Куроедова Е.В, к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о защите прав потребителя, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, судебных расходов

по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 08.12.2020

Заслушав доклад судьи Калимуллиной Е.Р., объяснения представителя ответчика Никитина Е.Ю., судебная коллегия

установила:

Куроедов Е.В. обратился с иском к ООО УК "Эфес" о защите прав потребителя, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что по договору участия в долевом строительства от 21.09.2015, заключенному между ООО УК "Эфес" и Куроедовым Е.В., истцом приобретена ... квартира по адресу <адрес>.

По условиям договора передаче подлежала квартира суммарной площадью 95,1 кв.м. из них жилые комнаты и вспомогательные помещения - 91,1 кв.м. и летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 4,0 кв.м.

После сдачи дома в эксплуатацию по акту приема передачи от 11.10.2017 истцу передана квартира суммарной площадью 92,5 кв.м., жилые комнаты и вспомогательные помещения - 88,5 кв.м., кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 4,0 кв.м. Согласно результатам технического обследования от 12.12.2019 ЕМУП БТИ суммарная площадь квартиры составила 88,1 кв.м. в том числе жилые комнаты, вспомогательные помещения общей площадью 87 кв.м., кроме того балкон с применением коэффициента 0,3 - площадью 1,1 кв.м.

Поскольку суммарная площадь квартиры по замерам БТИ оказалась меньше на 4,43 кв.м., стоимость квадратного метра составляла 45000 руб., Истец полагал, что излишне уплаченная сумма в размере 199350 руб. подлежит взысканию с ответчика в его пользу.

Также полагал недействительными, как несоответствующими закону, условия договора участия в долевом строительстве от 21.09.2015 п. 2.5 в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров БТИ, а площадь летнего помещения принимается проектной и равна 4,0 кв.м., п. 2.6 договора предусматривающих срок для возврата излишне уплаченных сумм в течение 60 дней, пп.2 п.4.1 содержащие условия о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Куроедов Е.В. обратился с вышеприведенным иском, просил взыскать излишне уплаченную сумму 199 350 руб., неустойку за просрочку выплаты суммы в размере 67779 руб., компенсацию морального вреда 5000 руб., почтовые расходы 188 руб., расходы на оплату юридических услуг 18000 руб. расходы на оплату услуг БТИ 3700 руб., расходы на оформление доверенности 2000 руб., штраф.

В судебном заседании Куроедов Е.В. поддержал исковые требования.

Представитель ответчика ООО "УК "Эфес" Никитин Е.Ю., представляющий также интересы третьего лица ООО "УК "ЖКХ Эфес" возражал против удовлетворения требований, В обоснование возражений указал, что изменения в ч.1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" относительно понижающего коэффициента внесены после заключения договора с истцом и не подлежат применению, на момент заключения договора определение в договоре площади летнего помещения с учетом коэффициента 1,0 не нарушало требований закона. По излишне уплаченной сумме, перерасчет производится согласно п.2.6 договора при условии отклонении площади квартиры более чем на 3 процента от проектной, в данном случае фактическое отклонение составляет 2,84%. Кроме того, на момент повторных замеров площадь квартиры изменилась в связи с проведенным истцом ремонтом. Собственник квартиры отказал в проведении "вскрытия" отделочного слоя, для проверки причин изменения площади. Полагал, что отсутствуют основания для удовлетворения требований.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 08.12.2020 исковые требования Куроедова Е.В. к ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" о защите прав потребителя оставлены без удовлетворения.

С решением не согласился истец Куроедов Е,В., в апелляционной жалобе подписанной представителем Никулиным М.С. указано на незаконность и необоснованность решения, приводятся доводы аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении о необоснованности применения коэффициента 1 к летнему помещению, несоответствии закону положений договора п.п. 2.5, 2.6, 2.7, 4.1, полагает, что судом не дана надлежащая оценка экспертному заключению. Просит решение отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "УК "Эфес" Никитин Е.Ю. возражал против доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец и представитель третьего лица ООО "УК "ЖКХ Эфес", как следует из материалов дела о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены 07.07.2021 путем направления извещений почтой, истец дополнительно телефонограммой, третье лицо путем направления извещения на адрес электронной почты. В соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (2).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21.09.2015 между ООО УК "Эфес" (застройщик) и Куроедовым Е.В. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве , по условиям договора застройщик принял на себя обязательства в установленные договором сроки построить очередь многофункционального жилого комплекса ... с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц <адрес> - 22-26 этажный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> - адрес строительный, и передать участнику не позднее III квартала 2017 года объект недвижимости - квартиру суммарной площадью 95,1 кв.м., состоящую из жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 91,1 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициентом 1 - площадью 4,0 кв.м., расположенную на 25 этаже.

При заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали, что если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента -1, окажется меньше оплаченной площади - застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной (п.2.6).

Если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента -1, окажется больше оплаченной площади - участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной (п.2.7).

Как следует из материалов дела, сторонами при заключении договора участия была согласована возможность изменения цены по окончании строительства при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Пунктом 2.5. договора установлено, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров БТИ, а площадь летнего помещения принимается проектной и равной 4 кв. м. Сумма общей площади квартиры и площадь летнего помещения являются суммарной площадью квартиры для окончательного взаиморасчета.

Действительно 01.07.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ч. 1 ст. 5 вышеуказанного закона дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона".

Во исполнение ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с 01.01.2017 вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", согласно которому с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий 0,5.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,5 для лоджии был введен для обязательного применения с 01.01.2017, соответствующие изменения в ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесены на основании федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ и распространены законодателем на правоотношения, возникшие по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после 01.01.2017.

Учитывая изложенное, определение в заключенном с истцом 21.09.2015 договоре участия в долевом строительстве площади летнего помещения (лоджия) с учетом коэффициента 1, вопреки доводам истца, не нарушало требований действовавших на момент заключения договора нормативных положений.

Истцом объект долевого строительства с указанием его характеристик принят по акту приема-передачи 11.10.2017 без замечаний (л.д. 22, 23 т.1).

Судом установлено, что квартира передавалась истцу без отделки (л.д.19), после передачи квартиры истцом осуществлен ремонт.

Проверяя доводы о превышении допустимой разницы в площади квартиры, установленной в договоре и переданной истцу, суд по ходатайству истца назначил экспертизу, с целью установления изменения фактической площади квартиры, переданной истцу, после выполнения проведенных в ней отделочных работ, перед экспертом поставлен вопрос о том, как повлияли на изменение площади квартиры отделочные работы проведенные истцом в квартире (л.д.190-192).

Согласно заключению, установлено, что общая площадь исследуемой квартиры в результате проведения работ по отделке уменьшилась относительно параметров квартиры, указанных в договоре о долевом строительстве, также указано, что из представленных материалов эксперт не может ответить достоверно на вопрос как повлияла внутренняя отделка на параметры исследуемой квартиры. Как пояснил эксперт в судебном заседании суда первой инстанции, истец не дал разрешения на "вскрытие" отделки для возможности установить объем отделочного слоя и проведенных работ, также замеры не могли быть проведены в соответствии с требованиями, поскольку в квартире установлена мебель, встроенные шкафы.

Доводы заявителя жалобы о том, что судом не дана надлежащая оценка экспертному заключению, отклоняются.

Согласно ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В свою очередь суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как установлено судом на основании исследованных доказательств, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, разница суммарной площади объекта недвижимости, которая согласно условиям договора составляет 95,1 кв. м, а по акту приема-передачи передан объект долевого строительства суммарной площадью 92,5 кв. м, составила менее 3%, что в силу вышеприведенных положений договора не влечет перерасчета стоимости.

Прав истца, как потребителя, данные условия договора участия в долевом строительстве не нарушают, поскольку доплата в случае расхождения площадей более чем на 3% предусмотрена, как в случае уменьшения, так и в случае увеличения фактической площади, то есть стороны находятся в равном положении.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании стоимости площади, составляющей разницу между проектной и фактической площадями квартиры, а также производных требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 08.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Председательствующий Калимуллина Е.Р.

Судьи Юсупова Л.П.

Лоскутова Н.С.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка