Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-1098/2021

Судья Байтокова Л.А. Дело N 33-1098/2021

УИД: 09RS0001-01-2020-006310-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск, КЧР 7 июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе

председательствующего - Гришиной С.Г.,

судей - Боташевой А.Р., Болатчиевой А.А.,

при секретаре судебного заседания - Аппоевой Р.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1091/2021 по апелляционной жалобе Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска Карачаево-Черкесской Республики на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 апреля 2021 года по исковому заявлению Эрикеновой Маниты Кочраевны к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска Карачаево-Черкесской Республики об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Боташевой А.Р., объяснения представителя истца Беден Р.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Эрикенова М.К. обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска КЧР об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов. Исковое заявление мотивировано тем, что в 2013 году Эрикенову Р.А. утвержден акт выбора земельного участка под строительство спортивно-оздоровительного центра по <адрес> и разрешено производство проектно-изыскательских работ для его строительства на земельном участке площадью 0,05 га сроком до 10 декабря 2004 года, который впоследующем продлен. Постановлением главы г.Черкесска от 9 марта 2006 года N 752 Эрикенову Р.А. данный земельный участок предоставлен под строительство спортивно-оздоровительного центра на праве аренды сроком до 1 января 2007 года. 10 марта 2006 года Эрикенов Р.А. получил разрешение на строительство одноэтажного спортивно-оздоровительного центра с мансардой и подвалом и начал его строительство. По состоянию на 17 октября 2011 года общий процент готовности строения составил 11%. 25 марта 2011 года Эрикенов Р.А. умер, и его супруга Эрикенова М.К. вступила в наследство, оставшееся после его смерти, в том числе на данный объект незавершённого строительства. Решением Черкесского городского суда от 16 мая 2013 года суд признал за Эрикеновой М.К. право собственности на него, и она зарегистрировала право на него в ЕГРН. 21 ноября 2016 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г.Черкесска вынесено постановление о предоставлении ей в аренду земельного участка площадью 500 кв.м. с кадастровым N..., расположенного по адресу: КЧР, <адрес>; заключен договор аренды N 302 от 28 ноября 2016 года сроком на 3 года. Истец оплатила аренду по 31 декабря 2020 года включительно, обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Письмом от 27 октября 2020 года за N 30-637/1 ей отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Со ссылкой на ст.ст. 8, 12, 621 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ Эрикенова М.К. просит признать данный отказ незаконным; обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м. с кадастровым N..., с Эрикеновой М.К. без проведения торгов.

Определением Черкесского городского суда КЧР по ходатайству представителя истца в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по КЧР.

Стороны и третье лицо в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения надлежащим образом извещены. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 26 апреля 2021 года исковые требования Эрикеновой М.К. удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик, оспаривая законность и обоснованность принятого решения, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается, что договор аренды заключался с Эрикеновой М.К. в порядке, предусмотренном п.10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть для завершения строительства, поскольку договор аренды от 28 ноября 2016 года N 302 был заключен на три года, а на земельном участке имеется объект незавершенного строительства. То есть данный договор аренды не может быть квалифицирован как первичный. Спорный земельный участок ранее предоставлялся как предыдущему собственнику объекта незавершённого строительства (Эрикенов Р.А.), так и самой истице Эрикеновой М.К. Ссылку суда на то обстоятельство, что земельный участок был снят с кадастрового учета, считает необоснованной, поскольку процедура исправления кадастровой ошибки в части границ земельного участка была инициирована заинтересованным лицом и в интересах самого лица - Эрикеновой М.К. Ссылку суда первой инстанции на постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка от 29.10.2018г. N 279 также считает необоснованной, поскольку такое постановление может быть вынесено лишь в отношении земельных участков с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство (приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020г. N П/0321). Земельный участок, находящийся в аренде у Эрикеновой М.К., имеет иной вид разрешенного использования. Издание некорректного постановления органом муниципальной власти не является основанием для игнорирования требований федерального законодательства в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Не может Управление согласиться и с выводами суда первой инстанции о том, что строительство истицей не окончено в связи с объективными проблемами, так как строительство объекта ведется на протяжении длительного времени (разрешение на строительство Эрикенову Р.А. выдано в 2006 году, а за Эрикеновой М.К. право собственности было признано в 2013 году). За весь период времени процент готовности не изменился и составляет 11 %. Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность игнорирования требований ч.5 ст.39.6 ЗК РФ в случае установления объективных обстоятельств, послуживших причиной невозможности завершения строительства. Суд неправильно примененил нормы материального права, а именно п.2 ч.5 ст.39.6 ЗК РФ.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители ответчика и третьего лица, будучи извещенными о дате и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Истец Эрикенова М.К., будучи извещенной о дате и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явилась, о причинах неявки суд не уведомила, направила в суд своего представителя Беден Р.П., который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика в связи с ее необоснованностью.

Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит выводу об отсутствии правовых оснований для отмены состоявшегося судебного решения.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Главы г.Черкесска от 16 декабря 2003 года N 5498 Эрикенову Р.А. утвержден акт выбора земельного участка под строительство спортивно-оздоровительного центра по <адрес> и разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства спортивно-оздоровительного центра на земельном участке площадью 0,05 га по <адрес>, в микрорайоне N 19, сроком до 10 декабря 2004 года (л.д. 7-11).

Постановлением Главы г.Черкесска от 1 марта 2005 года N 970 Эрикенову Р.А. продлен срок производства проектно-изыскательских работ для строительства спортивно - оздоровительного центра до 1 декабря 2005 года (л.д. 12).

Постановлением Главы г.Черкесска от 9 марта 2006 года N 752 Эрикенову Р.А. предоставлен земельный участок площадью 0,05 га под строительство спортивно-оздоровительного центра по <адрес>, на праве аренды сроком до 1 января 2007 года; между Эрикеновым Р.А. и администрацией г.Черкесска заключен договор аренды земель N 646 от 18 апреля 2006 года сроком до 1 января 2007 года (л.д. 13, 195-199).

Распоряжением Министерства финансов и имущественных отношений КЧР от 5 июня 2008 года N 1411 (в ред. от 23 сентября 2009 года N 2768) в целях приведения арендных отношений с Эркеновым Р.А. по договору аренды земель от N 646 от 18 апреля 2006 года в соответствии с Законом КЧР от 26 июля 2007 года N 59-РЗ "О внесении изменений в Закон КЧР "Особенности регулирования земельных отношений в КЧР" принято решение о заключении с ним договора аренды земельного участка площадью 0,05 га для строительства спортивно-оздоровительного комплекса по <адрес>, со сроком действия - до 1 сентября 2014 года; во исполнение данного распоряжения заключен договор аренды N 396 от 3 сентября 2009 года со сроком действия - до 1 сентября 2014 года (л.д. 15, 182, 183-186, 192).

10 марта 2006 года Эрикенов Р.А. получил разрешение на строительство на данном земельном участке одноэтажного спортивно-оздоровительного центра с мансардой и подвалом размерами 28,02м х 13,22м и начал его строительство, срок действия которого продлен до 11 сентября 2009 года (л.д. 14, 16)

25 марта 2011 года Эрикенов Р.А. умер (л.д. 170).

Согласно справке начальника отдела градостроительства и контроля за использованием земель мэрии муниципального образования г.Черкесска от 17 октября 2011 года общий процент готовности строения составляет 11% - проведены земляные работы и установлен фундамент (л.д.17).

После смерти своего супруга Эрикенова М.К. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. 21 июня 2012 года нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имущество, состоящее из недостроенного объекта недвижимости в виде спортивно-оздоровительного центра готовностью 11%, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке мерою 500 кв.м. (л.д.165).

Учитывая, что зарегистрировать свое право на наследственное имущество в досудебном порядке Эрикенова М.К. не смогла, в связи с отказом регистрирующего органа, она обратилась в суд за защитой своих нарушенных прав. Решением Черкесского городского суда от 16 мая 2013 года по делу N 2-1042/2013 постановлено признать за Эрикеновой М.К. право собственности на объект незавершенного строительства спортивно - оздоровительный центр, площадью застройки 363,35 кв.м., расположенный в городе Черкесске по <адрес> в порядке наследования после смерти своего супруга Эрикенова Руслана Алабашевича, умершего 25 марта 2011 года (л.д. 68-72).

14 августа 2013 года право собственности истца на данный объект зарегистрировано в ЕГРН на основании данного судебного решения (л.д. 19, 128, 152).

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 18 августа 2012 года N 1686 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 21 июня 2012 года и заявления Эрикеновой М.К. от 16 июля 2012 года принято решение о заключении с последней договора аренды земельного участка площадью 500 кв.м. для строительства спортивно-оздоровительного комплекса <адрес>, со сроком действия - до 1 августа 2017 года; во исполнение данного распоряжения заключен договор аренды N 270 от 16 августа 2012 года со сроком действия - до 1 августа 2017 года (л.д. 158-162).

В связи с возвращением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в мэрию муниципального образования г.Черкесска в соответствии с Законом КЧР от 25 июля 2012 года N 72-РЗ "О внесении изменений в статьи 4 и 5 Закона КЧР "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике" (вступил в силу с 1 января 2013 года), 21 ноября 2016 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска вынесено постановление N 3005 о предоставлении Эрикеновой М.К. в аренду земельного участка площадью 500 кв.м., с кадастровым N..., расположенного по адресу: <адрес> для строительства спортивно-оздоровительного комплекса; в отношении данного земельного участка между сторонами заключен договор аренды N 302 от 28 ноября 2016 года сроком до 28 ноября 2019 года.

Вопреки доводам истцовой стороны 19 декабря 2016 года данный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН (л.д. 20, 21-24, 84-87, 144-150).

29 октября 2018 года ответчиком вынесено постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка за N 279, которым постановлено: предварительно согласовать предоставление в аренду земельного участка с кадастровым N..., площадью 500 кв.м., расположенного по <адрес>; обеспечить Эрикеновой М.К. выполнение кадастровых работ, необходимых для уточнения испрашиваемого земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; наделить Эрикенову М.К. полномочиями обратиться без доверенности с заявлением в Управление Росреестра по КЧР для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка; срок действия настоящего постановления в течении двух лет со дня его издания (л.д 25,100).

Исполнив обязательства предписанные данным постановлением, Эрикенова М.К. обратилась к ответчику, получила акт сверки по арендной плате, оплатила аренду по 31 декабря 2020 года включительно, что подтверждается квитанцией об оплате от 12 октября 2020 года (л.д. 26, 26 оборот, 140-141, 222а-223).

12 октября 2020 года Эрикенова М.К. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра, площадью застройки 363,35 кв.м., расположенного в <адрес>, на земельном участке мерою 500 кв.м., с кадастровым N... (л.д.127).

27 октября 2020 года ответчик отказал в удовлетворении ее заявления со ссылкой на отсутствие у нее преимущественного права на представление земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на п.2 ст.39.6 и ст. 39.11 ЗК РФ, что следует из письма от 27 октября 2020 года N 30-637/1 (л.д. 28, 125).

Полагая, что отказ в предоставлении ей земельного участка в аренду на новый срок является незаконным, Эрикенова М.К. обратилась в суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что оснований для отказа в предоставлении истцу земельного участка в аренду для завершения строительства не имелось, так как предоставление земельного участка истцу 28 ноября 2016 года являлось первичным (для строительства объекта), и, будучи собственником объекта незавершенного строительства, Эрикенова М.К. вправе претендовать на заключение с ней договора аренды спорного земельного участка для завершения его строительства без проведения торгов, поскольку уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявил в суд требований об его изъятии.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, но не может согласиться с выводом суда о том, что договор аренды земельного участка от 28 ноября 2016 года подлежит квалификации как предоставленный для строительства впервые, а не для его завершения, по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также в п.21 ст.3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п.21 ст.3 Закона N 137-ФЗ (в ред., действующей с 1 марта 2015 года), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

П.33 ст.34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона, то есть до 1 марта 2015 года.

Согласно названным нормам права применение положений ст.239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст.3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2020 года N 308-ЭС19-25765, от 14 сентября 2020 года N 308-ЭС20-3366, кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 4 октября 2019 года N 89-КА-19-2.

В п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально был предоставлен Эрикенову Р.А. для строительства спортивно-оздоровительного центра по договору в 2006 году, фактически пролонгированному до 2014 года, исходя из того, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, являющегося столицей Карачаево-Черкесской Республики, были переданы из мэрии муниципального образования г.Черкесска республиканскому органу государственной власти Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с Законом Карачаево-Черкесской Республики от 26 июля 2007 года N 59-РЗ "О внесении изменений в Закон Карачаево-Черкесской Республики "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике".

В период действия договора аренды Эрикенов Р.А., в соответствии с разрешительным документом уполномоченного органа, возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства с 11 % готовности (фундамент), но не успел его достроить в связи со смертью, произошедшей 25 марта 2011 года.

В наследство после его смерти вступила его супруга Эрикенова М.К., которая 14 августа 2013 года зарегистрировала право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на спорном земельном участке (то есть до 1 марта 2015 года).

С новым собственником объекта незавершённого строительства договор аренды заключен 28 ноября 2016 года с формулировкой "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса".