Дата принятия: 04 марта 2020г.
Номер документа: 33-1096/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2020 года Дело N 33-1096/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Шевченко С.В.
судей Мариной С.В., Гарматовской Ю.В.
при секретаре Маринченко А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ковальковой Светланы Дмитриевны, Якубова Алишера Юнусовича на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 10 декабря 2019 года, которым Ковальковой С.Д. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" о зачете части арендной платы за земельный участок в счет будущих платежей.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., пояснения Ковальковой С.Д., ее представителя Лукичевой Ю.В. и третьего лица Якубова А.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" Божинской А.С., полагавшей решений суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ковалькова С.Д. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ", в котором указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером О. площадью 5 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования "предпринимательство", заключенного на три года. Данный участок был получен с целью строительства магазина, ввода его в эксплуатацию и последующего выкупа участка в собственность. Договор аренды был заключен с истцом на основании результатов аукциона 03 сентября 2018 года и зарегистрирован в ЕГРН. Согласно условиям договора годовой размер арендной платы составляет 2 224 938,75 руб., указанная сумма была оплачена истцом в полном объеме.
После регистрации договора аренды Ковалькова С.Д. стала осваивать земельный участок и вести на нем работы по подготовке к строительству, заказала и оплатила технические работы по подготовке необходимой проектной документации. 02 ноября 2018 года истец обратилась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка, однако 26 ноября 2018 года в выдаче такого плана было отказано со ссылкой на расположение земельного участка с кадастровым номером О. в двух территориальных зонах: ОДЗ 3 - зона коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения; РЗ 1 - зона мест общего пользования. В связи с этим истцу было предложено разделить земельный участок.
В декабре 2018 года Ковалькова С.Д. обратилась к ответчику с целью внесения корректировки в Правила землепользования и застройки, получила ответ от 10 января 2019 года о том, что завершается проекта Генерального плана муниципального образования "Зеленоградский городской округ". После утверждения данного плана будут разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования, в которых будет учтено указанное в обращении изменение территориальной зоны. 14 февраля 2019 года истец обратилась к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" с заявлением, в котором в связи с невозможностью осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке просила приостановить начисление арендной платы до внесения корректировок в Правила землепользования и застройки. В ответе от 29 марта 2019 года ответчик сообщил, что земельный участок приобретен на аукционе, существенными условиями договора аренды являются его срок и размер годовой арендной платы, а приостановление начисления арендной платы приведет к неполучению стоимости договора, на что рассчитывал ответчик при его заключении.
07 марта 2019 года Ковальковой С.Д. был выдан градостроительный план земельного участка, а 16 мая 2019 года Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало разрешение на строительство двух магазинов на спорном земельном участке. 28 августа 2019 года истец повторно обратилась к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" с заявлением о зачете арендной платы за период с 03 сентября 2018 года по 16 мая 2019 года в счет аналогического периода следующего года, в чем 13 сентября 2019 года ей было отказано. Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просила обязать ответчика осуществить зачет арендной платы, выплаченной в отношении земельного участка с кадастровым номером О. в период с 03 сентября 2018 года по 16 мая 2019 года, в счет будущего периода с 03 сентября 2019 года по 16 мая 2020 года.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 10 декабря 2019 года исковые требования Ковальковой С.Д. оставлены без удовлетворения.
В своей апелляционной жалобе истец и третье лицо Якубов А.Ю. указывают на то, что при заключении договора аренды администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" было достоверно известно о том, что земельный участок с кадастровым номером О. отнесен к двум функциональным зонам, одна из которых не соответствует виду разрешенного использования, в то время как Ковальковой С.Д. о невозможности использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием стало известно только 26 ноября 2018 года, то есть уже после уплаты арендной платы за год пользования. По мнению заявителей, к данной ситуации возможно применение по аналогии закона положений Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которым потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения цены. При этом заявители возражают против вывода суда первой инстанции о том, что при отсутствии чинения препятствий в пользовании земельным участком Ковалькова С.Д. не лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора аренды, поскольку из-за отнесения участка к различным функциональным зонам истец на три месяца позже получила градостроительный план и на два месяца позже - разрешение на строительство, соответственно, позже закончила строительство и ввела объект в эксплуатацию, позже получила права на выкуп земельного участка, в связи с чем понесла дополнительные расходы, связанные с увеличением срока выплаты арендной платы с повышающим коэффициентом.
Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в своих возражениях просила оставить решение Зеленоградского районного суда Калининградской области без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность вынесенного судом решения, обсудив поданную апелляционную жалобу и возражения на нее, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения Зеленоградского районного суда Калининградской области.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом первой инстанции, постановлением главы муниципального образования "Зеленоградский городской округ" от 25 апреля 2018 года N 1007 назначено проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером О. площадью 5 000 кв.м, расположенного в <адрес>, относящегося к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования "предпринимательство". По результатам данного аукциона от 15 августа 2018 года между администрацией и Ковальковой С.Д. был заключен договор от 03 сентября 2018 года N аренды вышеуказанного земельного участка на три года. Годовой размер арендной платы составил 2 224 938,75 руб., и первый год указанная сумма уплачивается с учетом внесенного задатка в течение пяти дней с момента подписания договора. Названная сумма арендной платы за первый год была уплачена истцом в полном объеме.
02 ноября 2018 года Ковалькова С.Д. обратилась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером О., и в ответе от 26 ноября 2018 года истцу было сообщено, что названный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" расположен в двух территориальных зонах: ОДЗ 3 - Зона коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения; РЗ 1 - Зона мест общего пользования. Такое расположение противоречит требованиям статьи 11.9 ЗК РФ, в связи с чем было рекомендовано либо рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с отнесением каждого из образуемых участков к определенной зоне, либо обратиться к администрации муниципального образования с целью отнесения земельного участка только к одной территориальной зоне.
14 декабря 2018 года Ковалькова С.Д. обратилась в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" и просила внести корректировки в Правила землепользования и застройки в части отнесения вышеназванного земельного участка к территориальной зоне ОДЗ 3. Ответом от 10 января 2019 года ответчик сообщил, что в связи с передачей полномочий по внесению изменений в правила землепользования и застройки Правительству Калининградской области у администрации полномочия по внесению таких изменений отсутствуют. Также истцу было разъяснено, что администрация завершает разработку проекта генерального плана муниципального образования "Зеленоградский городской округ", после принятия которого будут разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки, в рамках которых будет учтено указанное в обращении изменение территориальной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером О..
27 декабря 2018 года администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" выдало Ковальковой С.Д. разрешение на производство земляных работ по обустройству подъездного пути к земельному участку с кадастровым номером О.. 07 марта 2019 года Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало истцу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером О. с указанием на то, что данный участок расположен в территориальной зоне ОДЗ 3. 16 мая 2019 года Агентство по архитектуре выдало истцу разрешение на строительство двух магазинов на вышеназванном земельном участке.
14 февраля 2019 года Ковалькова С.Д. обратилась в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" с заявлением о приостановлении начисления арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером О., поскольку она лишена возможности осуществлять на нем хозяйственную деятельность. Ответом от 29 марта 2019 года ответчик указал, что такое приостановление приведет к неполучению администрацией стоимости договора аренды в определённой сумме, на что муниципалитет рассчитывал при заключении договора, в связи с чем отказа в приостановлении начисления арендной платы.
28 августа 2019 года Ковалькова С.Д. обратилась в администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ" с заявлением о зачете арендной платы, выплаченной за период с 03 сентября 2018 года по 16 мая 2019 года, в счет аналогического периода с 03 сентября 2019 года по 16 мая 2020 года в связи с невозможностью использовать земельный участок по его целевому назначению. Ответом от 13 сентября 2019 года администрация отказала в удовлетворении заявления, указав, что земельный участок предоставлен арендатору, никаких препятствий в его использовании со стороны арендодателя не чинятся, при этом ведутся работы по отнесению земельного участка к одной функциональной зоне.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, Зеленоградский районный суд Калининградской области пришел к законному и обоснованному выводу о том, что действующим законодательством не предусмотрено производство зачета ранее уплаченных арендных платежей в счет будущего периода. Кроме того, несмотря на то, что земельный участок с кадастровым номером О. находился в двух разных функциональных зонах, Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало истцу градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.
Кроме того, судом первой инстанции было верно установлено, что в период с 03 сентября 2018 года Ковалькова С.Д. проводила работы по сбору документации, необходимой для получения разрешения на строительство, при этом какие-либо препятствия со стороны администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в пользовании земельным участком ей не чинились, а доказательства, подтверждающие, что арендатор лишилась чего-либо, на что рассчитывала при заключении договора, не представлены.
Из Генерального плана МО "Зеленоградский городской округ" следует, что земельный участок с КН О. отнесен к одной территориальной зоне ОДЗ 3, следовательно и Правилами землепользования и застройки он будет определен там же, магазины фактически истцом построены, таким образом, оснований для вывода о том, расположение участка в двух территориальных зонах создавало истцу препятствия в пользовании участком в течение 8 месяцев, как настаивает Ковалькова С.Д., не имеется.
Сама по себе ссылка в апелляционной жалобе на то, что из-за отнесения арендованного земельного участка к двум разным функциональным зонам Ковалькова С.Д. понесла дополнительные расходы по арендной плате, не опровергает вывод суда первой инстанции о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как зачет ранее уплаченных арендных платежей в счет будущего периода.
Указание заявителей на то, что к данной ситуации возможно применение положений Закона РФ "О защите прав потребителей" по аналогии закона, основано на неверном толковании действующих правовых норм. Действительно, согласно части 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Однако отношения по договору аренды урегулированы положениями ГК РФ, в частности, статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. При таких обстоятельствах оснований для применения положений Закона РФ "О защите прав потребителей" по аналогии закона не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 10 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
