Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2021 года Дело N 33-10952/2021

Судья А.А. Панфилова

УИД 16RS0040-01-2021-000331-61 N 33-10952/2021 Учет 141г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
26 июля 2021 года

город Казань


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего А.Р. Гаянова,

судей Л.Ф. Митрофановой, С.В. Новосельцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Г.И. Минихановой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Митрофановой гражданское дело по апелляционной жалобе Е.А. Гаврилова на решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 13 апреля 2021 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Гаврилова Е.А. к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со степенью готовности 40% по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером .... о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ....

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя Е.А. Гаврилова - Д.В. Маркунина в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Е.А. Гаврилов обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований указано, что истцу в аренду сроком до 19 января 2020 года предоставлен земельный участок площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> На указанном земельном участке истец возвел объект незавершенного строительства со степенью готовности - 40%, площадью застройки 32,2 кв.м. На строительство жилого дома было получено разрешение на строительство от Исполкома Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан. В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на него, так истек срок действия договора аренды земельного участка, поэтому истец вынужден был обратиться в суд.

На основании изложенного истец просит признать права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>

В ходе рассмотрения дела представитель Е.А. Гаврилова - Д.В. Маркунин увеличил исковые требования, просил продлить срок действия договора аренды, на первоначальных исковых требованиях также настаивал, мотивируя доводами, изложенными в исковом заявлении.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Е.А. Гаврилова - Д.В. Маркунин уточненные исковые требования поддержал.

Представитель Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан - Ю.Н. Нечаева в судебном заседании пояснила, что исковые требования оставляют на усмотрение суда.

Суд постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе Е.А. Гаврилов ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

В качестве основания для отмены решения суда автор жалобы указывает, что объект незавершенного строительства был построен до 2020 года на отведенном земельном участке и на основании разрешения на строительство, в связи с чем он не может быть отнесен к самовольной постройке. Апеллянт просит учесть, что в МУ "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" ему сообщили о продлении договора аренды лишь в случае признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Е.А. Гаврилова - Д.В. Маркунин доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, при этом судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается и судом первой инстанции установлено, что <дата> года между администрацией Зеленодольского района и г. Зеленодольска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка N .... от <дата>, площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>

Решением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от <дата> года за ФИО2 признано право аренды на земельный участок с кадастровым номером .... для ведения личного подсобного хозяйства, категорией земель: земли населенных пунктов, общей площадью 0,15 га по адресу: <адрес> в порядке наследования после смерти ФИО1, умершей <дата> (л.д.65-66).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N .... от <дата>, заключенным между исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан и ФИО2 срок договора аренды продлен до <дата> года (л.д.24-26).

<дата> года между ФИО2 и Е.А. Гавриловым был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которому последнему был передан земельный участок, площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договора права и обязанности по дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка передаются правообладателю в пределах срока договора аренды земельного участка N.... с <дата> года по <дата> (л.д. 22-23).

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании суда первой инстанции, усматривается, что в пределах вышеназванного земельного участка истцом было начато строительство жилого дома. При этом он считает, что истцу будет отказано в регистрации права собственности на объект незавершенный строительством, так как срок действия договора аренды земельного участка истек.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 23 сентября 2020 года, жилому дому незавершенного строительством по адресу: <адрес> присвоен инвентарный номер ..... Объект находится на 2 этапе строительства, степень готовности 40%, площадь застройки 32,2 кв.м. (л.д.8-11).

Из технического плана здания видно, что объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером ....л.д.12-17).

<дата> года Е.А. Гаврилову Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером .... (л.д. 18-21).

В <дата> году Е.А. Гаврилову был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером .... (л.д.28-31).

<дата> года срок аренды земельного участка закончился. Условиями договора предусмотрено, что договор аренды не подлежит продлению на неопределенный срок (л.д.61 оборот).

В соответствии с п. 5.2.16 дополнительного соглашения к договору аренды, арендатор имел право письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 месяца о предстоящем продлении срока действия договора аренды.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что Е.А. Гаврилов ни до обращения в суд, ни во время судебного разбирательства в Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства не обращался, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Отклоняя требования о продлении срока действия договора аренды, суд первой инстанции указал, что срок действия договора аренды истек и согласованного продления договора не состоялось, в связи с чем окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, так как они не противоречат обстоятельствам дела и соответствуют положениям действующего законодательства.

Судебная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права.

Судебная коллегия принимает во внимание, что в случае на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Регистрация в этом случае производится в соответствии со статьей 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.