Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-1094/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Скипальской Л.И., Штанова С.В.,

при секретаре Мирской Н.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 июня 2021 г. в г.Саранске гражданское дело по иску Волков А.С. к акционерному обществу "Мордовская ипотечная корпорация" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, по апелляционной жалобе представителя акционерного общества "СЗ "Мордовская ипотечная корпорация" Вертянкиной И.В. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 04 марта 2021 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Волков А.С. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Мордовская ипотечная корпорация" (далее АО "МИК") о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по тем основаниям, что 7 августа 2018 г. между Волковым А.С. (Участник долевого строительства) и АО "Мордовская ипотечная корпорация" (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N , согласно которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в жилом доме Участнику долевого строительства, при этом, общая проектная площадь составляет <данные изъяты> кв.м., проектная площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - <данные изъяты> кв.м.

Стоимость объекта недвижимости составила 1 983 700 руб.

16 января 2019 г. сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве. Согласно данному акту, Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) составила <данные изъяты> кв.м.

Вопреки условиям договора фактическая площадь объекта долевого строительства меньше согласованной сторонами при совершении сделки на 1,6 кв.м., в связи с чем, цена договора подлежит соразмерному уменьшению на 66 400 руб., в связи с чем просил суд признать ничтожным абзац 3 пункта 2.5 договора -ДУ-СБ от <дата>, заключенного между Акционерным обществом "Мордовская ипотечная корпорация" и Волков А.С.; взыскать с Акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" в пользу Волков А.С. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 66 400 руб., неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 31 872 руб., компенсацию морального вреда 20 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы, расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1 310 руб.

Определением суда от 12 февраля 2021 г. в качестве третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных требований привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 1" (далее ООО "СМУ N 1").

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 марта 2021 г. исковые требования удовлетворены частично, абзац 3 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве от 7 августа 2018 г., заключенного между АО "МИК" и Волковым А.С., признан ничтожным.

С АО "МИК" в пользу Волкова А.С. взысканы в счет соразмерного уменьшения цены договора 66 400 руб., неустойка в размере 15 000 руб., компенсация морального вреда 8 000 руб., штраф 15 000 руб., расходы по оплате услуг представителя 15 000 руб., всего 119 400 руб., в остальной части иска отказано.

С АО "МИК" в бюджет городского округа Саранска взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 942 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика представитель АО "СЗ "МИК" Вертянкина И.В. считает решение суда незаконным, и подлежащим отмене. Полагает, что судить о том, что передача дольщику объекта долевого строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором является нарушением условий договора о качестве объекта невозможно, поскольку возможность корректировки данной площади прямо предусмотрено договором сторон. Цена договора, предусмотренная пунктом 3.1, определена как фиксированная денежная сумма в размере 1 983 700 руб., возможность определения стоимости объекта долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра, договором не предусмотрена.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Лисевцов Е.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьих лиц: ПАО "Сбербанк России", Мордовское отделение N 8589 ПАО "Сбербанк России", ООО "СМУ N 1" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявляли.

Истец Волков А.С. в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Лисевцова Е.А., представителя ответчика АО "СЗ "МИК" Веттянкиной И.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 7 августа 2018 г. между АО "МИК" (Застройщик) и Волковым А.С. (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве , по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме Участнику долевого строительства (подпункт 2.1.2 договора).

Строительство дома ведется Застройщиком по адресу: <адрес> (подпункт 1.1.1 договора).

Объект долевого строительства является квартира, которая имеет следующие характеристики: строительный номер квартиры - <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., проектная площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) <данные изъяты> кв.м., этаж 16, количество комнат - 1 (подпункт 1.1.2 договора).

Цена договора составляет 1 983 700 руб. (пункт 3.1 договора).

Площадь объекта долевого строительства, указанная в подпункте 1.1.2 настоящего договора, является проектной.

При выявлении разницы между договорной и фактической общей (определенной по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передачи Участнику долевого строительства, Застройщик и Участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной Застройщик в течение 10 дней после письменного обращения Участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

Если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 кв.м. включительно, Застройщик и Участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств (пункт 2.5 договора).

Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный подпункт 1.1.2 настоящего договора, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также обязательным требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 (пункт 6.1 договора).

Гарантийный срок объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, устанавливается на 5 (пять) лет со дня передачи объекта долевого строительства (пункт 6.3 договора).

16 января 2019 г. между сторонами подписан передаточный акт, согласно которого Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - <данные изъяты> кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27 февраля 2019 г. право собственности на спорную квартиру, общей площадью 44,8 кв.м. зарегистрировано за Волковым А.С., при этом общая площадь квартиры в реестре указана в соответствии с пунктом 12 приказа Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 без учета площади лоджии.

27 ноября 2020 г., в связи с несоответствием фактической площади объекта долевого строительства проектной площади, ответчиком получена претензия истца с требованием о выплате суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования истца, поскольку установил, что Волкову А.С. был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, цена квартиры.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права, при этом исходит из того, что в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 статьи 4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь объекта с указанием всех входящих в него помещений, поскольку при формировании цены объекта, являющейся существенным условием договора, площадь играет определяющее значение.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства; переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В ходе рассмотрения дела установлено, что, несмотря на наличие у ответчика обязанности в соответствии с подпунктом 1.1.2 договора передать истцу квартиру общей площадью 47,8 кв.м. (с учетом площади лоджии/бaлкона), фактически была передана квартира общей площадью 46,2 кв. м. (с учетом площади лоджии/бaлкона), то есть меньше на 1,6 кв.м., чем предусмотрено договором.

Согласно пункту 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с абз. 3 пункта 2.5 договора стороны договорились, что, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает двух квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных расчетов по возврату (доплате) денежных средств.

Однако судебная коллегия считает, что объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком права по соразмерному уменьшению цены договора на основании части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,6 кв. м.., в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о признании условий абзаца 3 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве от 7 августа 2018 г. ничтожными с момента заключения договора, и соответственно о взыскании с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость разницы площади между проектной и фактической в размере 66 400 руб. (1 983 700 рублей (цена договора) /47,8 (проектная площадь квартиры) = 41 500 руб. (стоимость 1 кв.м.) *1,6 кв.м.)).

Поскольку заявление истца о возмещении излишне оплаченной площади квартиры ответчиком не было удовлетворено, требования истца о компенсации морального вреда, предусмотренного статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", взыскании неустойки по правилам пункта 1 статьи 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и пункта 8 статьи 7 Закона о долевом строительстве, а также взыскании штрафа по правилам части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются законными и обоснованными.

Другие доводы жалобы повторяют позицию стороны ответчика в суде первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Из представленных в судебную коллегию документов следует, что решением внеочередного общего собрания акционеров АО "Мордовская ипотечная корпорация" от 26 ноября 2020 г. внесены изменения в Устав о переименовании акционерное общество "Мордовская ипотечная корпорация" в акционерное общество "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация", 8 декабря 2020 г. переименование было зарегистрировано ЕГРЮЛ, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда в части взыскания денежных сумм, указав ответчиком акционерное общество "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация".