Определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 апреля 2021 года Дело N 33-1093/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Хлебникова А.Е.,

судей: Ивановой М.Ю., Чеченкиной Е.А.,

при секретаре (помощнике судьи) Коротиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алимченковой Раисы Захарьевны к Язикову Игорю Викторовичу, Язиковой Татьяне Павловне, Язикову Роману Игоревичу, Язикову Алексею Игоревичу о признании права собственности

по апелляционной жалобе истца Алимченковой Раисы Захарьевны на решение Шумячского районного суда Смоленской области от 17 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Чеченкиной Е.А.,

установила:

Алимченкова Р.З. обратилась в суд с иском к Язикову И.В., Язиковой Т.П., Язикову Р.И., Язикову А.И. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., указав, что 15 ноября 2007 года между ними был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Условия договора ею выполнены, полностью оплачена стоимость квартиры, что подтверждается пунктом 15 Договора, где указано, что денежные средства в сумме 30 000 руб. получил Позойский Г.С., действующий от имени продавцов Язиковых по доверенности. Для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру 15 ноября 2007 года она обратилась в Рославльский отдел Управления Росреестра по Смоленской области. В 2010 году у Алимченковой Р.З. произошел <данные изъяты>, после которого она проходила длительное лечение и реабилитацию, в январе 2011 года ей была назначена <данные изъяты> группа инвалидности. В настоящее время она решилараспорядиться собственной квартирой, однако из полученной выписки из Единого государственного реестра недвижимости узнала, что право ее собственности не было зарегистрировано, сведения о зарегистрированных правах на данный объект отсутствуют. По обращению в архив Управления Росреестра она получила копию сообщения об отказе в государственной регистрации, которое ею не было получено ранее, поскольку было направлено по месту её прежней регистрации. Из данного отказа она узнала, что 07 декабря 2007 года регистрация сделки была приостановлена сроком на один месяц, поскольку в числе собственников вышеуказанной квартиры были несовершеннолетние дети, продавцам было предложено предоставить согласие органов опеки и попечительства на отчуждение указанной. В связи с тем, что ответчики не представили в установленный срок указанное согласие, 15 января 2008 года в государственной регистрации было отказано. Таким образом, до настоящего времени право собственности на приобретенную спорную квартиру за ней не зарегистрировано, она не имеет возможности владеть и распоряжаться недвижимостью.

Определением суда от 17 декабря 2020 года производство по делу в части исковых требований к Язикову И.В. прекращено в связи с его смертью (дата) года (т.2 л.д.127-129).

В судебное заседание суда первой инстанции Алимченкова Р.З. не явилась, извещена надлежаще. Представила суду заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия в связи с невозможностью явиться по состоянию здоровья (инвалид 1 группы); заявленные исковые требования поддерживала.

Представитель истца Алимченковой Р.З. - Гращенкова Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что её доверитель действительно приобрела у ответчиков указанную квартиру, оплатив ее стоимость, но договор купли-продажи надлежащим образом зарегистрирован не был по объективным причинам. С 2006 года в спорной квартире с разрешения Алимченковой Р.З. проживают третьи лица. Алимченковой Р.З. до настоящего времени не было известно о приостановлении и отказе в государственной регистрации спорного объекта недвижимости, поскольку указанные сведения были направлены регистрационной службой по адресу, по которому Алимченкова Р.З. не проживала.

Ответчик Язикова Т.П. в судебном заседании возражала в удовлетворении заявленных требований, пояснила, что действительно ей и членам её семьи с 1997 года на основании договора приватизации была предоставлена квартира, расположенная по адресу: ..., в которой она, муж и несовершеннолетние дети были зарегистрированы и проживали до 02 апреля 2004 года, затем стали проживать по другому адресу. С 2004 года до 2005 года в указанной квартире с их согласия проживала истец Алимченкова Р.З., у которой на тот момент отсутствовало жилье, затем Алимченкова Р.З. переехала в г. Рославль. Ей известно, что в настоящее время в спорной квартире проживает семья Чураковых, но на каком основании, пояснить не смогла, согласия для вселения кого-либо в квартиру ни она, ни члены ее семьи не давали. Спорную квартиру Алимченковой Р.З. не продавали, денежных средств от нее не получали, кроме того, Позойского Г.С. не наделяли полномочиями выступать в качестве продавца указанной квартиры. При каких обстоятельствах появились доверенности на имя Позойского Г.С. от её имени и от имени её мужа и несовершеннолетних детей, ей не известно. Позойский Г.С. ей знаком, она обращалась к нему для оказания юридической помощи при оформлении документов после смерти мужа в 2011 году. При вступлении в наследство доля мужа в спорной квартире не была включена в наследственную массу из-за необходимых дополнительных затрат.

Третьи лица Чуракова В.А., Чураков В.Н., Чураков Е.В. в удовлетворении заявленных требований возражали, указали, что в 2005 году между Чураковой В.А. и Алимченковой Р.З. была достигнута устная договоренность о продаже спорной квартиры, истец поясняла, что является собственником указанной недвижимости, однако Чуракова В.А. какие-либо правоустанавливающие документы на квартиру не видела. Алимченкова Р.З. говорила, что приобрела указанную квартиру у Язиковых, но точные детали сделки не называла. Они договорились с Алимченковой Р.З. о цене квартиры - 30 000 руб. Чуракова В.А. передала Алимченковой Р.З. предоплату в сумме 18 000 руб., а остававшуюся сумму должна была передать после переоформления документов. Всем переоформлением должна была заниматься Алимченкова Р.З., сроки оформления документов они не оговаривали, при этом, договор купли-продажи должен был составляться между ними и семьей Язиковых. Также Чуракова В.А. вместе с Алимченковой Р.З. ходила в администрацию и паспортный стол по вопросам регистрации. Чуракова В.А., её муж - Чураков В.Н. и сын -Чураков Е.В. с 2005 года были зарегистрированы в спорной квартире и постоянно в ней проживают, производят коммунальные платежи, ремонт. В 2006 году Алимченкова Р.З. переехала проживать в г. Рославль, после этого они ее не видели, какие-либо действия, связанные с оформлением спорной квартиры, не совершались.

Третье лицо Позойский Г.С. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно его письменным пояснениям, в 2005 году к нему обратился Язиков И.В. с просьбой оформить договор купли-продажи приватизированной его семьёй квартиры по адресу: с.... Продавцы договорились с покупателем квартиры Алимченковой Р.З. о том, что все издержки по оформлению и регистрации купли-продажи возмещает покупатель. Для оформления и регистрации договора приватизации продаваемой квартиры он, по доверенностям от имени Язиковых, обратился в БТИ, где ему пояснили, что необходимо произвести обмеры квартиры, поскольку в инвентарном деле отсутствовала данная информация. Он оплатил инвентаризацию квартиры, специалисты БТИ произвели замеры, изготовили и выдали ему технический паспорт. В начале ноября 2007 года он оформлял документы по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры. Расчет между продавцами и покупателем был произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Поскольку по доверенности от лица продавцов действовал он, то в договоре купли-продажи стоит его подпись о получении денежных средств в оплату договора. Затем они совместно с Алимченковой Р.З. подали документы на регистрацию договора купли-продажи спорной квартиры в Рославльское отделение Управления Росреестра. В декабре 2007 года он получил извещение о приостановлении регистрация сделки на месяц, поскольку необходимо было предоставить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, для получения которого необходимо было положить денежные средства на счета малолетних детей Язиковых и выделить им равноценную площадь в другом жилом помещении. Поскольку данное постановление не было представлено, то в регистрации перехода права собственности и права собственности Алимченковой Р.З. было отказано, о чем соответственно было сообщено продавцам.

Ответчики Язиков Р.И. и Язиков А.И. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие; в удовлетворении исковых требований просили отказать.

Третьи лица - Управление Росреестра по Смоленской области, межмуниципального Рославльского отдела Управления Росреестра по Смоленской области, нотариус Шумячского нотариального округа Сливкина Н.О. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Шумячского районного суда Смоленской области от 17 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований Алимченковой Р.З. отказано.

В апелляционной жалобе истец Алимченкова Р.З. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение - об удовлетворении заявленных требований.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора о бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых квартир (жилых домов) в государственном и муниципальном жилищном фонде от 23 сентября 1997 года (реестровый номер 627), утв. постановлением Главы Администрации Ершичского района от 23 сентября 1997 года N 190, Администрацией Ершичского района бесплатно передается в совместную собственность в равных долях, а гражданами Язиковым И.В., Язиковой Т.П., Язиковым А.И., Язиковым Р.И. безвозмездно получается квартира по адресу: ...

Между семьей Язиковых (продавцы) 15 ноября 2007 года, за которых на основании нотариально удостоверенных доверенностей действовал Позойский Г.С, и Алимченковой Р.З. (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы обязуются передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, расположенную по адресу: ..., которая принадлежит продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора о бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых квартир (жилых домов) в муниципальном жилищном фонде от 23 сентября 1997 года. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 9 договора). Оплату покупки в сумме 30 000 руб. по доверенности получил Позойский Г.С. (т.1 л.д.14-15).

Согласно сообщению Росреестра от 15 января 2008 года, направленному в адрес сторон сделки купли-продажи, в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную по адресу: ..., отказано, поскольку не были устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно: продавцами не представлено согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, поскольку в числе сособственников указанной имеются несовершеннолетние (т.1 л.д.16).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 февраля 2020 года, сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру отсутствуют.

Из справки Администрации МО "Ершичский район" Смоленской области от 10 ноября 2020 года следует, что по состоянию с 01 января 1991 года по 02 апреля 2004 года по адресу: ..., значились зарегистрированными: Язикова Татьяна Павловна, (дата) г.р., Язиков Игорь Викторович, (дата) г.р., Язиков Алексей Игоревич, (дата) г.р., и Язиков Роман Игоревич, (дата) г.р. С 2004 года по вышеуказанному адресу была зарегистрирована Алимченкова Раиса Захарьевна, (дата) г.р., выбыла (дата) в г. Рославль. С (дата) и по настоящее время по данному адресу зарегистрированы и проживают: Чуракова Валентина Анатольевна, (дата) г.р., Чураков Василий Николаевич, (дата) г.р., Чураков Евгений Васильевич, (дата) г.р. (т.2 л.д.22).

Согласно сведениям, представленным нотариусом Шумячского нотариального округа, в реестре нотариальных действий за 2005 год под реестровыми NN N значатся нотариальные действия, не относящиеся к Язикову И.В. и Язиковой Т.П., в вышеуказанном реестре от 23 ноября 2005 года Язиковой Т.П. и Язиковым И.В. совершались нотариальные действия (удостоверение доверенности) под другими реестровыми номерами. Однако на чьё имя выдавались доверенности установить невозможно.

Свидетель К. в судебном заседании пояснила, что с 1982 по 2005 года работала нотариусом по Шумячскому и Ершичскому округам. Семья Язиковых ей знакома, так же ей знаком и Позойский Г.С., который оказывал юридическую помощь гражданам при оформлении сделок с недвижимостью. Ответить на вопрос, удостоверяла ли она в 2005 году доверенности, выданные от имени Язикова И.В., Язиковой Т.П. и их несовершеннолетних детей, согласно которым они уполномочивали Позойского Г.С. продать квартиру, расположенную по адресу: ..., не смогла за давностью прошедшего времени. По внешним признакам доверенности выполнены на установленных бланках, определенного образца, которые также являются бланками строгой отчетности, пропажи или хищения аналогичных бланков не происходило. Факт того, что доверенности выписывались без доверителей, исключила полностью, информация о выдаче доверенностей фиксировалась в реестре нотариальных действий, при этом определенных требований к заполнению указанного реестра на дату выдачи указанных доверенностей не было. По обстоятельствам сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости ей ничего не известно.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Алимченковой Р.З. исковых требований, указав, что в ходе судебного разбирательства, доказательств, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по не зависящим от воли сторон обстоятельствам, а так же доказательств, объективно подтверждающих оплату стоимости спорной квартиры и фактического принятия спорной квартиры от продавцов, стороной истца не представлено. Исковые требования к Позойскому Г.С. о взыскании денежных средств, полученных последним в счет продажи спорной квартиры не заявлялись. Истцу при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры было известно, что её совладельцами являются, в том числе, несовершеннолетние дети, кроме того, о необходимости соответствующего согласия на совершение сделки со стороны органа опеки и попечительства, о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации Алимченкова Р.З. была уведомлена надлежащим образом соответствующими сообщениями уполномоченного органа.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу нижеизложенного.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в п. 55 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ). Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.). При этом согласие третьего лица может быть адресовано любому из контрагентов сделки. Согласно пункту 3 статьи 157.1 ГК РФ согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение).

Из п. 70 указанного Постановления следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абз. 3 п. 71 названного Постановления, отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

В силу п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В соответствии с п. 60 Постановления 10/22 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, судебная коллегия полагает, что, вопреки выводам суда первой инстанции, оплата стоимости квартиры была произведена истцом до подписания сторонами договора купли-продажи от 15 ноября 2007 года, что следует из указанного договора (п. 4). Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются подписанным между сторонами актом от 15 ноября 2007 года, в котором указано, что каждая из сторон подтверждает, что обязательства по договору купли-продажи выполнены (п. 3).

Данные обстоятельства также подтвердил и третье лицо - Позойский Г.С. в своих письменных пояснениях, адресованных суду первой инстанции.

Указание в договоре купли-продажи о получении денежных средств не противоречит требованиям закона, фактически подтверждает исполнение истцом условий договора по передаче денежных средств.

Кроме того, стороной ответчиков договор купли-продажи не оспаривался. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения ответчиками к истцу также не предъявлялся.

Алимченкова Р.З., перенесшая в 2010 году <данные изъяты>, являющаяся с 2011 года инвалидом <данные изъяты> группы (т.1 л.д.12, 18-22), фактически осуществляла права собственника, в частности, распоряжалась квартирой, с её согласия в указанную вселились Чураковы. Чуракова В.А. суду пояснила, что вместе с Алимченковой Р.З. посещала администрацию и паспортный стол по вопросам регистрации их семьи в спорной квартире.

Также между Чураковой В.А. и Алимченковой Р.З. велись переговоры о том, что указанная квартира будет продана Чураковым, которые внесли истцу предоплату за указанную в размере 18000 руб. Указанные обстоятельства никем из ответчиков в суде первой инстанции не оспаривались.

Доказательств того, что Язиковы осуществляли права собственников указанной квартирой, последними не представлено.

Из пояснений ответчика Язиковой Т.П. не следует, что договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами не заключался. Суду она пояснила, что сделка не была зарегистрирована.

Кроме того, Язикова Т.П. в суде первой инстанции принадлежность ей подписи, учиненной в доверенности от 23 ноября 2005 года, выданной на имя Позойского Г.С., подтвердила.

При этом, судебная коллегия также учитывает, что ответчики Язиковы при оформлении наследства после умершего в 2009 году Язикова И.В. свои права на долю умершего в спорной квартире не заявляли, не указывали, что данная доля является частью наследственного имущества.

Что касается указания суда первой инстанции на нарушение прав несовершеннолетних, в силу чего сделка по регистрации договора купли-продажи не была зарегистрирована, то судебная коллегия исходит из того, что родители несовершеннолетних Язиковых действовали в их интересах в силу ст. 64 СК РФ, пока обратного не доказано.

Как следует из материалов дела, семья Язиковых после заключения договора купли-продажи проживала в собственном доме, площадь которого была значительно больше площади спорной квартиры, перешедшего в порядке наследования после смерти в 2009 году Язикова И.В. его детям и супруге (ответчикам по делу) -по 1/3 каждому (т.1 л.д.95, 110-112).

Из имеющегося в материалах дела сообщения Органов опеки и попечительства отдела по образованию администрации МО "Ершичский район" Смоленской области от 30 октября 2007 года N 259, переданного в регистрационную службу в связи с регистрацией сделки спорной квартиры, также следует, что в результате сделки по продаже спорной квартиры интересы и права несовершеннолетних Язикова А.И. и Язикова Р.И. не нарушаются.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, органы опеки и попечительства не вправе произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и части 2 статьи 38 Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства - в случаях их обжалования в судебном порядке - оцениваются судом исходя из конкретных обстоятельств дела.