Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-10919/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.,

судей Алферовой Н.А., Корецкого А.Д.,

при секретаре Фадеевой Д.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ляшенко Геннадия Николаевича к Кондратюк Александру Павловичу, Кривобогову Александру Викторовичу о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключенными, недействительными по апелляционной жалобе Ляшенко Г.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 декабря 2020 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Ляшенко Г.Н. обратился в суд с иском к Кондратюк А.П., Кривобогову А.В. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключенными, признании записи о государственной регистрации права недействительной, мотивируя свои требования тем, что 12.05.2005. Ляшенко Г.Н. и Кондратюк А.П. приобрели в общедолевую собственность объекты недвижимого имущества: квартиры N 99-100 по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и квартиру N 103 по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые были расположены на первом и втором этажах 3-х этажного многоквартирного дома.

16.05.2006 в целях выполнения работ по объединению помещений в одно и переводу их в нежилые собственникам было выдано разрешение N 54 на производство работ, которые были ими выполнены, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным МУПТиОН г.Ростова-на-Дону и кадастровым паспортом от 21.10.2008.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2011 удовлетворены исковые требования Ляшенко Н.Н. и Кондратюка А.П. к администрации г. Ростова-на-Дону о сохранении и признании права общей собственности на самовольно реконструируемое нежилое помещение, а также перераспределены их доли в праве общей собственности на нежилое помещение.

28.11.2019 между ответчиками Кондратюк А.П. и Кривобоговым А.В. были заключены договоры купли-продажи квартиры N 99-100 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и квартиры N 103 по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Однако на момент совершения сделок жилых помещений в связи с их реконструкцией не существовало, соответственно ответчиком были проданы несуществующие объекты.

Также данные сделки являются недействительными в виду того, что на момент оформления договоров спорное недвижимое имущество находилось под арестом на основании постановления Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 3 марта 2017 г.

Уточнив исковые требования, истец просил суд признать незаключенными, недействительными указанные договоры купли-продажи, записи в Едином государственном реестре недвижимости от 02.12.2019.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 декабря 2020 года исковые требования Ляшенко Г.Н. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, Ляшенко Г.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Заявитель повторяет свою позицию, изложенную в суде первой инстанции, полагая, что суд дал ей неверную оценку, не установил обстоятельства, имеющие значение по делу, настаивает, на том, что договоры, заключенные между Кондратюк А.П.и Кривобоговым А.В., должны быть признаны недействительными в силу ничтожности и незаключенными, так как Кондратюк А.П., оформив договоры купли-продажи на 1/2 долю квартир NN 99,100,103, площадью 151 кв.м, на 1 и 2 этажах, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отторг в пользу Кривобогова А.В. часть доли, принадлежащей Ляшенко Г.Н. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что Ляшенко Г.Н. и Кондратюком А.П. была осуществлена реконструкция спорных помещений, преобразование их в нежилое помещение для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности, соответственно, никаких жилых помещений в виде квартир не существовало на дату заключения сделок, что подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области от 23 августа 2011 г., которым были перераспределены доли сторон в праве собственности, за Кондратюк А.П. и Ляшенко Г.Н. было признано право общей долевой собственности на реконструированное нежилое помещение (бывшие квартиры 99,100,103). Апеллянт также указывает, что суд не учел, что на дату заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества был наложен арест, в том числе и на долю, принадлежащую Кондратюк А.П., который в установленном порядке его не снял.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, не представили доказательств уважительности причин неявки, в связи с этим судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Ляшенко Г.Н., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Кривобогова А.В., просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, пришла к следующим выводам.

Из материалов дела судом было установлено, что 12 июля 2005 г. Ляшенко Г.Н. и Кондратюк А.П. приобрели в общедолевую собственность в равных долях объекты недвижимого имущества: квартиры N 99-100 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и квартиру N 103 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые были расположены на первом и втором этажах 3-х этажного многоквартирного дома.

16.05.2006 в целях выполнения работ по объединению помещений в одно собственникам спорного имущества было выдано разрешение N 54 на выполнение ремонтно-восстановительных работ квартир 99,100,103, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании постановления Главы администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону N 413 от 24.04.2006, а также в соответствии с разработанной проектной документацией ООО "Союз-Архстрой". Срок предъявления в приемочную комиссию законченного строительством объекта до 16.05.2007.

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 617 от 07.06.2006 спорные объекты были переведены в статус нежилых помещений и объединены в одно помещение.

Согласно технического паспорта, изготовленного МУПТиОН г.Ростова-на-Дону, по состоянию на 21.10.2008, квартиры объединены в нежилое помещение, которое состоит из нежилых помещений, коридора, туалета, имеются отступления от проектной документации и разрешения на реконструкцию квартир.

28 ноября 2019 г. между ответчиками Кондратюк А.П. и Кривобоговым А.В. были заключены договора купли-продажи доли ( ?) в праве собственности, в частности: на квартиру N 99-100 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и на квартиру N 103 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за Кривобоговым А.В. в Едином государственном реестре недвижимости 02.12.2019, за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался ст. ст. 8.1, 131,153, 421, 432, 445, 446 ГК РФ и исходил из того, что спорные договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключены сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, исполнены сторонами, сособственник извещен об оспариваемых сделках, в связи с чем оснований для признания незаключенными договоров купли-продажи доли в праве собственности на квартиры не имеется.

При этом, суд не принял во внимание решение арбитражного суда, исходя из того, что на дату заключения договоров купли-продажи объекты недвижимости были зарегистрированы как жилые помещения согласно правовым делом Управления Росреестра по РО.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона, сделаны с нарушением оценки представленных доказательств.

Согласно положениям пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подпункт 3).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных этим кодексом.

Частью 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2011 рассмотрены исковые требования Ляшенко Н.Н. и Кондратюка А.П. к администрации г. Ростова-на-Дону о сохранении и признании права общей собственности на самовольно реконструируемое нежилое помещение, о перераспределении долей в праве общей собственности на нежилое помещение: самовольная реконструкция квартир ( их объединение и перевод в нежилые помещения ) сохранена, за сторонами признано право общей собственности на нежилое помещение ( бывшие квартиры N 99,100, 103) площадью 151 кв.м, доля Кондратюка А.В. уменьшена в праве общей собственности до 137/1000.

Между тем, вопреки приведенным нормам права при рассмотрении настоящего спора суд не учел вступившее в законную силу судебное постановление, которым право собственности было признано за Ляшенко Г.Н., Кондратюком А.П. на нежилое помещение с прекращением права собственности на квартиры, которые выступили предметом оспариваемых сделок. Отсутствие в данном случае государственной регистрации признанных судом прав сторон не позволяет им в другом гражданском процессе их оспаривать, а суду устанавливать иные фактические обстоятельства, в частности, факт отсутствия реконструкции квартир, их объединение и перевод в нежилое помещение, ссылаясь на данные технической документации правового дела, сформированные на 2004 год и опровергаемые такими же сведениями на 2008 год ( технический паспорт от 21.10.2008). При том, сторонами, в том числе покупателем Кривобоговым А.В., не оспаривалось, что квартиры на момент заключения оспариваемых договоров не существовали, а были реконструированы в единое нежилое помещение, используемое в предпринимательских целях.

Кроме того, по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 14, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ ("О государственной регистрации недвижимости".).

При этом, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( ст.554 ГК РФ).

Однако, Кондратюк А.П., не осуществив государственную регистрацию своих прав на долю в праве собственности на нежилое помещение, продал Кривобогову А.В. объекты недвижимости ( квартиры), с характеристиками, не соответствующими действительности и в отношении которых прекращено право собственности продавца судебным актом, а также часть доли, принадлежащей на основании решения арбитражного суда Ляшенко Г.Н. ( после перераспределения).

В силу ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 указанного Постановления, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица, и его защиты возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных положений закона и их официального разъяснения у суда не имелось оснований к отказу третьему лицу Ляшенко Г.Н. в признании сделок, заключенных ответчиками, ничтожными ( незаключенными) по заявленным им основаниям и исключении из числа собственников долей покупателя Кривобогова А.В.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 декабря 2020 года отменить. Вынести новое решение. Признать недействительным договор купли-продажи доли от 28.11.2019 в праве собственности на квартиру N 99-100 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный между Кондратюк Александром Павловичем и Кривобоговым Александром Викторовичем; признать недействительным договор купли-продажи доли от 28.11.2019 в праве собственности на квартиру N 103 по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Кондратюк Александром Павловичем и Кривобоговым Александром Викторовичем, исключив из числа собственников указанных долей Кривобогова Александра Викторовича.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 30 июня 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка