Дата принятия: 29 июля 2020г.
Номер документа: 33-1091/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2020 года Дело N 33-1091/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Хамирзова М.Х.
Судей Бейтуганова А.З. и Созаевой С.А.
при секретаре Сокуровой С.З.
с участием Ширяевой Г.А. и представителя местной администрации г.о.Нальчик Ахаминова Р.А.
по докладу судьи Хамирзова М.Х.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ширяевой Галины Александровны к Местной администрации городского округа Нальчик и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик о признании недействительной сделки, признании действующим договора аренды, признании права собственности на гараж, возложении обязанности по регистрации права собственности,
по апелляционной жалобе местной администрации г.о.Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от 26 февраля 2020 года,
установила:
Из материалов дела следует, что Ширяева Г.А. обратилась в суд с иском к местной администрации г.о. Нальчика и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик в котором с учетом последующих изменений просила, признать недействительной одностороннюю сделку, совершенную Местной администрацией городского округа Нальчик, по расторжению договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, заключенного между Местной администрацией городского округа Нальчик и Ширяевой Галиной Александровной; признать действующим договор аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, заключенный между Местной администрацией городского округа Нальчик и Ширяевой Галиной Александровной; признать за Ширяевой Галиной Александровной право собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N; обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, зарегистрировать за Ширяевой Галиной Александровной право собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N, указывая третьим лицом Управление Росреестра по КБР,
В обоснование заявленных требований указано, что на основании Постановления Местной администрации г. Нальчика от 11.08.2008г. N ей был предоставлен в аренду на срок до 01.09.2010г. земельный участок с кадастровым номером N на прилегающей территории жилого дома по адресу: КБР, <адрес>, для строительства капитального гаража.
Постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 16.04.2012г. N ей был продлен на 11 месяцев срок аренды земельного участка кадастровый N под капитальным гаражом, расположенным на прилегающей территории жилого дома по адресу: КБР, <адрес>.
Во исполнение указанного постановления был заключен договор аренды от 16.04.2012г. N сроком по 15.03.2013г. с преимущественным правом его пролонгации.
Ежегодно ею оплачивалась арендная плата в соответствии с условиями договора аренды, что подтверждается актом сверки расчетов за период с 01.04.2012г. по 31.12.2017г. (прилагается к иску)
Также справкой МКУ "Управление земельных отношений" от 21.12.2017г. N Ш- 1397 подтвердило, что по состоянию на 20.12.2017г. договор аренды от 16.04.2012г. N не был расторгнут.
Таким образом, вплоть до 2019 года, данный договор аренды считался действующим, т.к. ни одна из сторон другую сторону о его расторжении или прекращении не уведомляла.
В июне 2019 года в Местную администрацию городского округа Нальчика ею было подано заявление о продлении срока действия выше указанного договора аренды, на, что был получен ответ от 20.06.2019г. N и 30-1-06/957 о том, что кадастровый номер земельного участка N аннулирован и снят с кадастрового учета Росреестром по КБР, в связи с чем, договор аренды считается расторгнутым, т.к. аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования земельного участка как объекта земельных отношений. А для предоставления земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, без проведения торгов ей необходимо представить документы подтверждающие право собственности на этот объект.
В период действия аренды земельного участка ею был возведен капитальный гараж, который состоит на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый N.
Однако для оформления права собственности на гараж необходимо представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий предоставление земельного участка с соответствующим кадастровым номером для этих целей, что сделать не представляется возможным в виду аннулирования кадастрового номера и снятия с кадастрового учета земельного участка, ранее предоставленного ей в аренду.
Далее указано, что истица считает, что гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, кадастровый N, был ею возведен с соблюдением закона, и в силу действующего законодательства у неё возникло право собственности на него.
В июне 2019 года она обратилась в Местную администрацию городского округа Нальчик по вопросу продления срока действия ранее заключенного между ними договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, на что 20.06.2019г. был получен ответ об отказе в связи с тем, что кадастровый номер земельного участка N был аннулирован и снят с кадастрового учета Росреестром по КБР, что влечет прекращение существования земельного участка как объекта земельных отношений, то вышеуказанный договор считается расторгнутым.
Такое расторжение договорных отношений, истица считает нарушающим её права, т.к. в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 16.04.2012г. N в силу ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то в соответствии с абз. 2 ст. 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Также указано, что требования закона Местной администрацией городского округа Нальчик соблюдены не были, что в настоящее время препятствует регистрации её права собственности, т.к. для оформления права собственности на гараж необходимо представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий предоставление земельного участка с соответствующим кадастровым номером для этих целей, что сделать не представляется возможным в виду одностороннего расторжения Местной администрацией городского округа Нальчик договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N в связи с аннулированием кадастрового номера и снятия с кадастрового учета земельного участка, ранее предоставленного ей в аренду под строительство гаража.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 26 февраля 2020 года иск удовлетворен.
Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указано, что земельный участок с кадастровым N имел статус временный. Поскольку в регистрационный орган сведения о зарегистрированных правах не поступили по истечении 2 лет, Управлением Росреестра по КБР было принято решение об аннулировании сведений о земельном участке.
Таким образом, с момента аннулирования сведений о земельном участке и до настоящего времени предмет договора аренды N от 16.04.2012, а именно земельный участок с кадастровым номером N отсутствует, т.е. не существует как объект гражданских прав, что исключает возможность совершения в отношении него каких-либо действий.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018г.).
Согласно материалам дела, Ширяевой Г.А. был возведен капитальный гараж общей площадью 74 кв.м., на земельном участке предоставленном постановлением от 11.08.2008г. N, площадью 26 кв.м, как установлено в ходе судебного разбирательства, площадь занимаемого земельного участка под существующим капитальным гаражом составляет 37 кв.м.
Таким образом, испрашиваемый Ширяевой Г.А. в собственность капитальный гараж имеет признаки самовольного строения.
Однако, земельный участок площадью 37 кв.м., на котором Ширяевой Г.А. возведен капитальный гараж, не находится собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.
Разрешительной документации на проведение строительных работ данного объекта Ширяевой Г.А. не представлено, а судом не истребовано.
Более того, не представлено документов подтверждающих отсутствие при возведении спорного капитального гаража существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также не исследован вопрос создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Хамирзова М.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, на основании Постановления Местной администрации <адрес> от 11.08.2008г. N, в соответствии с которым ей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 26 кв.м. с кадастровым номером N, для строительства капитального гаража вместо существующих сарая и навеса на прилегающей территории жилого дома по адресу: КБР, <адрес>.
При этом схемы расположения земельного участка приложенного к выписке из названного постановления следует, что размеры предоставленного земельного участка составляют 6,5м*4м.
В период действия аренды земельного участка был возведен капитальный 2-х этажный гараж размерами 8,2*5,8 метров общей площадью 74 кв.м. (по 37 кв.м. каждый этаж).
Таким образом, достоверно установлено, что возведенный гараж занимает земельный участок площадью 37 кв.м., то есть при строительстве гаража был осуществлен выход за разрешенные параметры, то есть произошло самовольное занятие участка площадью 11 кв.м. без соответствующих документов.
На основании постановления Местной администрации городского округа Нальчик от 16.04.2012г. N между сторонами заключен договор аренды N-АЗ указанного земельного участка площадью 26 кв.м. до 15.03.2013г., то есть сроком на 11 месяцев.
срок аренды данного земельного участка был продлен с указанием о предоставлении истице земельного участка, находящегося под капитальным гаражом.
Из акта сверки расчетов по договору аренды следует, что после истечения 15.03.2013г. срока аренды истица оплачивала установленный договором аренды платежи до 15.10.2017г.
Сославшись на то, что истица действительно при строительстве гаража вышла за пределы площади земельного участка, но произошло это в виду того, что гараж был построен в границах ранее существовавших на его месте сарая и навеса, как и было указано в постановлении Администрации <адрес> от 11.08.2008г. N, со стороны администрации никаких возражений по несоответствию площади построенного гаража площади ранее предоставленного земельного участка не последовало при продлении договора аренды, сведений о расторжении договора аренды земельного участка, наличии возражений относительно действия договора после истечения его срока, либо оспаривании договора представителем ответчика суду не представлено и что стороной ответчика не были приведены доказательства постройки спорного гаража с нарушением требований закона, действовавших на момент его возведения, как и не представлены доказательства того, что данный гараж создает угрозу жизни и здоровья кому либо, суд удовлетворил иск.
Вместе с тем, с указанными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 названной нормы права, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В п. 1 ст. 621 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 2 названной нормы, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
После истечения 15.03.2013г. срока аренды, поскольку до 15.10.2017г. истица оплачивала арендные платежи, а ответчик их принимал, коллегия считает, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", согласно которым, если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Кодекса, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Кодекса).
Таким образом, право, на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, а именно положениями абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
При этом из письма местной администрации от 20.06.2019г. направленный и полученный истицей в этот же день на что указано в иске, следует, что договор аренды считается расторгнутым, то есть местная администрация отказалась от договора аренды.
Таким образом, арендодатель реализовал свое законное право на расторжение договора в одностороннем порядке, предусмотренное положениями статьи 610 ГК РФ, с соблюдением всех необходимых законом условий.
Соответственно по истечении одного месяца после получения истицей указанного письма истицей, то есть с 20.07.2019г. договор аренды считается расторгнутым.
При таких данных, поскольку договор аренды считается расторгнутым, истцом на земельном участке было возведено самовольное строение с самовольным занятием земельного участка площадью 11 кв.м., у суда первой инстанции оснований для признания недействительной односторонней сделки, совершенной Местной администрацией городского округа Нальчик по расторжению договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N и признании действующим договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, в обход процедур предусмотренных Земельным кодексом РФ не имелось.
В соответствии с пунктами 1-3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума от 29 апреля 2010 г. N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктами 1 и 2 ст. 264 ГК РФ установлено, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Исходя из предписаний п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов установлено пп.2 п.1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).
Положениями п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
Таким образом, поскольку при возведении гаража был осуществлен захват земельного участка площадью 11 кв.м., то есть истица вышла за разрешенные параметры, осуществив строительство гаража размерами 8.2м.*5.8м. вместо разрешенных 6.5м.*4 м., оснований для удовлетворения иска в части признания за истицей права собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес> как следствие возложение на Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике обязанности зарегистрировать за Ширяевой Г.А. права собственности на гараж не имелось.
При таких данных по той причине, что судом первой инстанции при принятии решения были допущены нарушения п.1 ч.1 и ч.2 ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене с принятием на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ нового решения, об отказе Ширяевой Г.А. в иске к Местной администрации городского округа Нальчик и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Местной администрацией городского округа Нальчик, по расторжению договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N N; признании действующим договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N N; признании за Ширяевой Г.А. права собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N и возложение на Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике обязанности зарегистрировать за Ширяевой Галиной Александровной право собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 20 февраля 2020 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Ширяевой Галины Александровны к Местной администрации городского округа Нальчик и МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Местной администрацией городского округа Нальчик, по расторжению договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, заключенного между Местной администрацией городского округа Нальчик и Ширяевой Галиной Александровной; признании действующим договора аренды земельного участка от 16.04.2012г. N, заключенного между Местной администрацией городского округа Нальчик и Ширяевой Галиной Александровной; признании за Ширяевой Галиной Александровной право собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N и возложение на Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике обязанности зарегистрировать за Ширяевой Галиной Александровной право собственности на гараж по адресу: КБР, <адрес>, на прилегающей территории жилого <адрес>, общей площадью 74 кв. м., кадастровый N отказать.
Председательствующий М.Х. Хамирзов
Судьи А.З. Бейтуганов
С.А. Созаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
