Дата принятия: 04 марта 2020г.
Номер документа: 33-1083/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2020 года Дело N 33-1083/2020
город Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Балаевой Т.Н.,
судей Вершининой О.Ю., Кяргиевой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Администрации города Вологды Климовской О. В. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 декабря 2019 года, которым у Кравченко Е. Л. изъяты для муниципальных нужд комната (кадастровый N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта: 12,5 кв.м, этажность (этаж): 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), с кадастровым номером N..., местоположение которого: <адрес>, площадью 1446 кв.м, с видом разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" с жилыми помещениями, определена выкупная стоимость изымаемых объектов ... рубля.
Прекращено право собственности Кравченко Е. Л. на комнату (кадастровый N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта: 12,5 кв.м, этажность (этаж): 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), с кадастровым номером N..., местоположение которого: N..., площадью 1446 кв.м, с видом разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" с жилыми помещениями после поступления на счет Кравченко Е. Л. выкупной стоимости изымаемых объектов.
На Кравченко Е. Л. возложена обязанность предоставить в Администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты.
Установлено снять Кравченко Е. Л., Кравченко О. Д., ФИО, ФИО с регистрационного учета по адресу: <адрес> после перечисления муниципальным образованием "Город Вологда" денежного возмещения за изымаемые объекты Кравченко Е. Л..
С Администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью "МУВЭКС" взысканы расходы по проведению экспертизы 8000 рублей.
С Кравченко Е. Л., Кравченко О. Д. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина по 150 рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения Кравченко Е.Л., судебная коллегия
установила:
Кравченко Е.Л. на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната площадью 12,5 кв.м в квартире <адрес>.
28 сентября 2015 года постановлением Администрации города Вологды N 7373 (в редакции распоряжения начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 26 апреля 2018 года N 120) многоквартирный дом <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу, установлен срок расселения физических и юридических лиц до 31 декабря 2019 года.
03 июня 2016 года Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды в адрес Кравченко Е.Л. направлено требование выполнить работы по сносу или реконструкции дома в срок до 01 февраля 2017 года.
23 ноября 2016 года решением комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности Администрации города Вологды N 18 ситуация, связанная с аварийным состоянием жилого дома <адрес>, признана как представляющая угрозу возникновения чрезвычайной ситуации.
10 августа 2018 года постановлением Администрации города Вологды N 950 принято решение об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1446 кв.м, с видом разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома".
14 декабря 2018 года Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды в адрес Кравченко Е.Л. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка, рыночная стоимость (выкупная цена) имущества, определенная на основании отчета об оценке N 54-10/18, составила ... рублей.
От подписания проекта соглашения на изложенных в нем условиях Кравченко Е.Л. отказался.
11 июня 2019 года постановлением Администрации города Вологды N 676 в постановление Администрации города Вологды от 10 августа 2018 года N 950 внесены изменения, установлено, что изъятие объектов недвижимости, в том числе жилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес> осуществляется в рамках муниципальной адресной программы N 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования "Город Вологда", на 2019-2025 годы, путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости денежного возмещения взамен изымаемых объектов недвижимости или путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости взамен изымаемых объектов недвижимости других жилых помещений с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
Со ссылкой на приведенные обстоятельства Администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Кравченко Е.Л., Кравченко О.Д., действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО, ФИО, в котором с учетом уточнения исковых требований просила:
изъять для муниципальных нужд у Кравченко Е.Л. комнату (кадастровый N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта: 12,5 кв.м, этажность (этаж): 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), с кадастровым номером N..., местоположение которого: <адрес>, площадью 1446 кв.м, с видом разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" с жилыми помещениями, определив выкупную стоимость изымаемых объектов в размере ... рублей;
прекратить право собственности Кравченко Е.Л. на комнату (кадастровый N...), назначение объекта: жилое, площадь объекта: 12,5 кв.м, этажность (этаж): 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), с кадастровым номером N..., местоположение которого: <адрес>, площадью 1446 кв.м, с видом разрешенного использования "среднеэтажные жилые дома" с жилыми помещениями после поступления на счет Кравченко Е.Л. выкупной стоимости изымаемых объектов;
обязать Кравченко Е.Л. предоставить в Администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты;
снять Кравченко Е.Л., Костину (Кравченко) О.Д., ФИО, ФИО с регистрационного учета по адресу: <адрес> после перечисления муниципальным образованием "Город Вологда" денежного возмещения за изымаемые объекты Кравченко Е.Л.
В судебном заседании представители истца Администрации города Вологды Климовская О.В., Моисеева А.А. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Ответчики Кравченко Е.Л., Кравченко О.Д. иск не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды Климовская О.В., настаивая на отмене судебного акта, принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, приводит доводы о неправомерности принятия судом за основу заключения эксперта ООО "МУВЭКС" от 29 октября 2019 года N 112. Указывает, что на определенную в отчете об оценке N 54-10/18 рыночную стоимость комнаты возможно приобретение аналогичного по площади жилого помещения в жилых домах, находящихся в пригодном для проживания состоянии, не требующим капитального ремонта, а потому представленный Администрацией города Вологды отчет об оценке является достоверным и полным. Обращает внимание на допущенное экспертом ООО "МУВЭКС" нарушение при проведении оценки рыночной стоимости объекта в части подбора объектов-аналогов земельных участков при использовании сравнительного подхода в оценке. Экспертом использованы объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, в связи с чем итоговая рыночная стоимость изымаемого объекта завышена. Считает неправомерным взыскание расходов на оплату судебной экспертизы с истца, исковые требования которого были удовлетворены.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает его подлежащим изменению.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", приняв во внимание разъяснения, приведенные в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, установив, что Кравченко Е.Л., Кравченко О.Д. согласились с требованиями Администрации города Вологды по праву, процедура изъятия жилого помещения соблюдена, счел исковые требования Администрации города Вологды подлежащими удовлетворению с выплатой в пользу Кравченко Е.Л. возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества ... рубля.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на надлежащей оценке доказательств, при правильном установлении и всестороннем исследовании юридически значимых для разрешения заявленных требований обстоятельств.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды выражает несогласие с принятием судом за основу при определении размера возмещения за жилое помещение заключения эксперта ООО "МУВЭКС" от 29 октября 2019 года N 112, полагая определенную экспертом итоговую рыночную стоимость изымаемого объекта завышенной.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.
Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода. Объектом оценки являлся земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов в спальном районе города Вологды, предоставленный для строительства среднеэтажных жилых домов. Во исполнение требований пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов, предоставленные для строительства многоквартирных жилых домов. На страницах 12 - 16 заключения эксперта выполнен расчет стоимости земельного участка с введением соответствующих корректировок по тем ценообразующим факторам, по которым между объектом оценки и подобранными аналогами имеются различия, а также приведены комментарии обосновывающие применение той или иной корректировки. Объект оценки и подобранные аналоги - это земельные участки, расположенные в городе Вологде, относятся к землям населенных пунктов и предоставлены для строительства многоквартирных жилых домов, что делает их сопоставимыми аналогами. На страницах 9 - 11 заключения эксперта приводится перечень земельных участков, предлагаемых к реализации, на дату оценки. Приведенная выборка была проанализирована экспертом и из нее в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки наиболее сопоставимые с объектом оценки по назначению и местоположению.
В силу вышеизложенного судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о завышенной итоговой рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости.
Более того, представленный Администрацией города Вологды отчет N 54-10/18 имеет существенные недостатки, оказывающие влияние на итоговую стоимость. Так, при расчете стоимости объекта оценки оценщиком не учитывалось, что оцениваемая комната имеет только печное отопление и электроснабжение, в расчетных таблицах указано, что оцениваемый объект имеет полный набор инженерных сетей: центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализацию; при расчете стоимости земельного участка корректировка на местоположение земельного участка рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м квартир по районам, при этом оценщик не устанавливает взаимосвязь между стоимостью 1 кв.м квартиры и стоимостью земельного участка; при расчете компенсации за подбор и сопровождение сделки по покупке новой комнаты нет данных об источниках информации, что нарушает требование пункта 11 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке"; при расчете доли в праве собственности имеются арифметические ошибки.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части взыскания расходов на проведение судебной экспертизы ... рублей с Администрации города Вологды.
Как следует из материалов дела, Администрация города Вологды, заявляя исковые требования, просила определить выкупную стоимость изымаемых объектов в размере ... рублей.
В ходе рассмотрения дела, с целью проверки доводов ответчика о необоснованности размера возмещения, причитающегося ему за изымаемое жилое помещение, судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО "МУВЭКС", согласно заключению которого стоимость возмещения составила ... рублей.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции при определении рыночной стоимости изымаемого имущества принял во внимание заключение ООО "МУВЭКС", за вычетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт (...), с чем согласилась судебная коллегия.
Стоимость проведенной судебной товароведческой экспертизы составила ... рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Исходя из приведенных правовых норм, при разрешении вопроса о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением по делу судебной экспертизы, при отсутствии предварительной оплаты данной экспертизы необходимо учитывать принцип распределения судебных расходов, принимая во внимание в пользу какой из сторон вынесено решение.
Принимая во внимание, что расходы на проведение судебной экспертизы составили ... рублей, Администрация города Вологды просила определить выкупную стоимость изымаемых объектов в размере ... рублей, судом первой инстанции стоимость изымаемого имущества определена в соответствии с заключением ООО "МУВЭКС" в ... рубля, что на ... рублей больше, чем было заявлено Администрацией города Вологды, с учетом принципа пропорционального распределения судебных расходов с Администрации города Вологды в пользу ООО "МУВЭКС" подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы ... рубля (...); с Кравченко Е.Л. и Кравченко О.Д. в пользу ООО "МУВЭКС" по ... рубля с каждого (...).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 декабря 2019 года в части взыскания расходов по проведению экспертизы изменить.
Изложить абзац 5 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с Администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью "МУВЭКС" расходы по проведению экспертизы ... рубля; с Кравченко Е. Л. и Кравченко О. Д. в пользу общества с ограниченной ответственностью "МУВЭКС" расходы по проведению экспертизы по ... рубля с каждого".
В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 16 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации города Вологды Климовской О. В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
