Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 сентября 2021 года Дело N 33-10824/2021

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Хаировой А.Х., Ивановой Е.Н.

при секретаре Зенкевиче В.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бекова Ю.А. к Груздеву А.А., Бисултанову Магомед-Амин Амирбековичу о признании договоров купли-продажи нежилых помещений недействительными и применении последствий недействительности сделки, признании ничтожными записей в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности и их восстановлении,

по апелляционной жалобе Бекова Ю.А. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 01.07.2021 г., которым постановлено:

" В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, Бисултанову Магомед-Амин Амирбековичу о признании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>В с кадастровыми номерами N недействительными и применении последствий недействительности сделки, о признании ничтожными записей в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности Бисултанова Магомед-Амин Амирбековича и восстановлении записей в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО4 - отказать."

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Бекова Ю.А.- Отпущенниковой Е.Н., возражения представителя Бисултанова М.А., Груздева А.А.- Бабковой И.В.

УСТАНОВИЛА:

Беков Ю.А. обратился в суд с иском к Груздеву А.А., Бисултанову М.А. о признании договора купли-продажи нежилых помещений недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что являлся собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 1) <адрес>В площадью 416,3 м2, кадастровый N; 2) <адрес>В площадью 423,4 м2, кадастровый N; 3) <адрес>В площадью 399,9 м2, кадастровый N

Данные помещения расположены в одном здании и представляют собой каждое по отдельности - один из этажей данного здания.

Во избежание возможности произвести отчуждение имущества без его ведома, 15.12.2020 года он обратился в Росреестр с заявлением о наложении запрета на регистрационные действия в отношении указанных помещений по всем сделкам, которые могли бы быть произведены без его личного участия. 17.12.2020 года Росреестр внес соответствующие записи в ЕГРН.

В целях содействия в ремонте, заключении договоров на обслуживание и действий, направленных на обеспечение функционирования здания, 08.02.2021 года он выдал нотариально оформленную доверенность на имя ФИО5.

В середине апреля 2021 года истец узнал, что собственником спорных нежилых помещений он больше не является. Обратившись за выписками из Единого государственного реестра недвижимости, 29.04.2021 года Беков Ю.А. узнал, что с 15.02.2021 года спорные нежилые помещения принадлежат Бисултанову Магомеду-Амин Амирбековичу.

29.04.2021 года нотариусом г.о. Тольятти Васильевой Т.С. удостоверено его распоряжение об отзыве доверенности, выданной на имя Груздева А.А., из которого ему стало известно, что кроме полномочий на заключение хозяйственных договоров, он предоставил Груздеву А.А. право на продажу спорных помещений.

Сделка купли-продажи нежилых помещений проведена без его участия и в его отсутствие, при этом намерений на прекращение принадлежащих ему прав собственности на объекты недвижимости он не имел, денежных средств по договору купли-продажи не получал, в связи с чем считает, что сделка, совершенная между ним, в лице Груздева А.А., и Бисултановым М.-А.А., по купле-продаже нежилых помещений с кадастровыми номерами: N является недействительной.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Беков Ю.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Бекова Ю.А.- Отпущенникова Е.Н. доводы жалобы поддержала.

Представителя Бисултанова М.А., Груздева А.А.- Бабкова И.В. просила решение оставить без изменений, жалобу- без удовлетворения.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 ст. 166 этого же Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ. При этом оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 399,9 м2, этаж N, расположенного по адресу: <адрес>В, кадастровый N, стоимостью 10000000 рублей (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 423,4 м2, этаж N, (мансарда) N, расположенного по адресу: <адрес>В, кадастровый N, стоимостью 2800000 рублей (л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 416,3 м2, цокольный этаж N, расположенного по адресу: <адрес>В, кадастровый N, стоимостью 2750000 рублей (л.д. 21).

При этом, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который являлся покупателем по указанным договорам купли-продажи и истец - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - одно и тоже лицо, что подтверждается актовой записью о перемене имени N (л.д. 83, 84).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением, в котором просил внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения спорных объектов недвижимости в его отсутствие (л.д. 160-162, 165-167, 192-194).

ДД.ММ.ГГГГ соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр недвижимости, о чем Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> уведомило истца (л.д. 23, 24, 25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал нотариально удостоверенную доверенность <адрес>7 на имя ФИО5 ( реестровый N -н/63-2021-3-466) (л.д. 86).

Данной доверенностью истец уполномочил ФИО5 в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения, находящиеся по адресу: <адрес>В с кадастровыми номерами N, с правом получения денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в лице представителя ФИО5 заключены договоры купли-продажи в отношении нежилых помещений, по адресу: <адрес>В с кадастровыми номерами N (л.д. 69, 70, 71).

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация данных договоров купли-продажи и переход права собственности (регистрационные записи 63:09:0101183:4153-63/461/2021-4, 63:09:0101183:4151-63/461/2021-4, 63:09:0101183:4150-63/461/2021-3).

Беков Ю.А. указывает, что намерений на продажу спорных помещений не имел, о состоявшихся сделках узнал 27.04.2021г., получив выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на вышеуказанные объекты недвижимости к Бисултанову Магомед-Амин Амирбековичу., после чего, 29.04.2021 г. отозвал доверенность, выданную на имя Груздева А.А. (л.д. 26, 27, 28, 29).

В обоснование своих требований о недействительности указанных сделок Беков Ю.А. ссылается на п. 1 ст. 174.1 ГК РФ, как совершенных с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Согласно ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действовавшей на момент регистрации оспариваемых договоров купли-продажи и перехода права собственности, при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации (ч. 1).

2. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании:

1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;

2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;

3) вступившего в законную силу судебного акта (ч. 2).

3. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о невозможности регистрации, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления о невозможности регистрации без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами (ч. 3).

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод, что заявление, поданное Бековым Ю.А. в управление Росреестра о невозможности проведения регистрационных действий в отношении спорного имущества в его отсутствие, и внесение соответствующей записи в ЕГРН, не является запретом или ограничением распоряжения имуществом, вытекающим из закона, не препятствует совершению самой сделки и само по себе о недействительности сделки не свидетельствует.

Необходимость регистрации договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена.

На несоблюдение формы договора истец не указывает.

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В данном случае нотариальная доверенность, выданная ФИО4 на имя ФИО5, содержала полномочие на продажу принадлежащих истцу спорных жилых помещений, на получение денежных средств.

На момент совершения сделок и регистрации перехода права собственности доверенность, выданная на имя Груздева А.А., была действующей, не отозвана, Груздев А.А. действовал в рамках представленных ему полномочий.

При этом в доверенности указано, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ разъяснены истцу и соответствуют его намерениям. Беков Ю.А. подтвердил, что понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой доверенности, условия доверенности соответствуют его действительным намерениям.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, об отсутствии правовых оснований для признания вышеуказанных договоров купли-продажи недействительными по основаниям, указанным в п. 1 ст. 174.1 ГК РФ.

Действия регистратора, упустившего в момент регистрации права собственности Бисултанова М.-А.А. отметку о невозможности регистрации перехода права без личного участия истца, на существо совершенных сделок не влияют, поскольку стороной сделок регистратор не являлся, договоры им не составлялись, и законность данных действий проверяется в ином порядке.

Требования о признании ничтожными записей в ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на Бисултанова М.А.А. на спорные нежилые помещения и восстановлении регистрационной записи о праве собственности на Бекова Ю.А. как самостоятельный способ защиты в данном споре применен быть не может.

В качестве последствий недействительности сделки такие требования также удовлетворению не подлежат в виду того, что не имеется оснований для признания самих сделок недействительными.

Доводы истца о том, что у него не было намерений отчуждать свое имущество и именно для этого им было подано заявление о запрете регистрации перехода права на данные помещения только в его отсутствие, а доверенность им выдана на заключение Груздевым А.А. договоров на управление данным имуществом, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку данное утверждение противоречит обстоятельствам и материалам дела, согласно которым Беков А.Ю. и ранее, 18.06.2019г., будучи на тот момент Бациевым Ю.А., выдавал Груздеву А.А. аналогичную доверенность с аналогичными полномочиями, отозвана данная доверенность не была, а необходимость выдачи новой доверенности в 2021 г. на имя Груздева А.А. вызвана была именно сменой истцом фамилии, имени, отчества.

Выдача новой доверенности под влиянием угроз и насилия истцом не доказана.

Оснований для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ на том основании. что Беков Ю.А. был введен в заблуждение относительно полномочий, предоставленных Гусеву А.А., также не установлено.

Из содержания доверенности следует, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185-189 ГК РФ истцу разъяснены, понятны и соответствуют его намерениям.