Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-1082/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Иванова А.В.,

судей Лоскутовой Н.Г. и Кольцовой Е.В.,

при секретаре Сафиулиной Э.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального образования городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 9 марта 2021 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований муниципального образования городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к Васильевой О. А. о расторжении договора аренды и возложении обязанности возвратить земельный участок отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Лоскутовой Н.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

муниципальное образование городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом (далее - КУМИ г. Волжска) обратилось в суд с иском с учетом уточнений к Васильевой О.А. о расторжении договора аренды от 8 ноября 2013 года (в редакции дополнительного соглашения от 25 июля

2014 года) в отношении земельного участка с кадастровым <...>:1500, образованного из земельного участка с кадастровым номером <...>:277, переданного ответчику по договору уступки прав и обязанностей N 52/76/77/92 от 28 декабря 2016 года, и обязании возвратить указанный земельный участок, по акту приема передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что 13 сентября 2013 года постановлением администрации г.Волжска N 1533 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) КУМИ г.Волжска поручено организовать и провести торги в форме аукциона открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:16:0802003:277. В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18 октября 2013 года N 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона - закрытое акционерное общество "Ариада" (далее -

ЗАО "Ариада"). 8 ноября 2013 года КУМИ г.Волжска от имени арендодателя и ЗАО "Ариада" как арендатор заключили договор N 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м, кадастровый номер <...>:277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г.Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет. <дата>

ЗАО "Ариада" и КУМИ г.Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 2421, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, по которому на основании протокола

N 12/2013 от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ, постановлением администрации городского округа "Город Волжск" "Об утверждении документации по планировке территории" от 5 марта 2014 года N 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером <...>:277, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения. В дальнейшем

ЗАО "Ариада" заключило договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами, в том числе 28 декабря 2016 года договор аренды N 52/76/77/92 с Васильевой О.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>:1500. Поскольку ответчик до настоящего времени не приступил к освоению земельного участка и не использовал по его целевому назначению, что является существенным нарушением договора аренды земельного участка, в добровольном порядке Васильева О.А. расторгнуть договор отказывается, заявлены указанные требования.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе муниципальное образование городской округ "Город Волжск" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Отказ суда в удовлетворении исковых требований считает необоснованным, поскольку с момента приобретения права аренды до настоящего времени ответчик не приступал к освоению земельного участка и не использовал спорный участок в течение трех лет по его целевому назначению (статьи 45 и 46 ЗК РФ). Установление обеспечительных мер в виде запрета Васильевой О.А. проводить строительные работы на спорном земельном участке с кадастровым номером 12:16:0802003:1500, в соответствии с законодательством, не освобождает ответчика от исполнения им существенных условий договора, в том числе и целевого использования земельного участка с учетом социальной значимости. Полагает, что ответчик как сторона в договоре аренды действовал недобросовестно и не надлежаще исполнял обязательства по договору, что выразилось в непринятии действий, установленных законом для освоения и использования земельного участка по целевому назначению.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в установленном порядке о необходимости обеспечения своего участия в судебном заседании при рассмотрении жалобы судебную коллегию не уведомили. В связи с этим судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -

ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 сентября 2013 года постановлением администрации г. Волжска N 1533 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" на основании статей 11, 29, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ Волжскому городскому комитету по управлению имуществом поручено организовать и провести торги в форме аукциона открытого по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в ведении городского округа "Город Волжск", для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером <...>:277 (л.д. 46).

В соответствии с протоколом аукционной комиссии от 18 октября

2013 года N 12/2013 и на основании подпункта 1 пункта 26, пункта 27 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион признан несостоявшимся. Принято решение о заключении договора аренды выставленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона - ЗАО "Ариада".

8 ноября 2013 года Волжским городским комитетом по управлению имуществом от имени арендодателя и ЗАО "Ариада" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет (пункт 2.1) земельный участок общей площадью 132 005 кв.м, кадастровый 12:16:0802003:277, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - не более двенадцати месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа "Город Волжск" - пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 8 ноября 2018 года);

- максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка (до 8 ноября 2023 года).

В соответствии с пунктом 4.4 договора размер ежегодной арендной платы составляет 3 783 000 руб.

Земельный участок с кадастровым номером <...>:277 передан арендатору по акту приема-передачи от 8 ноября 2013 года (л.д. 11).

Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" от 14 ноября 2013 года N 1912 "О принятии решения по подготовке документации по планировке территории" решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо Общество.

Фактическое осуществление планировки и межевание территории в границах арендованного земельного участка произведено 5 марта 2014 года.

В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 5 марта 2014 года N 256 "Об утверждении документации по планировке территории" на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <...>:277, площадью 132 005 кв. м, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

30 апреля 2014 года постановлениями администрации городского округа "<адрес>" об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами N <...>1446 - <...>1555 с "комплексного освоения в целях жилищного строительства" на "строительство блокированного жилого дома".

25 июля 2014 года ЗАО "Ариада" и КУМИ г. Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 2421, согласно которому пункт 1.1 раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, по которому на основании протокола N 12/2013 от 18 октября 2013 года, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ, постановлением администрации городского округа "Город Волжск" "Об утверждении документации по планировке территории" от 5 марта 2014 года арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером <...>:277, а арендатор принимает 109 земельных участков (в том числе с кадастровым номером 12:16:0802003:1500) с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения. При этом размер годовой арендной платы за все участки составил 109 079 руб. 28 коп., вместо 3 783 000 руб.

28 декабря 2016 года ЗАО "Ариада" заключило договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

N 52/76/77/92 с Васильевой О.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>:1500, выделенного из земельного участка с кадастровым номером <...>:277, по условиям которого ЗАО "Ариада" обязуется передать новому арендатору права и обязанности предусмотренные договором аренды земельного участка от 8 ноября

2013 года N 2421 в редакции дополнительного соглашения от 25 июля

2014 года (л.д.20-23).

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (пункт 1 статьи 391 ГК РФ).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено

ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, по результатам договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 52/76/77/92 участниками правоотношений, связанных с арендой по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1500 являются муниципальное образование городской округ "Город Волжск" в лице муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом и Васильева О.А.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Тем самым аренда, являясь обременением всего земельного участка на конкретных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных из арендованного земельного участка в его границах.

В соответствии с пунктом 6.2.10 договора аренды земельного участка от 8 ноября 2013 года N 2421 арендатор обязался обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на образованных участках в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации в сроки, указанные в пункте 3.1 договора.

Истец, заявляя требования к Васильевой О.А. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:1500 и обязании его вернуть в муниципальную собственность, указывает на то, что ответчик до настоящего времени не приступала к освоению земельного участка и не использовала по его целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания, при которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Вступившим в законную силу определением судьи Волжского городского суда Республики Марий Эл от 16 августа 2019 года по заявлению КУМИ г. Волжска в целях обеспечения иска ответчику Васильевой О.А. запрещено проводить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <...>:1500, совершать сделки, влекущие переход имущественных прав к иному лицу (включая договора залога, субаренды, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесения права на аренду участка или его части в уставной (вкладочный) капитал юридических лиц и др.) (л.д.84).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу

N А38-1272/2019 от 9 ноября 2020 года, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 года, с ЗАО "Ариада" в пользу муниципального образования городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом взыскан основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды N 2421 от 8 ноября 2013 года, за периоды с 1 января 2016 года по 31 декабря 2017 года и с 27 июня 2018 года по

30 ноября 2019 года в сумме 10 145 134 руб.; в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 2421 от 8 ноября 2013 года и о возврате земельных участков отказано (л.д.148-164).

Разрешая заявленные требования, руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, установив, что неиспользование до настоящего времени ответчиком Васильевой О.А. земельного участка по его целевому назначению, не нарушает прав истца; принимая во внимание отсутствие по настоящему спору оснований, достаточных для расторжения заключенного договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом судом также указано на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возможность использования ответчиком спорного земельного участка по его по целевому назначению в период действия обеспечительных мер, запрещающих проводить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером <...>:1500.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы.

Вопреки доводам Комитета, отказ в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с Васильевой О.А. и возложении на нее обязанности возвратить арендованный земельный участок является обоснованным, а доводы жалобы об обратном несостоятельны в силу следующего.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).