Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 33-10813/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Зинкиной И.В.

судей Максимова Е.А., Голубовой А.Ю.

при секретаре Крюковой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-39/2021 по иску Чистофорова Виктора Петровича, Бескровной Людмилы Андреевны к МО "Аксайский район", Андрееву Олегу Геннадьевичу, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, председатель правления ТСЖ "Кристалл" Тетеревская Татьяна Яновна о признании отсутствующим право муниципальной собственности, признании договора купли продажи недействительной (ничтожной) сделкой, аннулировании записи ЕГРН, взыскании судебных расходов по апелляционной жалобе Чистофорова Виктора Петровича и Бескровной Людмилы Андреевны на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 25 января 2021 года. Заслушав доклад судьи Максимова Е.А., судебная коллегия

установила:

Чистофоров В.П. и Бескровная Л.А. обратились с иском к МО "Аксайский район", Андрееву О.Г. о признании отсутствующим право муниципальной собственности, признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, аннулировании записи в ЕГРН.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В подвальном этаже указанного жилого дома имеются нежилые помещения

НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 101 кв.м., в отношении которых проведен технический и кадастровый учет (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области правообладателем указанных помещений является Муниципальное образование - Аксайский район Ростовской области. Согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 13.10.2020 собственником нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является Андреев О.Г. на основании договора купли продажи муниципального недвижимого имущества, с рассрочкой платежа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Считают, что указанные нежилые помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку являются техническим этажом и в нем размещены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, необходимые для обслуживания более одного помещения в доме, а собственники фактически владеют спорными помещениями подвала, в том числе через ТСЖ "Кристалл", используя их в целях, связанных с обслуживанием дома. Указанные помещения не используются как самостоятельный объект, так как в них отсутствуют окна, двери, не выполнены отделочные работы, отсутствуют полы, отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие только исследуемое нежилое помещение, а также в указанных помещениях отсутствуют минимальные размеры дверных проемов, обеспечивающие устройство эвакуационных выходов.

Указали, что регистрация права собственности нежилых помещений 3, 4, 38 в полуподвале проведена на основании решения 13 сессии 21 созыва от 29.04.1992 г. Аксайского районного совета народных депутатов Ростовской области 10.08.2009 г. При этом решение не содержит конкретного списка помещений, подлежащих приватизации. В 1992 году на основании закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" жильцы дома начали приватизировать занимаемые квартиры. На дату одной из первых приватизации квартиры в доме в 1992 году спорные помещения не использовались ответчиком, арендаторами ответчика либо иными лицами, по самостоятельному назначению для нужд, не связанных с обслуживанием жилого дома. В ТСЖ "Кристалл" отсутствует открытый лицевой счет ответчика и третьего лица Андреева О.Г. для оплаты коммунальных платежей на содержание и ремонт общего имущества. Спорные помещения не выбывали из владения собственников помещений указанного дома, поскольку в помещениях подвала функционировало и функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.

На основании изложенного с учетом последующих уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просили суд: признать отсутствующим право собственности Муниципального образования - Аксайский район Ростовской области на нежилое помещение общей площадью 101 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.09.2020 г., по продаже нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между муниципальным образованием - Аксайский район Ростовской области и Андреевым Олегом Геннадьевичем недействительной (ничтожной) сделкой; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о правах собственности Андреева Олега Геннадьевича (государственная регистрация права: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.10.2020 г.) и сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу муниципального образования - Аксайский район Ростовской области (Ипотека в силу закона: номер государственной регистрации: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.10.2020 г.).

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 25 января 2021 года, в удовлетворении исковых требований Чистофорова В.П., Бескровной Л.А. отказано.

В апелляционной жалобе Чистофоров В.П., Бескровная Л.А. просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, принять новое, не соглашаясь с выводами суда о том, что истцами не доказано функциональное назначение спорного помещения на момент приватизации первой квартиры, а именно не представлено доказательств удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, использования спорного нежилого помещения для организации досуга собственников, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

По мнению апеллянтов, заключение эксперта подтверждает вывод о том, что за весь период времени, в том числе по настоящее время спорные нежилые помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в самостоятельном пользовании Муниципального образования Аксайский район Ростовской области и Андреева О.Г. не находились.

Не соглашаются с выводами суда о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой было зарегистрировано право собственности муниципального образования на спорное нежилое помещение.

Также апеллянты полагают, передача муниципальным образованием "Аксайский район" в собственность Андреева О.Г. нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества, с рассрочкой платежа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.09.2020, является ничтожной сделкой, так как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы Чистофоров В.П., Бескровная Л.А., представитель ответчика Муниципальное образование "Аксайский район", представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили. Судебная коллегия в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов Чистофорова В.П., Бескровной Л.А - Гурина Ю.И. и председателя правления ТСЖ "Кристалл" - Тетеревскую Т.Я. поддержавших доводы апелляционной жалобы,; ответчика

Андреева О.Г., который просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, рассмотрев вопрос о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, проверив законность оспариваемого судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Бескровная Л.А. является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 16.05.2000 года. Чистофоров В.П. является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 25.08.1992г., договора дарения квартиры от 18.09.1998г.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.10.2020г., собственником нежилого помещения - полуподвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 101 кв.м, расположенного в многоквартирном доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является Андреев О.Г. на основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.09.2020 года.

Согласно п.1.1. договора купли-продажи от 18.09.2020 года, Продавец (Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района) продает, а Покупатель (Индивидуальный предприниматель Андреев О.Г.) покупает арендуемое им в соответствии с договором аренды от 10.07.2009 года N 1 муниципальное имущество: "Нежилое помещение: полуподвал. Назначение: нежилое. Площадь: общая 101 кв.м., номера на поэтажном плане: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Адрес (местоположение): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН" (далее - арендуемое имущество), сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах которого, подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Разграничение государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществлялось на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В соответствии с указанным постановлением объекты государственной собственности, указанные в приложении N 3 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находились, передавались в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии с указанным выше актом, распоряжением Президента РФ N 114-рп на основании Решения 13 сессии 21 созыва от 29.04.1992 Аксайского районного Совета народных депутатов Ростовской области помещения, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 180,2 кв. м. переданы в муниципальную собственность Аксайского района.

Постановлением Главы администрации Аксайского района Ростовской области N 1189 от 30.12.1993г. утвержден перечень нежилых помещений и отдельно стоящих строений в муниципальной собственности Аксайского района (приложение N 1). В данный перечень были включены первый этаж и подвальное помещение в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Первая квартира в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН была приватизирована 25.12.1992 г., что не оспаривалось сторонами и подтверждается регистрационным удостоверением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданным Бюро технической инвентаризации г.Аксай. Собственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стала Юрова И.Н. на основании договора передачи на передачу квартир в собственность граждан от 05.08.1992 года, записано в реестровую книгу под НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Отказывая в удовлетворении исковых о признании отсутствующим права собственности за муниципальным образованием "Аксайский район", признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правах собственности Андреева О.Г. и сведений об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу муниципального образования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение не являлось техническим, не предназначено для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем пришел к выводу, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на спорное нежилое помещение площадью 101 кв.м., N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не возникло, в связи с чем муниципальное образование законно реализовало свои правомочия собственника по распоряжению указанным помещением, право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло у муниципального образования в силу закона, а, именно, Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что доказательств, бесспорно подтверждающих, что спорное помещение до начала приватизации квартир использовалось жильцами для своих нужд, в качестве общего имущества и не имело самостоятельного назначения, что в спорном помещении располагается оборудование, без которого невозможно осуществлять обслуживание коммуникаций, суду не представлено.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указание в жалобе на то, что истцами не доказано функциональное назначение спорного помещения на момент приватизации первой квартиры, а именно не представлено доказательств удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные и цокольные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.

Ссылка в апелляционной жалобе на заключение эксперта, который якобы подтверждает вывод о том, что за весь период времени, в том числе по настоящее время спорные нежилые помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в самостоятельном пользовании Муниципального образования Аксайский район Ростовской области и Андреева О.Г. не находились, являются безосновательными.

Из материалов дела следует, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение общей площадью 101 кв.м в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было зарегистрировано в ЕГРН 09.08.2011г. Право собственности у истцов на квартиры возникло в 1998 и в 2000 годах. При этом спорное нежилое помещение использовалось ИП Андреевым О.Г. с 10.07.2009 года на основании договора аренды, заключенного с ним муниципальным образованием. На сегодняшний день, собственником нежилого помещения - полуподвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 101 кв.м., расположенного в многоквартирном доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является Андреев О.Г. на основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.09.2020 года. В силу действующего гражданского законодательства собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию сделки, на основании которой было зарегистрировано право собственности муниципального образования на спорное нежилое помещение. Истцы, являясь собственниками квартир с 1998г. и с 2000г. не могли не знать, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом, используется отдельным конкретным лицом Андреевым О.Г.

Поскольку правовых оснований для отнесения спорного объекта недвижимого имущества к общей долевой собственности собственников помещений дома и признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на данный объект судом установлено не было, отказ суда в удовлетворении иска в части признания недействительными последующих договоров аренды и купли-продажи указанного нежилого помещения является правомерным.

Выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорное правоотношение, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аксайского районного суда Ростовской области от 25 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чистофорова Виктора Петровича и Бескровной Людмилы Андреевны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.06.2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка