Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1081/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 33-1081/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Козиевой Л.А.,
судей Жуковой Н.А., Хныкиной И.В.,
при секретаре ФИО6,
с участием адвоката ФИО9, -
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хныкиной И.В.
гражданское дело N 2-1002/19 по иску Товарищества собственников недвижимости "Медик" к Клепиковой Евгении Николаевне, Хачировой Елене Дмитриевне о признании недействительным договора паенакопления от 25.01.2013, договора купли-продажи квартиры от 21.12.2018 и применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право собственности на помещение, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на помещение
по апелляционной жалобе Клепиковой Евгении Николаевны
по апелляционной жалобе Хачировой Елене Дмитриевны
на решение Центрального районного суда г.Воронежа от 31 октября 2019 года, с учетом определения того же суда от 11 декабря 2019 г. об исправлении описки
(судья Ермолов С.М.),
УСТАНОВИЛА:
ТСН "Медик" обратился в суд с иском к Клепиковой Е.Н. и Хачировой Е.Д., в котором с учетом уточнения требований просил признать недействительным договор паенакопления от 25 января 2013 г., заключенный между ЖСК "Медик" и Клепиковой Е.Н., договор купли-продажи квартиры от 21.12.2018, заключенный между Клепиковой Е.Н. и Хачировой Е.Д., применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим право собственности Хачировой Е.Д. на помещение, расположенное по адресу: <адрес>, п.73, аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права собственности на указанное помещение.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ был введен в эксплуатацию жилой многоквартирный дом по адресу: <адрес>, с количество квартир - 70. Согласно ответу Государственной жилищной инспекции Воронежской области N от ДД.ММ.ГГГГ, после введения указанного дома в эксплуатацию разрешений на реконструкцию и перепланировку в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не подавалось, вместе с тем, в настоящий момент несколько помещений, расположенных на техническом этаже дома, были перепланированы и заняты лицами с использованием как квартиры. На одно из таких помещений N в <адрес> Клепиковой Е.Н. было зарегистрировано право собственности.
ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК "Медик" и Клепиковой Е.Н. был заключен договор паенакопления, согласно которого ЖСК "Медик" обязался предоставить Клепиковой Е.Н. однокомнатную <адрес>, площадью 40,7 кв.м., на 10 этаже второго подъезда многоквартирного жилого <адрес>, а Клепикова Е.Н. обязалась внести паевой внос в порядке и сроки, предусмотренные договором.
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Клепикова Е.Н. продала спорное помещение Хачировой Е.Д., переход права собственности зарегистрирован.
Вместе с тем, все помещения технического этажа <адрес> в <адрес> являются нежилыми, необходимы для обслуживания общедомовых коммунальных сетей и являются общим имуществом многоквартирного дома, в пределах спорного помещения N расположены инженерные системы; таким образом, предметом договора паенакопления от 25.01.2013 не могло являться нежилое помещение на техническом этаже, так как оно в силу закона является общей долевой собственностью, данный договор является ничтожным (л.д.4-9,98 т.1,59-66 т.2).
Решением Центрального районного суда г.Воронежа от 31 октября 2019 г., с учетом определения того же суда от 11 декабря 2019 г. об исправлении описки, исковые требования ТСН "Медик" удовлетворены частично.
Судом постановлено признать недействительным договор паенакопления от 25 января 2013 г., заключенный между ЖСК "Медик" и Клепиковой Е.Н.; признать недействительным договор купли-продажи от 21 декабря 2018 г. на помещение (квартиру) площадью 40,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, п.73, заключенный между Клепиковой Е.Н. и Хачировой Е.Д. и применить последствия недействительности сделки: аннулировать в ЕГРН запись N от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Хачировой Е.Д. на указанное помещение.
В остальной части иска отказано (л.д.155,156-164,207 т.2).
В апелляционных жалобах Хачирова Е.Д. и Клепикова Е.Н. ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного в части удовлетворения исковых требований ТСН "Медик", просят принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В жалобе указали, что ЖСК "Медик", заключивший с Клепиковой Е.Н. договор паенакопления, ликвидирован, однако судом проигнорирована позиция о необходимости прекращения дела. Кроме того, сам по себе факт указания спорного помещения в проекте как "нежилое", не влечет возникновения права общей долевой собственности на указанное помещение и не препятствовало ЖСК "Медик" заключать договоры в отношении указанного помещения.
Права ТСН "Медик" не нарушаются ни договором паенакопления, ни зарегистрированным правом ответчика на объект.
Кроме того, в апелляционных жалобах ответчики ссылаются на то, что ТСН "Медик" пропущен срок исковой давности, поскольку собственники помещений многоквартирного жилого дома несут бремя содержания общего имущества с 2013 года и не могли не знать о переустройстве технического этажа (л.д.176-179, 192-195 т.3).
В дополнительной апелляционной жалобе Хачирова Е.Д. в обоснование незаконности решения ссылается на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, поскольку спор о возврате имущества подлежал разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель ТСН "Медик" по доверенности ФИО8 просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, поскольку судом правильно установлена ничтожность договора паенакопления на места общего пользования, расположенные на десятом этаже девятиэтажного дома.
Все помещения технического этажа спорного дома являются нежилыми, необходимы для обслуживания общедомовых коммунальных сетей и относятся к общему имуществу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Хачирова Е.Д., представитель Хачировой Е.Д. и Клепиковой Е.Н. - адвокат по ордеру ФИО9 доводы апелляционных жалоб поддержали.
Представитель ТСН "Медик" по доверенности ФИО8 возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, поддержал письменные возражения на них.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, на заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика и представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ в редакции на момент возникновения спорных правоотношений сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Абзацем 1 пункта 1, пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Верховным Судом Российской Федерации в абзацах 10 и 11 пункта 3 Обзора судебной практики N 1 (2019), утвержденного Президиумом 24.04.2019, разъяснено, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением главы городского округа город Воронеж N 513 от 17.04.2006 (л.д.125 т.1), с учетом изменений внесенных постановлением главы городского округа город Воронеж N 57 от 05.02.2007 (л.д.129 т.1), МУЗ городского округа г. Воронеж "Городская клиническая больница N 2 им. К.В. Федяевского" было разрешено проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автопарковкой для медицинских работников по <адрес>.
20.04.2006 между МУЗ г. Воронежа "ГКБ N 2 им. К.В. Федяевского" (доверитель) и ООО "ЦЧР Стройинвест" (поверенный) был заключен договор поручения N (л.д.126-128 т.1), по условиям которого доверитель поручает, а поверенный берет на себя обязательство совершить от имени доверителя все необходимые действия для организации и проведения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автопарковкой со сносом существующих строений по <адрес>) на предоставленном земельном участке, в том числе заключать договоры на проведение проектных и изыскательных работ, договоры инвестирования строительства с учетом преимущественного права на участие в строительстве организаций, членами которых являются медицинские работники, осуществлять технический надзор, обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.
Согласно договору N 1 об инвестировании строительства от 10.05.2006 МУЗ г.Воронежа "ГКБ N 2 им. К.В. Федяевского" в лице директора ООО "ЦЧР Стройинвест" (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автопарковкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать ЖСК "Медик" (ЖСК) объекты, а ЖСК обязуется уплатить обусловленную договором цену в установленные сроки и получить объекты в порядке, предусмотренном настоящим договором.
27.06.2007 МУЗ г. Воронежа "ГКБ N 2 им. К.В. Федяевского" администрацией городского округа г.Воронежа выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 9538,57 кв.м. со встроенными нежилыми помещения и подземной автостоянкой на 55 машин по адресу: <адрес> (л.д.130 т.1).
ДД.ММ.ГГГГ N/адр жилому дому на земельном участке по адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.133 т.1).
Согласно технической документации на 10 этаже здания Nв по <адрес> лит. А предусмотрен технический этаж (чердак) (лит. А1) (л.д.87-92 т.1).
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЦЧР Стройинвест", действующим от имени БУЗ ВО "ВГКБ N 2 им. К.В. Федяевского" (застройщик), и ЖСК "Медик" (ЖСК) подписано дополнительное соглашение N 2 к договору N 1 об инвестировании строительства от 10.05.2006 (л.д.89-91 т.2), согласно которому п. 1.3 договора изложен в новой редакции, где обозначены жилые помещения (квартиры), подлежащие передаче ЖСК "Медик" после подписания акта приемки объекта капитального строительства, в числе которых указана <адрес> - однокомнатная, в подъезде 2 на 10 этаже, общей площадью 40,7 кв.м. и лоджией 5,5 кв.м.
По акту приема-передачи жилых помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЦЧР Стройинвест" передало, а ЖСК "Медик" принял квартиры согласно перечню, предусмотренному п. 3 дополнительного соглашения, в том числе и <адрес> подъезде 2 на 10 этаже общей площадью 40,7 кв.м. и лоджией 5,5 кв.м.
Из акта приема-передачи многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.77 т.1) следует, что ЖСК "Медик" передает, а ООО УК "Декабристов, 32" принимает жилищный фонд: многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, в том числе с газорегуляторным пунктом, крышной котельной, блочной трансформаторной подстанцией; количество этажей - 15, количество секций - 2, высота этажей - 2,78 м, общий строительный объем - 40334 куб. м., в т.ч. подземной части - 6997 куб. м.; встроенные помещения 2742,3 куб. м.; общая площадь квартир - 5005,1 кв.м., жилая - 2450,2 кв.м., общее количество квартир - 69 шт., из них однокомнатные - - 29 шт., общая площадь - 1385,2 кв.м., жилая - 565,4 кв.м.; двухкомнатные - 10 шт., общая площадь - 783,7кв.м., жилая - 342,2 кв.м.; трехкомнатные - 25 шт., общая площадь - 2162,0 кв.м., жилая - 1181,1 кв.м.; четырехкомнатные - 5 шт., общая площадь - 674,2 кв.м., жилая - 361,5 кв.м.; лоджии, балконы, террасы, веранды - 178 шт., площадь (без коэффициентов) - 1100,5 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ БУЗ ВО "Воронежская городская клиническая больница N 2 им. К.В. Федяевского" было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5140,1 кв.м., количеством квартир - 70 (л.д.81-83 т.1).
Согласно сообщения управления административно-технического контроля администрации городского округа г.Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ N, строительство жилого дома по <адрес> осуществлялось застройщиком - МУЗ городской округ город Воронеж "ВГКБ N 2 им. К.В. Федяевского" на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N, после завершения строительства, в том числе на основании заключения инспекции государственного строительного надзора ФИО3 <адрес> о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома; согласно информации инспекции государственного строительного надзора квартир на техническом этаже в проекте, прошедшем экспертизу, предусмотрено не было; извещение о начале реконструкции в инспекцию не поступало, объект находился в стадии эксплуатации. Кроме того, заявление и документация в порядке ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на реконструкцию указанного жилого дома в администрацию городского округа город Воронеж не представлялись, разрешение не выдавалось.
В ходе осмотра 26.02.2018 указанного жилого дома, исходя из конструктивных элементов обследуемого жилого дома установлено, что в техническом этаже жилого дома проведены работы по переустройству и (или) перепланировке помещений в целях использования нежилого помещения технического этажа в качестве жилых помещений. Решение о переустройстве технического этажа и передаче квартир физическим лицам принято ЖСК "Медик" (л.д.21-24 т.1).
Из ответа Государственной жилищной инспекции Воронежской области N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28-29 т.1) также следует, что после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> разрешений на реконструкцию и перепланировку в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не подавалось и не рассматривалось; по информации управления жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж нежилое помещение, расположенное на 10-м этаже, в жилое не переводилось; по информации АО "Ростехинвентариация - Федеральное БТИ" сведения об объекте недвижимого имущества <адрес>, в том числе о жилом помещении N, отсутствуют.
Исследовав указанные доказательства, техническую документацию и ответы уполномоченных органов, районный суд пришел к обоснованному выводу о том, что создание указанных квартир на техническом этаже (10ый этаж) девятиэтажного дома осуществлено с нарушением действующего законодательства.
Ответчики применительно к положениям ст. 56 ГПК РФ не представили суду достоверных доказательств того, что в разрешительную документацию на строительство и ввод в эксплуатацию, выданную уполномоченными органами, вносились изменения в части увеличения количества квартир в доме или перевода помещений технического этажа в жилые помещения.
Согласно ответу Инспекции государственного строительного надзора Воронежской области N от ДД.ММ.ГГГГ, инспекцией выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов в 2013 году. Квартиры на техническом этаже в проекте, прошедшем экспертизу, предусмотрено не было.
Согласно ответу ООО "Воронежпроект-2" N от ДД.ММ.ГГГГ, разработавшему проект спорного многоквартирного дома, проектом на последнем этаже предусмотрен именно технический этаж; заказчику были доработаны чертежи технического этажа с разбиением всего пространства на три отдельных помещения, при этом функциональное назначение помещений оставлено прежним - технический этаж. С высотой зданий более 28 метров следует предусматривать незадымляемые лестничные клетки (типа Н1), в существующем проекте лестничная клетка задымляемого типа Л1. Расположение жилых помещений на чердаке с отм. пола +27.000 и пожарной высотой более 28 м. категорически запрещено.
Несмотря на указанные обстоятельства 25 января 2013 г. между ЖСК "Медик" (ЖСК) и Клепиковой Е.Н. (член ЖСК) был заключен договор паенакопления, согласно которому в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора об инвестировании строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, договора поручения N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вступает в члены ЖСК "Медик" с целью участия в строительстве путем финансирования однокомнатной квартиры, расположенной в подъезде N, на 10 этаже, N, общей площадью 40,7 кв.м.; условиями договора предусмотрена обязанность члена ЖСК внести паевой взнос в сроки и размерах, оговоренных договором, а ЖСК гарантирует предоставление члену ЖСК квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию (л.д. 14-16 том 1).
Согласно справке ЖСК "Медик" N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18 т.1) Клепикова Е.Н. является членом ЖСК "Медик" <адрес>, внесла свой паевой взнос ДД.ММ.ГГГГ полностью за однокомнатную кооперативную <адрес> жилом <адрес>.
По акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "Медик" передал, а Клепикова Е.Н. осмотрела и приняла спорную квартиру.
Как следует из выписки из ЕГРН (л.д.30-31 т.1), жилое помещение (квартира) по адресу: <адрес> поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.
При этом в материалах дела БТИ имеется договор паенакопления между ЖСК "Медик" и Клепиковой Е.Н. от той же даты - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.135 -136 т.1), по которому в соответствии с постановлением главы городского округа <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора об инвестировании строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, договора поручения N от ДД.ММ.ГГГГ Клепикова Е.Н. вступает в члены ЖСК "Медик" с целью участия в строительстве путем финансирования технического помещения, расположенной в подъезде N, на 10 этаже, N, общей площадью 42,87 кв.м.
По договору купли-продажи квартиры от 21.12.2018, заключенному между Клепиковой Е.Н. и Хачировой Е.Д., право собственности на объект зарегистрировано за последней (лд..30-31 т.1).
Оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применяя вышеприведенные нормы материального права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что помещение, поименованное как <адрес>, является нежилым помещением технического этажа, самовольно переустроенным, относится к общедомовому имуществу, право на распоряжение которым ЖСК "Медик" не имел, в связи с чем договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой,гне порождающей правовых последствий.
При этом районным судом обоснованно принято в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы ФБУ ВРЦСЭ Минюста России N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной по ходатайству стороны истца (л.д.213-214 т.1).
Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России N от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документацией на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, не предусмотрено расположение на 10 этаже 2 подъезда жилого помещения N, а предусмотрено расположение технического этажа (чердака)(л.д.99-100). Также в спорном помещении установлено наличие перекрытия на высоте 2,6 м. от пола, что не предусматривалось проектом N -АС16 (л.д.5-21 т.2).
Разрешением на ввод в эксплуатацию N RU-36302000-231 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.81-83 том 1) разрешается ввод в эксплуатацию, многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой и крышной котельной, расположенного по адресу: <адрес>.
При сравнении планов по проекту (л.д.99) следует, что в смежных стенах с исследуемой квартирой N располагаются вент каналы с размерами от 140 мм до 270 мм, то есть, устройство вентиляции при строительстве данной квартиры являлось возможным. Из сравнительного анализа результатов осмотра и представленных на рассмотрение эксперта материалов следует, что системы водоснабжения, канализации и вентиляции были изменены относительно сведений, представленных в материалах дела. При этом в исследуемой квартире не имеется общедомовых коммуникаций, к которым необходим доступ.
Согласно чертежам 15445-АС16, на 10 этаже многоквартирного <адрес> должен располагаться чердак, состоящий из помещений технического этажа, площадью 167,54 кв.м., машинного помещения лифта пл.10,23, коридора 3,48 м. (л.д.32 оборот т.2). То есть, проектной документацией, согласованной в установленном законом порядке, подтверждается, что указанное помещения технического этажа по целевому использованию относятся к общему имуществу собственников.
Фактически, на 10 этаже расположены помещения с закрытыми дверями N, без номера (предположительно N), N, помещения общего коридора и машинное помещение лифта.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении Пленума от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В рассматриваемом случае обжалуемое решение суда данным требованиям закона отвечает в полном объеме.
Согласно пунктам 6 и 7 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано, в том числе, но не исключительно: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (6); принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (7).
Таким образом, ТСН "Медик" в силу возложенных на него законом полномочий по надлежащему содержанию, сохранению и использованию общего имущества имеет возможность и обязано обратиться в суд с иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им многоквартирном доме, к лицам, нарушившим право общей долевой собственности на общее имущество этого жилого дома.
Судебная коллегия исходит из того, что рассмотрение дела в суде происходит исходя из заявленных предмета и основания иска. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
Суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.
В рассматриваемом случае ТСН "Медик", действуя от лица всех собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, фактически заявлен негаторный иск по основанию неправомерного использования Клепиковой Е.Н., а впоследствии Хачировой Е.Д., общего имущества многоквартирного дома по ничтожной сделке.
В этой связи срок исковой давности к настоящему иску ТСН "Медик" неприменим, поскольку в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Доводы апелляционных жалоб Клепиковой Е.Н. и Хачировой Е.Д. об обратном, в том числе со ссылками на необходимость обращения ТСН "Медик" с виндикационным иском, основанием к отмене решения не являются.
По настоящему делу ТСН "Медик" обратилось в суд для защиты всего общего имущества многоквартирного дома, в частности технического этажа, который не выбыл из фактического владения собственников помещений дома, а нарушение прав последних выражено в самовольной реконструкции и использовании ответчиками одного из помещений технического этажа не по целевому назначению.
Поскольку использование нежилого помещения технического этажа по иному назначению - в качестве квартиры, затрагивает права собственников жилых помещений, которые отстаивает ТСН "Медик", как собственников общего имущества многоквартирного дома, а также сопряжено с использованием этого имущества, ТСН "Медик" в соответствии со статьей 304 ГК РФ вправе требовать устранения нарушения их прав.
Сделанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 28.08.2018 N 83-КГ18-13.
Материалами дела подтверждается, что создание ответчиком Клепиковой Е.Н. при попустительстве ЖСК "Медик" <адрес> осуществлено с нарушением действующего законодательства посредством самовольного перевода нежилого помещения, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома, в жилой фонд.
При этом собственниками общего имущества многоквартирного дома в рассматриваемый период не принималось решение о переводе спорного помещения в жилое, о создании <адрес> о передаче ее за плату Клепиковой Е.Н.
В силу положений статьи 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация или созданные для управления домом кооператив или товарищество, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничены законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о передаче в собственность общего имущества многоквартирного дома.
Районный суд правомерно признал несостоятельной позицию ответчиков о том, что протоколом N общего собрания членов ЖСК "Медик" в форме заочного голосования, проведенное в декабре 2012 года, оформлено решение членов ЖСК о согласии на перевод в жилой фонд трех помещений, в том числе и спорного помещения 10 этажа (л.д.141 т.2), поскольку в установленном законом порядке указанные помещения переведены в жилые не были и, в настоящее время спорная квартира имеет статус самовольной постройки.
Таким образом, заключение между ЖСК "Медик" и Клепиковой Е.Н. договора паенакопления от 25.01.2013, результатом которого стало "преобразование" части общего имущества площадью 40,7 кв.м. на 10-м этаже второго подъезда многоквартирного дома, в однокомнатную квартиру с присвоением этому помещению N, не отвечает требованиям допустимости и является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).
Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
При этом в силу разъяснений пункта 75 названного постановления Пленума применительно к статье 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
С учетом изложенных выше норм права и основополагающих принципов владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, договор паенакопления от 25.01.2013, заключенный между Клепиковой Е.Н. и ЖСК "Медик", противоречит требованиям статей 209, 222, 253 ГК РФ, пункта 1 части 1, части 4 статьи 36 ЖК РФ, подпункту "а" пункта 2 Правил N 491 и является ничтожным (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), как противоречащий самому существу законодательного регулирования общего имущества многоквартирного дома, а также посягающий на интересы третьих лиц - иных собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, установив, что названная сделка заключена ЖСК "Медик" в нарушение части 4 статьи 36 ЖК РФ в отсутствие решения собственников помещений многоквартирного дома и в отношении самовольно реконструированного помещения, суд первой инстанции правомерно признал недействительными договор купли - продажи квартиры с Хачировой Е.Д. на спорное помещение и аннулировал соответствующую запись в ЕГРН., поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Довод апелляционных жалоб о необходимости прекращения производства по делу ввиду исключения 09.07.2019 ЖСК "Медик" из ЕГРЮЛ основано на неправильном толковании действующего законодательства.
Действительно, по общему правилу, при ликвидации одной из сторон сделки спор о признании этой сделки недействительной не может быть рассмотрен судом и дело подлежит прекращению. Данное правило основано на объективной невозможности рассмотрения иска в ситуации, когда надлежащий ответчик утратил правоспособность и по этой причине не может защищаться против предъявленного требования.
Вместе с тем, у исключенного из ЕГРЮЛ ЖСК "Медик" отсутствует необходимость в реализации права на судебную защиту против иска по причине того, что требования о применении последствий недействительности сделки к нему не заявлялись, а сделка определена как ничтожная, то есть недействительная по основаниям, предусмотренным законом, и без признания ее таковой судом.
В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.
В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
По смыслу абзаца 7 статьи 220 ГПК РФ суд вправе не прекращать производство по делу, если ликвидирован один из процессуальных участников, но при этом сохраняется интерес в признании сделки недействительной.
В связи с этим лицо, оспаривающее сделку, но не участвовавшее в ней, должно доказать законный интерес в признании сделки недействительной.
В рассматриваемом случае товариществом собственников недвижимости надлежащим образом доказан законный интерес в признании сделки недействительной, поскольку договор паенакопления от 25.01.2013 нарушают права собственников помещений многоквартирного дома и ТСН "Медик", выступая на основании закона от их лица в защиту общего имущества многоквартирного дома, вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
При установленных обстоятельствах оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения решения районного суда не имеется.
Доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 229 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда города Воронежа от 31 октября 2019 г., с учетом определения того же суда от 11 декабря 2019 г. об исправлении описки, оставить без изменения, апелляционные жалобы Клепиковой Евгении Николаевны и Хачировой Елены Дмитриевны - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
