Дата принятия: 28 декабря 2020г.
Номер документа: 33-10808/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 декабря 2020 года Дело N 33-10808/2020
"28" декабря 2020 года г. Кемерово
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего: Калашниковой О.Н.,
судей: Галлингера А.А., Слепцовой Е.В.,
при секретаре: Ломовой Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Галлингера А.А. апелляционные жалобы представителя администрации Мысковского городского округа Тарасова А.А., действующего на основании доверенности, представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Шерина А.В., действующего на основании доверенности,
на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 23 сентября 2020 года
по делу по иску Авиловой Ульяны Юрьевны к администрации Мысковского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения,
УСТАНОВИЛА:
Авилова У.Ю. обратилась в суд с иском к администрации Мысковского городского округа (далее - администрация МГО), Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - КУМИ МГО) о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения.
Требования мотивировала тем, что она является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно кадастровому паспорту, помещение нежилое, располагается на первом этаже многоэтажного жилого дома по указанному адресу, кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м Государственная регистрация права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
Данное нежилое помещение истцом было приобретено в собственность на основании договора лизинга от 20.11.2018 N во временное владение и пользование для предпринимательских целей с последующим выкупом по согласованной цене - 800 000 руб.
После исполнения условий названного договора лизинга истцу нежилое помещение было передано в собственность на основании договора N купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
С учётом досрочного исполнения договора лизинга от 20.11.2018 N и заключения Дополнительного соглашения N к договору лизинга, а также технического состояния нежилого помещения, стоимость объекта составляет 782 469,12 руб.
Согласно заключению о признании нежилого помещения непригодным для проживания от 30.04.2019 N Межведомственной комиссией ответчика было произведено обследование. По результатам на момент обследования было выявлено, что дом находится в неудовлетворительном состоянии, условия проживания являются неудовлетворительными, в связи с чем Межведомственная комиссия считает многоквартирный дом, в котором располагается нежилое помещение истца, непригодным для проживания.
Распоряжением администрации МГО от 22.05.2019 N многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Был установлен срок отселения физических и юридических лиц из помещений многоквартирного жилого дома до 31.12.2021.
Распоряжением администрации МГО от 08.10.2019 N срок отселения был изменён и установлен до 31.10.2019.
Постановлением администрации МГО от 22.10.2019 N было принято решение об изъятии земельный участок с конкретным кадастровым номером площадью 956 кв. метров, на котором расположен многоквартирный дом по <адрес> для муниципальных нужд, а также об изъятии нежилого помещения, собственником которого является истец, расположенного по <адрес> в <адрес>.
С началом отопительного сезона отопление в нежилом помещении истца отсутствовало. Истец не может использовать своё имущество в виде нежимого помещения по назначению в сибирском регионе.
В настоящее время ответчик в добровольном порядке принял решение об изъятии у истца нежилого помещения, что даёт истцу право взыскания с ответчика суммы выкупа за изъятое помещение. По мнению истца, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 200 000 руб., что соответствует стоимости аналогичных помещений, расположенных в центре <адрес>. Выплат со стороны ответчика не было произведено. Ответчик ознакомил истца с проведённой им оценкой, где стоимость нежилого помещения определена в 658 000 руб., с которой истец не согласен и считает её намеренно заниженной. Изъятый пятиэтажный дом расположен в центре <адрес>, имеет большую проходимость и составляет определённую коммерческую ценность, что не было учтено оценщиками.
Просила взыскать с администрации МГО в её пользу рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 24,5 кв.м в размере 1 248 000 руб.; прекратить право собственности Авиловой У.Ю. на названное нежилое помещение после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости нежилого помещения; взыскать с ответчиков администрации МГО и КУМИ МГО в пользу истца расходы, связанные с уплатой государственной пошлины - 14 200 руб., за юридическую консультацию - 1 500 руб., за написание искового заявления - 3 500 руб., за представительство в суде - 25 000 руб., расходы за проведение оценочной экспертизы - 10 000 руб.
Истец Авилова У.Ю. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика администрации МГО в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика КУМИ МГО Шерин А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения требований о взыскании судебных расходов.
Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 23 сентября 2020 года постановлено:
Исковые требования Авиловой Ульяны Юрьевны удовлетворить частично.
Взыскать с администрации Мысковского городского округа в пользу Авиловой Ульяны Юрьевны выкупную цену в размере рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м в размере 1 248 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 14 440 руб., расходы по оплате за юридическую консультацию 1 000 руб., расходы по составлению искового заявления - 3 000 руб., за представительство в суде - 20 000 руб., расходы за проведение оценочной экспертизы - 10 000 руб.
Прекратить право собственности Авиловой Ульяны Юрьевны на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м с момента перечисления администрации Мысковского городского округа в пользу Авиловой Ульяны Юрьевны рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м, в сумме 1 248 000 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований к администрации Мысковского городского округа, а также требования к Комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о взыскании судебных издержек Авиловой Ульяне Юрьевне отказать.
В апелляционной жалобе представитель администрации МГО Тарасов А.А., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение.
Указывает на то, что не является надлежащим ответчиком по делу.
Суд первой инстанции не учел, что решение Совета народных депутатов Мысковского городского округа (далее - СНД МГО) от 17.02.2015 N, которым был утвержден Порядок переселения граждан из жилых помещений и изъятия жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, на территории Мысковского городского округа (далее - Порядок переселения), является нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления Мысковского городского округа.
В связи с чем нарушил ч. 1 ст. 11 ГПК РФ, разрешив дело не на основании решения СНД МГО от 17.02.2015 N и утвержденного им Порядка переселения.
Согласно пункту 4.3 Порядка переселения, обеспечение имущественных прав собственника нежилого помещения осуществляется путем выкупа изымаемого нежилого помещения. Условия выкупа, в том числе выкупная цена изымаемого нежилого помещения, сроки выкупа, определяются соглашением между собственником изымаемого нежилого помещения и КУМИ.
Соглашение между КУМИ и собственником нежилого помещения заключается в произвольной форме (абзац 2 пункта 4.4 Порядка переселения).
В силу пункта 4.5 Порядка переселения споры, связанные с изъятием нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах аварийного жилищного фонда, разрешаются в судебном порядке.
Полагает, что суд не учел, что разногласия по рыночной стоимости помещения возникли не между истцом и администрацией, а между истцом и КУМИ МГО.
Соответственно, исходя из того, что соглашение об изъятии (о выкупе) нежилого помещения, как двусторонняя сделка, с истцом должно было заключаться КУМИ МГО (что истцом не оспаривается), а также принимая во внимание положения ст.ст. 7, 8,10 ЖК РФ, п. 1 и 3 ст. 154, ст.ст. 161, 307, 307.1, 308, 420, 424, 425, 432 ГК РФ, и положения ст. 32 ЖК РФ, что существенными условиями такой сделки являются размер возмещения, сроки возмещения и другие условия (при этом, они определяются сторонами, и не могут перекладываться на иных лиц, не принимающих участия в совершении такой сделки, т.е. на администрацию, спор в судебном порядке должен был быть урегулирован между истцом и КУМИ МГО.
Соглашение с Авиловой У.Ю. должно было заключать КУМИ МГО, оно же по соглашению должно было бы и выплатить (возместить) собственнику выкупную цену нежилого помещения.
Считает, что суд первой инстанции в этой части неправильно определилобстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не применил нормы гражданского законодательства.
При этом, в ходе судебного разбирательства ответчик КУМИ МГО подтверждал пояснения администрации, что действительно, соглашение о выкупе (об изъятии) с Авиловой У.Ю. должен был заключать Комитет, что последний (в случае, если бы соглашение все-таки было бы заключено) должен был бы возместить истцу рыночную стоимость помещения.
Кроме того, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ, ст.ст. 6 и 161 Бюджетного кодекса РФ Мысковский городской округ на основании нормативного акта муниципального образования (в данном случае - решение СНД МГО от 17.02.2015 N) может передать муниципальному казенному учреждению (КУМИ МГО) свои права и обязанности, в том числе исполнение муниципальных функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов местного самоуправления (администрации) по выкупу помещений, что и предусмотрено разделом 4 Порядка переселения, т.е. эти полномочия были закреплены за КУМИ МГО.
Решение СНД МГО от 17.02.2015 N утратило силу 26.06.2020 в связи с принятием решения СНД МГО от 24.06.2020 N. Однако, решение N подлежит применению в связи с тем, что спорные решения между Авиловой У.Ю. и КУМИ МГО по изъятию (выкупу) нежилого помещения сложились до принятия и вступления в силу решения N. На тот момент действовало решение N.
В апелляционной жалобе представителя КУМИ МГО Шерин А.В., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Указывает на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку экспертом - оценщиком были нарушены нормы ФСО N.
Так, экспертом некорректно выбраны объекты - аналоги. Экспертом используются объекты, площадь которых равна 119 и 72,6 кв.м. В то время как у оцениваемого объекта площадь равна 30,5 кв.м. Это противоречит п. 10 ФСО N согласно которому объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. А так как площадь объекта недвижимости является основополагающим фактором его ценообразования, сравнение оцениваемого объекта с объектами - аналогами площадь которых сильно отличается, может неправильно отразить реальную рыночную цену объекта недвижимости.
Так же экспертом не применена корректировка на местоположение в виду равнозначности показателей. Однако, данные показатели разнятся между оцениваемым объектом и объектом, расположенным по адресу: <адрес> (72,6 кв. м.) в виду того, что данный объект - аналог находится на красной линии. Расположение объекта у красной линии означает, что поток потенциальных клиентов находится в непосредственной близости от входа в объект, а так как рассматриваемые объекты являются коммерческой недвижимостью, то игнорирование данного обстоятельства недопустимо, так как они сильно влияют на рыночную стоимость объекта. Другие объекты - аналоги расположены внутриквартально, что так же противоречит п. 10 ФСО N.
Полагает, что в виду перечисленных нарушений норм ФСО, судом должна была быть назначена повторная судебная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м.
Кроме того, ответчиком КУМИ МГО было подано ходатайство о назначении повторной судебной экспертизе, однако данное обстоятельство в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ - не отражено, что является нарушением п. 3 ст. 198 ГПК РФ.
Относительно доводов апелляционных жалоб представителем ФИО1 - ФИО6 принесены возражения.
В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО1 - ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала доводы возражений на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 327, п. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.
В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В статье 32 ЖК РФ указано, каким образом обеспечиваются права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, в частности, в пункте 10 данной статьи предусмотрены последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.
Суд первой инстанции в данном случае правильно применил к рассматриваемым правоотношениям положения п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона).
Как установлено судом и следует из материалов дела, Авилова У.Ю. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости нежилое помещение, принадлежащее истцу, находится на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м.
Как следует из заключения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от 30.04.2019 N (л.д. 10 -11), на основании акта Межведомственной комиссии многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан непригодным для проживания.
Распоряжением администрации МГО от 22.05.2019 N (л.д. 8) многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Был установлен срок отселения физических и юридических лиц из помещений многоквартирного жилого дома до 31.12.2021.
Распоряжением администрации МГО от 08.10.2019 N (л.д. 7) срок отселения был изменён и установлен до 31.10.2019.
Постановлением администрации МГО от 22.10.2019 N (л.д. 9) было принято решение об изъятии земельного участка с конкретным кадастровым номером площадью 956 м.кв., на котором расположен многоквартирный дома по <адрес>, для муниципальный нужд, а также об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения, собственником которого является истец, расположенного по <адрес> в <адрес>.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела по ходатайству представителя истца определением Мысковского городского суда Кемеровской области от 17.03.2020 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО "АСТ - Экспертиза".
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94-123) рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м., на дату проведения экспертизы (25.05.2020) составляет (округлённо) 1 248 000 руб.
Данное экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ наряду с другими представленными по делу доказательствами. Не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта представляется судебной коллегии мотивированным, обоснованным и правильным.
Разрешая исковые требования, руководствуясь приведенными положениями закона, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании в пользу Авиловой У.Ю. выкупной цены в размере рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый N, общей площадью 24,5 кв.м. в размере 1 248 000 руб.
Размер возмещения за нежилое помещение судом первой инстанции правомерно определен из заключения эксперта ООО "АСТ - Экспертиза" от ДД.ММ.ГГГГ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы представителя администрации МГО о том, что администрация МГО является ненадлежащим ответчиком, отклоняется судебной коллегией как несостоятельные, по следующим основаниям.
Порядком переселения граждан из жилых помещений и изъятия жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу на территории Мысковского городского округа (л.д. 146-149), на который ссылается представитель администрации МГО как на основание взыскания денежных средств с КУМИ МГО, а именно, разделом 4, установлены полномочия КУМИ МГО по организации работы по изъятию жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах аварийного жилищного фонда. Из содержания названного Порядка не усматривается, что финансирование мероприятий по выкупу нежилых помещений осуществляется за счёт средств КУМИ МГО.
Поскольку распорядителем бюджетных средств является администрация МГО, решение об изъятии нежилого помещение, собственником которого является Авилова У.Ю., было принято постановлением администрации МГО, доказательств поступления бюджетных денежных средств КУМИ МГО для реализации им функций по выкупу изымаемых нежилых помещений не представлено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы представителя КУМИ МГО суд первой инстанции обоснованно принял заключение ООО "АСТ - Экспертиза" от ДД.ММ.ГГГГ в качестве относимого и допустимого доказательства. Экспертиза проведена экспертным учреждением, специализирующимся на проведении подобного рода исследований, а также экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основываясь на объективных данных, имеющихся в материалах дела.
Несогласие с выводами экспертизы не могут повлечь отмену судебного акта.
Несогласие подателей апелляционных жалоб с оценкой суда доказательств по делу, не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку, согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательств принадлежит суду, разрешающему спор по существу. Доводы жалобы не указывают на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения при оценке представленных сторонами доказательств, а направлены лишь на переоценку выводов суда.
При таких обстоятельствах, решение суда с учетом доводов жалоб является законным и обоснованным, оснований для его отмены судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями ч. 1 ст. 327.1, 328, 329, 330, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 23 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя администрации Мысковского городского округа Тарасова А.А., представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Шерина А.В.- без удовлетворения.
Председательствующий: О.Н. Калашникова
Судьи: А.А. Галлингер
Е.В. Слепцова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
