Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-10804/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Туровой Т.В.,

судей Левицкой Ю.В., Александрова А.О.,

при ведении протокола помощником судьи Файзуллиной Ю.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Левицкой Ю.В.

гражданское дело по иску Арсанукаева Р.С., Арсанукаевой В.В. к Акционерному обществу "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе представителя Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" Киселева А.С.

на решение Норильского городского суда Красноярского края от 30 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Арсанукаева Р.С., Арсанукаевой В.В. о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" в пользу Арсанукаева Р.С. в счет возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков строительства - 402167,50 рублей, неустойку за нарушение срока передачи покупателю оплаченного товара по договору от 24 февраля 2020г. в размере 150000 рублей, неустойку за неудовлетворение требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков (убытков) в размере 150000 рублей, в счет возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора - 79618,11 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50000 рублей, в счет возмещения расходов по предоставлению доказательств - 35000 рублей, по оплате государственной пошлины - 6953,14 рублей, всего взыскать 883738,75 рублей.

Взыскать с Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" в пользу Арсанукаевой В.В. в счет возмещения расходов, необходимых для устранения недостатков строительства - 402167,50 рублей, неустойку за нарушение срока передачи покупателю оплаченного товара по договору от 24 февраля 2020г. в размере 150000 рублей, неустойку за неудовлетворение требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков (убытков) в размере 150000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50000 рублей, всего взыскать 762167,50 рублей.

Взыскать с Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" в пользу Арсанукаева Р.С., Арсанукаевой В.В. неустойку в размере 81843,91 рубль (8184391,60х1%) за каждый день просрочки за период с 01 мая 2021г. до фактического исполнения обязательства - по 1/2 доли взыскания в пользу каждого истца.

Взыскать с Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8966,62 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Арсанукаеву Р.С., Арсанукаевой В.В. - отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Арсанукаев Р.С., Арсанукаева В.В. обратились в суд с иском к АО "Специализированный застройщик "Первая ипотечная Компания - Регион" о защите прав потребителей. Требования мотивировали тем, что 24.02. 2020 между Арсанукаевым Р.С., Арсанукаевой В.В. и АО "СЗ "ПИК-Реогион" заключен предварительный договор купли-продажи о приобретении в общую совместную собственность квартиры, расположенной по почтовому адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, <адрес>. Обязательство по оплате цены договора исполнено покупателями своевременно и в полном объеме. Первоначальный срок передачи квартиры был согласован сторонами на 31.03.2020, но трижды переносился ответчиком в одностороннем порядке на 30.06.2020, 31.08.2020 и 15.09.2020. В связи с вынужденной организацией жилищных условий до даты передачи квартиры истцами понесены убытки, связанные с арендой жилого помещения в г.Одинцово Московской области, стоимостью 35650 рублей в месяц, что исходя из срока фактического найма составило 85 536 рублей. Кроме того, качество выполненных строительно-монтажных и отделочных работ не соответствовало условиям договора и требованиям нормативно-технической документации, стоимость устранения недостатков по результатам оценки ООО "Центр экспертных заключений" составила 1233164,20 рублей; стоимость услуг экспертной организации составила 35000 рублей. В редакции уточненных требований стоимость устранения недостатков истцами определена в соответствии с заключением судебной экспертизы, в размере 804335 рублей. Досудебную претензию об устранении недостатков от 09.09.2020, как и претензию о возмещении расходов на устранение недостатков строительства от 22.10.2020 (с учетом заключения ООО "Центр экспертных заключений") ответчик оставил без удовлетворения, обращение истца в суд с рассматриваемым иском также не повлекло урегулирование возникшего спора.

Истцы просили с учетом изменения исковых требований, взыскать денежные средства, необходимые для устранения недостатков строительства в размере 804335 рублей; неустойку за неудовлетворение требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 06.11.2020 по дату фактического исполнения решения суда; неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2020 по 23.09.2020 в размере 720226,46 рублей; компенсацию морального вреда 100000 рублей; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; в счет возмещения убытков в форме расходов по найму жилого помещения в размере 85536 рублей, судебные расходы по оплате досудебной оценки - 35000 рублей; на оформление нотариальной доверенности - 1900 рублей, по оплате государственной пошлины - 6953,14 рублей.

Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель АО "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания - Регион" Киселев А.С. просит решение отменить. Указывает, что судом ошибочно применены положения Гражданского кодекса РФ, а не Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Материалами дела подтверждено, что недостатки в квартире с момента подписания предварительного договора купли-продажи и до и во время подписания акта и договора купли-продажи в квартире отсутствовали. Полагает, что в соответствии с постановлением Правительства от 02.04.2020 N 423 не могла быть взыскана неустойка за период с 06.11.2020 по 31.12.2020. Ответчиком не нарушены сроки передачи квартиры, предусмотренные договором. Материалы дела не содержат доказательства причинения ответчиком истцам физических и нравственных страданий. Поскольку факт нарушения ответчиком каких-либо нормы не подтвержден, штраф, убытки (расходы истцов по найму квартиры) и моральный вред взысканы судом в нарушение норм действующего законодательства. Также не согласен со взысканием госпошлины.

В возражениях на апелляционную жалобу Арсанукаев Р.С., действуя за себя и в качестве представителя Арсанукаевой В.В., просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчик является застройщиком жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Одинцово, <адрес>

30.01.2020 ответчиком получено разрешение на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию.

24.02.2020 между Арсанукаевым Р.С., Арсанукаевой В.В. с одной стороны (покупатель), и АО "СЗ "ПИК-Регион" с другой (продавец) заключен предварительный договор N Один1-1.6(кв)-2/13/6(3) купли-продажи, согласно которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу: Российская Федерация, Московская область, Одинцовский городской округ, <адрес>, стоимостью 8290682,40 рублей (п.2.1), приобретаемой частично за счет собственных средств покупателей в размере 1658682,40 рублей и за счет средств кредита ПАО Банк ВТБ в размере 6632000 рублей, с условием внесения полной оплаты на условиях п.2.2 договора.

Согласно п. 2.3. стороны договорились, что договор купли-продажи заключается сторонами в срок не позднее 45 рабочих дней с даты регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 23.02.2021 и при условии оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

07.09.2020 сторонами составлен и подписан акт осмотра <адрес> по адресу: <адрес>, в котором отражены замечаний и недостатки.

21.09.2020 здание (многоквартирный дом) по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет.

22.09.2020 квартира N в <адрес> поставлена на кадастровый учет.

23.09.2020 на основании акта приема-передачи АО "СЗ "ПИК-Регион" передал Арсанукаевым жилое помещение по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 акта, квартира передается покупателю на срок до момента заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ и/или проживания. Указанный акт со стороны Арсанукаевых подписан с предварительными замечаниями и недостатками.

22.10.2020 истцы направили в адрес ответчика претензию об устранении недостатком, которая получена застройщиком 26.10.2020, однако оставлена без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что с учетом уточнения фактического размера площади квартиры (п.5.2), стоимость квартиры составила 8184391,60 рублей.

Объекту присвоен адрес: Московская область, Одинцовский городской округ, <адрес>.

19.11.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

Обязательство по оплате цены договора исполнено истцами (покупателями) своевременно (согласно условиям договора) и в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается.

Судом первой инстанции установлено, что квартира передана истцам с недостатками. Данное обстоятельство подтверждается заключением комиссионной строительно-технической экспертизы N 155, выполненной ООО "Центр экспертных заключений", согласно которому в квартире выявлены многочисленные строительные дефекты при выполнении отделочных работ. Стоимость основных и вспомогательных материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков определена в 648892,80 рублей, стоимость работ без материалов - 584270,40 рублей, итого - 1233163,20 рублей.

В рамках судебного спора ответчиком оспорено доказательство стороны истца и заявлено ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Производство судебной строительно-технической экспертизы поручено судом экспертам Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация судебных экспертов".

В соответствии с заключением эксперта N 6257 от 23.03.2021 на основании данных натурального осмотра объекта 09.03.2021, качество выполненных строительно-монтажных работ, произведенных в квартире по адресу: <адрес>, нормам технических регламентов, обязательным требованиям, а также дополнительным требованиям о строительно-монтажных работах не соответствует; при натуральном осмотре экспертным исследованием выявлены дефекты при монтаже дверных блоков, наличие сколов, следов коррозии и механических повреждений в них; при укладке облицовочной плитки в санузлах; механические сколы, повреждения, царапины на стеклопакетах и рамах оконных блоков, дефект изоляции - наличие недопустимых зазоров во всех помещениях ; в комнатах, кухне, коридоре - полосы, пятна, подтеки, брызги, неровности, замятие, доклейки, расхождение обоев на стыках; дефекты натяжного потолка в комнатах, коридорах и санузлах, все потолки испачканы, нарушена целостность натяжного потолка; Выявленные которые возникли в результате отступления застройщиком от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или иные недостатки, которые делают квартиру непригодным для предусмотренного договором использования. Данные недостатки возникли на этапе выполнения ремонтных работ и являются устранимыми.

Стоимость устранения недостатков в квартире, возникших в результате нарушения строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 804335 рублей.

Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании неустойки, стоимости устранения строительных недостатков, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, суд руководствовался положениями ст.ст. 429, 557, 475 ГК РФ, ст. 22, 23 Закона о защите прав потребителей. При этом исходил из того, что поскольку между сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. Установив, что полный расчет по сделке произведен истцами при заключении предварительного договора, который содержит все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе, несмотря на наименование, заключенный между сторонами 24.02.2020 договор, является договором купли-продажи будущей вещи и порождает соответствующие обязательства продавца и покупателя по оплате и передаче товара надлежащего качества.

Суд указал, что отсутствуют правовые основания квалифицировать заключенный между сторонами договор как договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, положения ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Соглашаясь с решением суда в части нарушения прав Арсанукаевых и взыскания в их пользу денежных сумм, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что сложившиеся между сторонами отношения следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 4.1. этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что договор, заключенный в нарушение требований, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из заключенного сторонами 24.02.2020 договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме, имеющей условный номер, проектную площадь, о ее стоимости, о предварительном внесении истцом денежных сумм в размере стоимости квартир, перечень отделочных работ, выполняемых в квартире, срок заключения договора купли-продажи как срок передачи объекта недвижимости.

Судом установлено, что истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом первой инстанции была неверно определена природа заключенного между истцом и ответчиком договора, как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Материалами дела подтверждается, что вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка привлечения денежных средств граждан, заключенный между сторонами договор направлен на привлечение денежных средств истцов для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме.

Таким образом, ответчик, заключив вышеуказанный предварительный договор купли-продажи, привлёк денежные средства граждан с целью приобретения ими в будущем права собственности на квартиру.

С учетом условий договора, необходимости выполнения отделочных работ в квартире, принимая во внимание, что многоквартирный дом на кадастровый учет был поставлен лишь 21.09.2020, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на момент заключения указанного предварительного договора многоквартирный дом не был полностью построен.

Таким образом, для правильного разрешения спора, следовало руководствоваться положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истцы просили взыскать стоимость устранения недостатков в квартире в размере 804335 рублей; неустойку за неудовлетворение требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 06.11.2020 по дату фактического исполнения решения суда; неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2020 по 23.09.2020 в размере 720226,46 рублей; компенсацию морального вреда 100000 рублей; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; в счет возмещения убытков в форме расходов по найму жилого помещения в размере 85536 рублей, судебные расходы по оплате досудебной оценки - 35000 рублей; на оформление нотариальной доверенности - 1900 рублей, по оплате государственной пошлины - 6953,14 рублей.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании стоимости устранения недостатков, суд первой инстанции исходил из доказанности факта передачи истцу квартиры с недостатками строительно-отделочных работ, стоимость устранения которых определена на основании заключения судебной экспертизы в размере 804335 рублей, которое принято судом в качестве достоверного доказательства, не оспоренного сторонами.