Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-10803/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тихоновой Ю.Б.

судей Парфеня Т.В., Потехиной О.Б.

при ведении протокола помощником судьи Юровой Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Потехиной О.Б.

гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Исмагиловой Гульнары Адгамовны к Реклайтису Дмитриюсу Арвидо о взыскании денежных средств по агентскому договору на осуществление функций риэлтерской деятельности

по апелляционной жалобе Реклайтиса Д.А.

на решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 28 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Исмагиловой Гульнары Адгамовны (агентство недвижимости "Гуладис") удовлетворить частично.

Взыскать с Реклайтиса Дмитриюса Арвидо, <дата> года рождения, уроженца <адрес> в пользу индивидуального предпринимателя Исмагиловой Гульнары Адгамовны (агентство недвижимости "Гуладис) денежные средства по агентскому договору Nб/н от 04 октября 2020 г. на осуществление функций риэлтерской деятельности в сумме агентского вознаграждения в размере 140000 рублей, пени за период с 16 декабря 2020 г. по 03 марта 2021 г. в размере 2400 рублей, госпошлины в размере 4048 рублей, а всего 146448 (сто сорок шесть тысяч четыреста сорок восемь) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Исмагилова Г.А. обратились в суд с исковым заявлением к Реклайтису Д.А. о взыскании денежных средств по агентскому договору на осуществление функций риэлтерской деятельности. Требования мотивированы тем, что 01.10.2020 между ИП Исмагиловой Г.А., агентство недвижимости "Гуладис" (агент) и Реклайтисом Д.А. (правообладатель) был заключен агентский договор на осуществление функций риэлтерской деятельности, по условиям которого агент обязуется, по письменному заданию правообладателя оказать правообладателю посреднические услуги при продаже принадлежащей Реклайтису Д.А. 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 65,5 кв.м, кадастровый N .89. Со стороны истца, как агента все обязательства по агентскому договору были выполнены в полном объеме. Вместе с тем, ответчик Реклайтис Д.А. по настоящее время не оплатил агентское вознаграждение в размере 5% от цены объекта, что составляет - 140 000 рублей. Истцом 26.01.2021 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. Просила взыскать с Реклайтиса Д.А. сумму агентского вознаграждения в размере 140000 рублей, пени в размере 2400 рублей, сумму уплаченной при подаче иска госпошлины в размере 4048 рублей.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Реклайтис Д.А. просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, поскольку суд не применил положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. Сумма агентского вознаграждения была взыскана судом в полном объеме, хотя полный комплекс услуг истцом не предоставлен, какую сумму истец фактически затратил на исполнение договора суд не установил. Применение договорной неустойки также считает незаконным, поскольку на момент предъявления требований договор был расторгнут.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших уважительных причин неявки, не просивших об отложении дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 статьи 421).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 статьи 421).

Риэлтерские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 11.09.2003 Реклайтис Д.А., Реклайтис И.В. являлись собственниками квартиры, расположенной по адрес: <адрес>, общей площадью 65,5 кв.м.

04.10.2020 между ИП Исмагиловой Г.А. (агентство недвижимости "Гуладис"), именуемой "агент", и Реклайтисом Д.А., действующим за себя и по доверенности за Реклайтис И.В., именуемым "правообладатель", был заключен агентский договор на осуществление функций риэлтерской деятельности, по условиям которого истец обязался оказать посреднические услуги по выбранному правообладателем пакету услуг N 1 "Продажа объекта недвижимости" при продаже принадлежащей Реклайтису Д.А. и Реклайтис И.В. квартиры, расположенной по адрес: <адрес>, общей площадью 65,5 кв.м.

В п.1.3 договора указано, что правообладатель объявил агенту стоимость объекта недвижимости, которую он желал получить при продаже объекта, на руки (не ниже) 2 800 000 рублей.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что вознаграждение агента взимается относительно имущества правообладателя в день оказания услуг на условиях, установленных сторонами в настоящем договоре в размере, в соответствии с ценовыми условиями прейскуранта цен агентства недвижимости "Гуладис" от 01.05.2020 за уже оказанные слуги: пакет услуг N 1 и на условиях в соответствии "настоящим договором" выплатить агентское вознаграждение в размере 5%, но не менее 100 000 рублей путём внесения денежных средств на расчётный счёт и/или в кассу агента.

В соответствии с п.3.4 договора, в день подписания предварительного договора купли-продажи с лицом готовым приобрести имущество "правообладателя" "правообладатель" уплачивает "агенту" часть издержек по договору в размере 50% от агентского вознаграждения (5% от стоимости объекта агентского вознаграждения недвижимости принимаются за 100%) путем внесения денежных средств на расчетный счет и кассу агента (данная часть издержек включает в себя п.2.1.1 настоящего договора, а также в качестве накладных, транспортных, рекламно-информационных расходов по реализации условий данного договора в счёт причитающегося "агенту" комиссионного вознаграждения). Указанное вознаграждение является издержками по договору и не подлежит возврату.

Оставшаяся часть суммы по договору в размере 50% от агентского вознаграждения, причитающегося "агенту", уплачивается "правообладателем" в момент их оказания "агентом" (п.3.4.1).

Фактическое последующее расторжение с "покупателем" договора купли-продажи и/или продажа с помощью третьих лиц при действующем настоящем договоре в обход "агента" не является основанием для невыплаты вознаграждения "агенту". За каждый день просрочки невыплаты агентского вознаграждения начисляется пеня в размере 0,5% от суммы просроченной задолженности (п.3.5).

Реклайтисом Д.А. была выдана расписка (гарантийное обязательство) (л.д.35), в которой ответчик указал, что уведомлен о том, что в случае одностороннего расторжения "правообладателем" "агентского договора" NБ/н от 04.10.2020 обязуется компенсировать, понесенные трудозатраты (расходы) "агента" в соответствии с ценовым условиями прейскуранта цен агентства недвижимости Гуладис от 01.05.2020 за предоставленные, оказанные услуги в размере 100 % путем внесения денежных средств на расчетный счет и/или в кассу агента, подписав отчет "Отчет о проделанной работе" (Приложение N 6), в этом случае договор считается расторгнутым. В случае, если во время действующего с "агентом" на условиях и в соответствии с "агентским договором" N Б/н от 04 октября 2020 г. продает квартиру, самостоятельно или через другое агентство недвижимости третьих лиц) в обход "агента", в качестве штрафа обязался выплатить агентское вознаграждение "Агенту" согласно с ценовыми условиями прейскуранта цен агентства недвижимости Гуладис от 01 мая 2020 г., в соответствии с Агентским договором" N Б/н от 04 октября 2020 г. п.6.2. Стороны согласовали, что акт приема-передачи выполненных работ по настоящему договору составляться не будет. Обязательства Агента считаются выполненными и подлежат оплате, в случае, если "агентом" найден: "правообладателю" покупатель/собственник объекта недвижимости, с которым "правообладатель" совершил сделку по отчуждению объекта недвижимости с участием, либо без участия "агента", как в период действия настоящего договора, так и в течение 1 года с момента расторжения/окончания срока действия договора, что подтверждается любым из следующих документов: актом осмотра, дополнительным соглашением, предварительным или основным договором купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения, выпиской из ЕГРН и т.д. Все прочие условия, касающиеся настоящего договора, в том числе прав, обязанностей и ответственности сторон - содержатся в "Правилах агентирования", утверждены руководителем АН "Гуладис" Г.А. Исмагиловой 01 мая 2020 г. в размере 100 %, (5% но не менее 100000 рублей от цены объекта принимаются за 100%) путем внесения денежных средств на расчетный счет и/или в кассу агента. За каждый день просрочки выплаты агентского вознаграждения начисляется пеня в размере 0,5% от суммы просроченной задолженности (л.д.35).

Согласно акту осмотра объектов недвижимости квартира, расположенная по адрес: <адрес>, была осмотрена 02.11.2020 ФИО13), 08.11.2020 (ФИО14), 09.11.2020 (ФИО15), 13.11.2020 (ФИО16), 16.11.2020 (ФИО17), 27.11.2020 (ФИО18).

Кроме того, Исмагилова Г.А. разместила на сайтах 2ГИС, Avito, Domclick объявления о продаже жилого помещения по адресу: <адрес>.

14.12.2020 Реклайтис Д.А. направил Исмагиловой Г.А. уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором просил считать агентский договор от 04.10.2020 расторгнутым с момента получения уведомления. В случае документального подтверждения фактически понесенных расходов обязался данные расходы возместить (л.д.63).

Далее судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 16.12.2020 собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с 17.12.2020 является ФИО2, что подтверждается выписки из ЕГРН.

26.01.2021 истцом направлена ответчику претензия с требованием об оплате агентского вознаграждения в размере 140 000 рублей, а также пени в размере 1646 рублей 17 копеек. Данные требования оставлены ответчиком без удовлетворения.

Удовлетворяя иск ИП Исмагиловой Г.А., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возникновении у Реклайтиса Д.А. обязанности по оплате ИП Исмагиловой Г.А. (агентство недвижимости "Гуладис") оказанных услуг по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Определяя размер задолженности Реклайтиса Д.А. по договору от 04.10.2020 в размере 140 000 руб. (исходя из расчета: 2 800 000 руб. x 8% = 140 000 руб.), суд первой инстанции исходил из того, что Агентом в полном объеме выполнены обязательства, согласованные сторонами по договору от 04.10.2020.

Установив просрочку выплаты агентского вознаграждения со стороны Реклайтиса Д.А., произведя расчет пени за период с 16.12.2020 по 03.03.2021 (140000 руб. * 0,5% * 78 дней = 54600 рублей), суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ, взыскал пени в заявленной истцом размере - 2400 рублей.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не может согласиться с обжалуемым решением в части размера взысканного судом агентского вознаграждения и с выводами суда о взыскании неустойки по следующим основаниям.

В силу ст. 1010 ГК РФ, агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия.

На основании ст. 1011 ГК РФ к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В соответствии со ст. 978 ГК РФ если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

Согласно ст. 1003 ГК РФ комитент вправе в любое время отказаться от исполнения договора комиссии, отменив данное комиссионеру поручение. Комиссионер вправе требовать возмещения убытков, вызванных отменой поручения.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании ст. 781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

На основании ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, указанные положения закона позволяют потребителю отказаться от договора в любое время, оплатив исполнителю фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно прейскуранту цен в пакете услуг N 1 отражены следующие обязанности агента:

1.1 Подготовка к продаже: выезд специалиста на объект недвижимости, консультация; оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с аналогами; предпродажная подготовка: правовой анализ предоставленных заказчиком документов, связанных с отчуждением объекта недвижимости, фото/видеосъемка.

1.2. поиск платежеспособного покупателя: организация рекламной компании, связанная с продажей объекта недвижимости; проведение показов имущества продавца покупателям и/или контрагентам; переговоры с покупателями и/или контрагентами; при согласовании условий сделки между сторонами предоставление всей необходимой информации о платежеспособности покупателя на имущество продавца.

1.3. Проведение сделки: комплексная проверка данных по субъекту, объекту недвижимости, документам, предоставленным продавцом; подготовка необходимых документов для оформления и перехода права собственности в том числе разрешение от органов опеки и попечительства, если это необходимо для отчуждения квартиры; подготовка, согласование проекта договора купли-продажи; при согласовании сторон, оформление доверенности от клиента на имя агента для представления интересов заказчика на всех этапах сделки, в том числе организация безопасных взаиморасчетов и получения аванса/задатка на объект; консультация о снятии с регистрационного учета продавца (членов его семьи); подготовка проекта "Акта приема-передачи имущества продавца к покупателю".

1.4. Сопровождение: Комплекс мероприятия по сопровождению сделки.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что в рамках агентского договора от 04.10.2020 Исмагилова Г.А. оказала Реклайтису Д.А. услуги по подготовке квартиры к продаже (п. 1.1. прейскуранта цен) и поиску платежеспособного покупателя (п. 1.2. прейскуранта цен), разместив объявления о продаже квартиры на сайтах 2ГИС, Avito, Domclick и осуществив показ квартиры потенциальным покупателя.

Однако услуги по проведению и сопровождению сделки (п. 1.3. и п. 1.4. прейскуранта цен) Исмагиловой Г.А. оказаны не были в виду отказа Реклайтиса Д.А. от договора.

Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что агентом в рамках ст. 56 ГПК РФ, не представлено убедительных письменных доказательств исполнения в полном объеме своих обязательств по договору от 04.10.2020 (в том числе: услуги по проведению и сопровождению сделки); стоимости каждой из указанных услуг, а также размера фактически понесенных агентом расходов в связи с исполнением договора; принимая во внимание факт отсутствия подписанного между сторонами акта об оказании услуг в полном объеме по вышеназванному договору, судебная коллегия приходит к выводу о том, что агентский договор от 04.10.2020 не был выполнен ИП Исмагиловой Г.А. (агентство недвижимости "Гуладис") в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.