Дата принятия: 19 августа 2020г.
Номер документа: 33-10785/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2020 года Дело N 33-10785/2020
Судья Волкоморов С.А. Дело N 33-10785/2020, 2-561/2020
Апелляционное определение
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Некрасовой А.С. судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 19 августа 2020 года гражданское дело по иску Новоселова Максима Андреевича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задатка
по апелляционной жалобе Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20 мая 2020 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ответчика Денисовой О.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Новоселов М.А. обратился в суд с иском к МУГИСО о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задатка.
В обоснование иска указал, что на основании договора аренды N Т-123 от 15 марта 2019 года, заключенного по результатам аукциона с МУГИСО, сроком до 30 января 2039 года, является арендатором земельного участка площадью 1302 кв.м., расположенного по адресу: ..., с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. За участие в аукционе Новоселов М.А. уплатил МУГИСО задаток в размере 317000 рублей. Согласно пункту 1.2 договора аренды на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, однако при оформлении градостроительного плана земельного участка Новоселову М.А. стала известно о том, что по территории арендуемого им земельного участка проходит линия (кабель) электромеханической защиты газопровода высокого, низкого давления, находящаяся на балансе ЕМУП "МЭС", в связи с чем он не имеет возможности использовать земельный участок по назначению - для индивидуального жилищного строительство. В добровольном порядке МУГИСО от досрочного расторжения договора аренды отказалось. Просил расторгнуть договор Т-123 аренды земельного участка, заключенный 15 марта 2019 года между МУГИСО и Новоселовым М.А., взыскать сумму задатка, засчитанного в счет арендной платы в размере 317000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 6370 рублей.
В судебном заседании Новоселов М.А. требования и доводы искового заявления поддержал.
В судебном заседании представитель МУГИСО Дружинина О.М. исковые требования не признала, указала на то, что на момент заключения договора аренды МУГИСО не располагало сведениями о наличии на территории земельного участка кабеля ЭХЗ газопровода; на отсутствие доказательств невозможности использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
Представитель третьего лица ЕМУП "МЭС" в судебное заседание не явился.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20 мая 2020 года исковые требования Новоселова М.А. удовлетворены. Расторгнут договор Т-123 от 15 марта 2019 года аренды земельного участка, заключенный между МУГИСО и Новоселовым М.А. Взысканы с МУГИСО в пользу Новоселова М.А. сумма задатка, зачисленного в счет арендной платы 317000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 6370 рублей, всего - 323370 рублей.
В апелляционной жалобе МУГИСО просит решение суда отменить, ссылаясь на неправомерность выводов суда о том, что МУГИСО ненадлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка N Т-123 от 15 марта 2019 года; на отсутствие доказательств того, что в связи с наличием на земельном участке действующего устройства ЭХЗ, принадлежащего ЕМУП "МЭС", земельный участок не может быть использован для строительства на нем жилого дома; на отсутствие доказательств отнесения ЭХЗ к газораспределительной сети; на отсутствие доказательств наличия охранной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером N; судом не учтено, что денежные средства, уплаченные в качестве задатка, в пользование МУГИСО не поступали, а были перечислены на расчетный счет Администрации г. Екатеринбурга.
В заседание суда апелляционной инстанции Новоселов М.А., представитель третьего лица ЕМУП "МЭС" не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы МУГИСО было отложено на 19 августа 2020 года протокольным определением от 30 июля 2020 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 30 июля 2020 года (л.д. 118), Новоселов М.А. уведомлен 30 июля 2020 года посредством СМС-извещения (л.д. 119). Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из положений статей 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Установив, что 15 марта 2019 года между арендодателем Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и арендатором Новоселовым М.А. заключён договор аренды земельного участка N Т-123, что на переданном в аренду истцу земельном участке с кадастровым номером N расположена линия (кабель) электромеханической защиты газопровода высокого, низкого давления, что создает ограничения в использовании земельного участка и лишает арендатора возможности использовать земельный участок в том объеме, на который он рассчитывал, а также что об имеющихся ограничениях арендатор при заключении договора проинформирован не был, суд пришел к обоснованному выводу о том, что наличие устройства электрохимической защиты газопровода на территории земельного участка с кадастровым номером N препятствует Новоселову М.А. в использовании земельного участка для цели, указанной в договоре аренды, - индивидуального жилищного строительства, следовательно, является существенным недостатком арендованного имущества, в связи с чем правомерно расторг договор аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности выводов суда о том, что МУГИСО ненадлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка N Т-123 от 15 марта 2019 года, а также доводы об отсутствии доказательств наличия охранной зоны в отношении земельного участка с кадастровым номером N, не могут быть приняты во внимание. Подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, что на территории земельного участка с кадастровым номером N имеется устройство электрохимической защиты газопровода.
В силу положений статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Согласно статье 8 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" Правительство Российской Федерации утверждает положение об охранных зонах трубопроводов, положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.
Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года N 878, действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность (пункт 2).
Согласно определению, данному в подпунктом "е" пункта 3 указанных Правил "охранная зона газораспределительной сети" - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 4 Правил в состав газораспределительных сетей входят устройства электрохимической защиты стальных газопроводов от коррозии и средства телемеханизации газораспределительных сетей, объекты их электропривода и энергоснабжения.
Подпункт "а" пункта 14 Правил запрещает лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения на земельных участках, входящих в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации.
Из приведенных положений нормативных актов следует, что в целях безопасной эксплуатации объектов систем газоснабжения, к которым относятся и действующие средства ЭХЗ, устанавливается охранная зона газопроводов и налагаются ограничения в использовании земельных участков. Тот факт, что в настоящее время охранная зона в отношении земельного участка с кадастровым номером N надлежащим образом не установлена, не свидетельствует о том, что возможна эксплуатация земельного участка с линией электрохимической защиты газопровода без соблюдения вышеприведенных требований законодательства и без учета ограничений, предусмотренных статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Приведенные факты свидетельствуют о том, что эксплуатация арендованного земельного участка не возможна на тех условиях, на которых он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды, и на которые рассчитывал Новоселов М.А. при заключении договора аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах (наличие на земельном участке коммуникаций и их охранных зон), существенно влияющих на возможность использования земельного участка в указанных в договоре целях, о которых арендатор не был извещен при заключении договора аренды, суд сделал верный вывод о недостатках земельного участка, принимая также во внимание, что какие-либо доказательства того, что наличие на земельном участке устройства электрохимической защиты газопровода никак не может повлиять на эксплуатацию земельного участка, ответчиком не представлены, из приведенных же норм права прямо следует противоположное.
Данная правовая позиция согласуется и с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ( / / ) N -ЭС18-19481.
Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Установив, что Новоселовым М.А. для участия в аукционе была внесена сумма задатка в размере 317000 рублей, и расторгая договор аренды земельного участка, суд указал на исполнение истцом обязательства по оплате аренды земельного участка и предоставление ответчиком неравноценного исполнения, выразившегося в передаче арендованного имущества с существенным недостатком, препятствующим его использованию по назначению, а также сделал вывод о том, что Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возвратить Новоселову М.А. неосновательно полученную арендную плату в сумме 317000 рублей. Суд взыскал с МУГИСО в пользу Новоселова М.А. сумму задатка, зачисленного в счет арендной платы 317000 рублей.
Суд с учетом положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал верный вывод о том, что сумма задатка подлежит возврату истцу как неосновательное обогащение.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Из приведенных положений закона следует, что неосновательное обогащение подлежит взысканию с того лица, которое приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.
Между тем, денежные средства в размере 317000 рублей от Новоселова М.А. МУГИСО получены не были.
Как видно из приходного кассового ордера от 24 января 2019 года, выписки из лицевого счета N 05010262770 от 24 января 2019 года, платежного поручения N 221576 от 24 января 2019 года (л.д. 116, 124,125) денежные средства от Новоселова М.А. в размере 317000 рублей поступили на счет организатора аукциона ГКУ Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области". 04 февраля 2019 года указанные денежные средства были перечислены Администрации г. Екатеринбурга, что подтверждается выпиской из лицевого счета N 05010262770 от 05 февраля 2019 года, платежным поручением N 38 от 04 февраля 2019 года, актом сверки платежей N 2888/2020 платежей по арендной плате за землю между Новоселовым М.А. и Администрацией г. Екатеринбурга (л.д. 126, 127, 130).
Поскольку денежные средства в размере 317000 рублей МУГИСО от Новоселова М.А. получены не были, ответчик данными денежными средствами истца никогда не пользовался, они не могут быть взысканы с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
С учетом вышеизложенного, решение суда в части взыскания с МУГИСО в пользу Новоселова М.А. суммы задатка, зачисленного в счет арендной платы, в размере 317000 рублей, не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Настоящее судебное постановление не препятствует истцу обратиться с требованиями о взыскании неосновательного обогащения к надлежащему ответчику, воспользовавшемуся денежными средствами.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 20 мая 2020 года в части взыскания с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Новоселова Максима Андреевича суммы задатка, зачисленного в счет арендной платы, в размере 317000 рублей отменить, принять по делу в этой части новое решение которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: А.С. Некрасова
Судьи: А.И. Орлова
Е.М. Мехонцева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
