Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2022 года Дело N 33-1066/2022

Санкт-Петербург 16 марта 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Сирачук Е.С.

судей Матвеевой Н.Л., Заплоховой И.Е.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Борунова Э.В. на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2021 года по гражданскому делу N 2-323/2021, которым отказано в удовлетворении иска Борунова Э.В. к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 25.12.2020 N 98/20 и обязании устранить допущенное нарушение.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Истец Борунов Э.В. обратился в Бокситогорский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 25.12.2020 N N и обязании устранить допущенное нарушение.

В обоснование иска указано, что на основании договора уступки права аренды земельного участка от 19.05.2020 истец является арендатором по договору аренды земельного участка N от 06.03.2009, заключённому с администрацией Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградского области.

Земельный участок с кадастровым N N относится к категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2400 кв.м., расположен по адресу: <адрес>

Истец обратился в администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на указанном земельном участке, представив все необходимые для этого документы.

25.12.2020 первым заместителем главы администрации Бокситогорского муниципального района Андрюхиной Е.А. выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N, которым отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в связи с тем, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: правообладателем земельного участка с кадастровым номером N по сведениям ЕГРН является Базарова М.И.

Истец полагает, что данным решением нарушены его права, свободы и законные интересы, поскольку возведённое без получения необходимых разрешений здание будет являться в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В связи с отсутствием разрешения на строительство (уведомления) в дальнейшем истцу будет отказано в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, что повлечёт за собой невозможность регистрации права собственности на жилой дом в ЕГРН.

Указанное решение истец считает незаконным по следующим основаниям.

На основании договора уступки права аренды земельного участка истец является правообладателем указанного земельного участка.

Все участники сделки (договора уступки) обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области для государственной регистрации договора уступки права аренды, однако в государственной регистрации договора было отказано поскольку договор аренды земельного участка от 06.03.2009 N был заключен с 17.03.2009 на 10 лет. На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ 14.03.2019 договор возобновлён на неопределённый срок, что подтверждается письмом администрации Ефимовского городского поселения БМР от 14.03.2019 N. В соответствии с п. 1 Договора уступки срок уступки указан: на неопределённый срок.

Таким образом, отсутствие указания срока окончания аренды земельного участка препятствует установлению его продолжительности - более или менее года, следовательно, договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределённый срок, а равно и договор уступки по нему не нуждаются в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

При изложенных выше обстоятельствах договор уступки права аренды земельного участка от 19.05.2020 является правоустанавливающим документом на земельный участок, при том, что права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 51.1 градостроительного кодекса РФ).

Истец просил признать незаконным уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N от 25.12.2020, выданное первым заместителем главы администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области Андрюхиной Е.А.

Обязать ответчика устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод истца и препятствия к осуществлению истцом его прав и свобод путем выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 2400 кв.м., кадастровый N, расположенном по адресу: <адрес>

В судебное заседание суда первой инстанции истец Борунов Э.В. не явился, направил своего представителя.

Представитель истца Наумова Н.Н., действующая на основании ордера, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители ответчиков первого заместителя главы администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области Андрюхиной Е.В., администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились.

Третье лицо Базарова М.И. в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила.

Представитель третьего лица администрации Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района в судебное заседание не явился.

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований Борунова Э.В. к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 25.12.2020 N и обязании устранить допущенное нарушение.

Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, Борунов Э.В. представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения неправильно применил нормы материального права, а именно положения статей 389 и 391 ГК РФ, поскольку указанные нормы не распространяются на спорные правоотношения, так как государственной регистрации, по мнению подателя жалобы, подлежала только первоначальная сделка, заключенная на определенный срок. В последующем, по истечении срока действия договора, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, и такой договор уже не подлежит государственной регистрации.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 августа 2021 года решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Борунова Э.В. без удовлетворения

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 августа 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Борунов Э.В. не явился, направил своего представителя.

Представитель истца Наумова Н.Н., действующая на основании ордера, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Ответчик администрация Бокситогорского муниципального района Ленинградской области будучи уведомленным о времени и дате судебного заседания, представителя не направил, об отложении слушания дела не просил.

Третье лицо Базарова М.И. в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила.

Третье лицо администрация Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района будучи уведомленным о времени и дате судебного заседания, представителя не направило, об отложении слушания дела не просило.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, учитывая наличие сведений об уведомлении лиц, участвующих в деле, о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, в отсутствие ходатайств об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 марта 2009 года между администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградского области и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2400 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, на срок 10 лет с 23.12.2008.

Договор аренды от 06 марта 2009 года зарегистрирован в установленном законом порядке 17 марта 2009 года.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от 05 июня 2013 года право аренды вышеуказанного земельного участка было передано ФИО11 Договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25 июня 2013 года.

На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ 14.03.2019 договор аренды от 06 марта 2009 года был возобновлён на неопределённый срок, что подтверждается письмом администрации Ефимовского городского поселения БМР от 14.03.2019 N.

19 мая 2020 года между ФИО11 и Боруновым Э.В. заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого Борунов Э.В. приобрел право аренды вышеуказанного земельного участка.

17 декабря 2020 года Борунов Э.В. обратился в администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на указанном земельном участке.

25 декабря 2020 года администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградской области было выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N, которым отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в связи с тем, что уведомление подано или направлено лицом, не являющегося застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: правообладателем земельного участка с кадастровым номером N по сведениям ЕГРН является ФИО11

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 312, п. 2 ст. 389, ст. 391, ст. 615, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", оценив представленные сторонами доказательства, в соответствии с положениями ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор аренды земельного участка, заключенный 6 марта 2009 года между администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградского области и ФИО7, был заключен на срок 10 лет с 23 декабря 2003 года, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке, соглашение о переводе прав и обязанностей по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды, что и было выполнено при заключении договора уступки права аренды земельного участка от 5 июня 2013 года с ФИО11, договор уступки права аренды зарегистрирован 25 июня 2013 года; договор уступки права аренды земельного участка, заключенный 19 мая 2020 года между ФИО11 и Боруновым Э.В. не зарегистрирован в установленном законом порядке, пришел к выводу о том, что выданное администрацией уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство является правомерным и отказал в удовлетворении исковых требований.

Данные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны судебной коллегией обоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате уступки (перенаем) происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому уступка (перенаем) должна осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии с п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

При этом положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.