Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июля 2021 года Дело N 33-10642/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р. А.,

судей Никулиной О. В. и Шакировой З. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сабитовой А. А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиНикулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Махмутова Рамиля Рашидовича на решение Балтасинского районного суда Республики Татарстан от 7 апреля 2021 года, которым ему было отказано в удовлетворении иска к публичному акционерному обществу (далее - ПАО) "Сбербанк России" о расторжении договора долгосрочной аренды недвижимого имущества, возложении обязанности освободить и возвратить нежилые помещения, оплатить арендные платежи, взыскании неустойки и иных денежных средств.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя истца Вазиева И. В., представителя ответчика Кильмяшкину Д. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Махмутов Р. Р. обратился в суд с иском к ПАО "Сбербанк "России" о расторжении договора долгосрочной аренды недвижимого имущества, возложении обязанности освободить и возвратить нежилые помещения, оплатить арендные платежи, взыскании неустойки и иных денежных средств.

В обоснование своих требований истец указал, что 27 августа 2020 года между ним и ответчиком был заключён договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, согласно которому он передаёт ответчику за плату во временное владение и пользование помещение площадью 197,84 кв. м (1 этаж - 167,84 кв. м, 2 этаж - 30,0 кв. м), являющееся частью нежилого здания, общей площадью 354,25 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>А, - на 10 лет с даты передачи помещения. 19 июня 2020 года спорное помещение было передано во временное пользование ответчику по акту приёма-передачи. Согласно условиям договора аренды арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть в месяц составляет 35 161 рубль. В соответствии с пунктом 4.6 договора арендатор уплачивает арендодателю постоянную арендную плату за первый месяц аренды и за период с даты передачи объекта арендатору по акту приёма-передачи до даты подписания договора в течение 10 рабочих дней со дня его подписания. Однако арендная плата за июнь была оплачена ответчиком лишь 4 сентября 2020 года, последующие платежи произведены ответчиком также с пропуском срока: за июль, август 2020 года - 4 сентября 2020 года, за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года - 15 декабря 2020 года. Переменная часть арендной платы тоже вносилась ответчиком с просрочкой платежа 27 и 29 января 2021 года, то есть после истечения 5 рабочих дней с даты получения счёта на оплату. 18 декабря 2020 года в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора и о возврате денежных средств в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления, а также об уплате договорной неустойки. Однако ответчиком после истечения установленного в уведомлении срока нежилые помещения не переданы, какие-либо ответы или предложения не поступали. Поэтому истец просил расторгнуть договор долгосрочной аренды, возложить на ответчика обязанность освободить нежилое помещение, возвратить его истцу и внести арендные платежи из расчёта 180 рублей за пользование 1 кв. м нежилого помещения на 1 этаже и 165 рублей за пользование 1 кв. м нежилого помещения на 2 этаже, взыскать с ответчика договорную неустойку в размере 7 448 рублей 43 копеек, денежные средства в размере 1 500 рублей за каждый день с момента истечения срока, установленного для добровольного исполнения решения суда, по день фактического его исполнения, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 600 рублей.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец и его представитель Вазиев И. В. заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика Кильмяшкина Д. В. возражала против удовлетворения иска.

Суд отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, удовлетворив его требования в полном объёме. Податель жалобы выражает несогласие с выводами суда и полагает, что суд фактически лишил его права на одностороннее расторжение договора аренды в случае нарушения обязательств ответчиком, хотя такое право предоставлено ему условиями договора. Истец признаёт факт уплаты задолженности ответчиком, но отмечает, что это не является гарантией надлежащего исполнения своих обязательств арендатором в будущем. Апеллянт полагает, что выставление им счёта на оплату переменной части арендной платы являлось достаточным для исполнения ответчиком обязанности по внесению такой платы, а обязанность истца предоставить к этому счёту дополнительные документы является самостоятельной и не даёт ответчику право нарушать принятые на себя обязательства.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы своего доверителя.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, приходит к следующим выводам.

Согласно абзацу первому статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Абзацем первым статьи 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 27 августа 2020 года между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором был заключён договор долгосрочной аренды недвижимого имущества ...., согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащее истцу на праве собственности помещение площадью 197,84 кв. м (в том числе 167,84 кв. м на 1 этаже, 30,0 кв. м на 2 этаже), являющееся частью нежилого здания общей площадью 354,25 кв. м, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>А, - а арендатор должен принять его, вносить арендную плату в размере и порядке, определенных договором, и своевременно его возвратить. Срок аренды по договору был установлен с даты передачи объекта по акту приёма-передачи и составляет 10 лет (пункт 2.1 договора аренды).

19 июня 2020 года объект был передан арендатору.

Согласно условиям договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть платы в месяц за всю площадь объекта вносится арендатором в размере 35 161 рубля 20 копеек. Арендная плата начисляется со дня передачи объекта арендатору в порядке, указанном в пункте 3.1 договора, по день возврата объекта арендодателю по акту приёма-передачи. Арендная плата за любой неполный месяц срока аренды рассчитывается пропорционально фактическому количеству календарных дней такого неполного месяца срока аренды (п. 4.5. договора аренды). Арендатор вносит арендодателю постоянную арендную плату за первый месяц аренды и за период с даты передачи объекта арендодателю по акту приёма-передачи до даты подписания договора в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора, а за последующие месяцы - не позднее 10 числа текущего месяца, и если этот день не является рабочим днём, то таким днём является первый следующий за ним рабочий день.

Переменная часть арендной платы - фактически понесённые арендодателем расходы на оплату коммунальных услуг арендатора (теплоснабжение), увеличенные на сумму НДФЛ (13%). Размер этой части платы определяется ежемесячно и рассчитывается на основании показаний узлов (приборов) учёта, к которым подключены системы объекта, с учётом отношения площади объекта к площади всех помещений, подключенных к данным узлам (приборам) учёта, без дополнительных начислений со стороны арендодателя.

Счёт на оплату переменной составляющей выставляется арендодателем не позднее 20 числа (включительно) месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлена услуга, с приложением расчёта и заверенных арендодателем копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг (копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведённые арендодателем расходы), а также копий платёжных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа). Арендатор вносит переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты получения счёта на оплату.

Помимо внесения арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактически понесённые расходы на оплату коммунальных услуг (пользование электроэнергией, водоснабжением и канализацией). Размер возмещения определяется ежемесячно, исходя из количества потреблённых арендатором коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учёта, и платёжных документов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг, без дополнительных начислений со стороны арендодателя. Арендатор оплачивает возмещение в течение 5 рабочих дней с даты получения счёта на оплату.

Арендатор осуществляет платежи по договору в российских рублях путём безналичного перечисления на счёт арендодателя, указанный в разделе 13 договора. Моментом исполнения обязательства арендатора по внесению платежей является день списания денежных средств со счёта арендатора.

Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату и иные платежи в размере и сроки, установленные договором. При нарушении арендатором сроков перечисления арендной платы он обязан уплатить арендодателю за каждый календарный день просрочки неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы, но не более 10% от этой стоимости.

При нарушении арендатором срока внесения иных платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый календарный день просрочки неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы платежа, но не более 10% от этой стоимости.

Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (исполнения договора) и досрочно расторгнуть его в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 7.2.3 договора аренды). При наличии оснований для расторжения договора арендодатель обязан в срок не позднее, чем 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, направить арендатору письменное уведомление.

Подписав договор, стороны подтвердили, что достигли соглашения по всем изложенным в нём условиям.

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что ответчик более двух раз просрочил внесение арендной платы, поэтому он имеет право отказаться в одностороннем порядке от договора, о чём уведомил арендатора в соответствии с условиями договора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора, выразившиеся в просрочке внесения арендной платы, не могут быть признаны существенными. Суд отметил, что право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако эти нарушения в разумные сроки были устранены ответчиком: им полностью внесены постоянные и переменные арендные платежи, уплачена неустойка за просрочку платежей. Суд верно указал, что истец не исполнил встречное обязательство и к счёту на оплату переменной части арендной платы не приложил расчёт и заверенные арендодателем копии документов, подтверждающих его расходы по соответствующему виду коммунальных услуг (копии документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведённые арендодателем расходы), а также копии платёжных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа, то есть фактическое несение расходов. Именно это явилось причиной просрочки исполнения обязательства арендатором. Доказательств в опровержение указанного обстоятельства истцом представлено не было. Суд обоснованно принял во внимание пояснения представителя ответчика о том, что в Балтасинском районе отделение ПАО "Сбербанк" является единственным банковским учреждением, и удовлетворение исковых требований приведёт к существенным нарушениям прав граждан на получение социальных и пенсионных выплат.

Судебная коллегия соглашается с данной судом оценкой фактических обстоятельств, доказательств и поведения сторон, их доводов, поскольку она надлежащим образом мотивирована, и оснований для переоценки выводов, изложенных в оспариваемом решении, не находит. Апелляционная жалоба повторяет доводы, которые приводились истцом в суде первой инстанции и были предметом его исследования, а довод о возможном нарушении ответчиком своих обязательств по договору аренды в будущем не может быть принят во внимание как правовой и послужить основанием для отмены решения. Довод жалобы о том, что суд лишил истца предоставленного ему договором аренды права на одностороннее расторжение договора, не состоятелен, поскольку суд оценил это условие договора с точки зрения положений ГК РФ об основаниях расторжения договоров и обосновал свой отказ в удовлетворении данного требования истца отсутствием существенного нарушения ответчиком условий обязательства.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балтасинского районного суда Республики Татарстан от 7 апреля 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Махмутова Р. Р. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка