Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июля 2021 года Дело N 33-10627/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Е.И. Ишбулатовой,

судей А.А. Рахматуллина,

О.Р. Фархиуллиной

при ведении протокола секретарем ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Рустал" к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" "Рустал" о взыскании суммы неосновательного обогащения отказать..

Заслушав доклад судьи Фархиуллиной О.Р., судебная коллегия

установила:

ИП ФИО1, ООО "Управляющая компания "Рустал" обратились с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки.

Требование мотивировано тем, что дата между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N.... дата арендатором в адрес арендодателя ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды. В соответствии с п. 10.1.2. договора аренды арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 60 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Таким образом, дата договор аренды был расторгнут в связи с направлением арендатором уведомления о расторжении договора. Однако арендатором не была внесена арендная плата, предусмотренная договором, в полном объеме. Согласно п. 3.1 договора аренды арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть ежемесячной арендной платы за весь объект аренды составляет 38340 рублей и вносится не позднее 25-го числа месяца, предшествующего отчетному (предоплата). Оплата переменной части арендной платы производится в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы. В соответствии с дополнительным соглашением от дата к договору аренды, арендатор обязан выплачивать арендную плату, предусмотренную п. 3.1. договора - в размере 75 % арендодателю 1 (ИП ФИО1), 25 % арендодателю 2 (ООО Управляющая компания "Рустал"). На данный момент у ФИО2 имеется непогашенная задолженность перед ФИО1 в размере 80670 рублей 04 копейки за период с дата по дата, а также непогашенная задолженность перед ООО Управляющая компания "Рустал" в размере 21032 рубля 26 копеек за период с дата по дата. ФИО2 направлялась претензия от дата от ФИО1 и ООО Управляющая компания "Рустал" с требованием погасить задолженность по договору аренды, однако обязательства перед арендодателями со стороны арендатора не исполнены.

На основании изложенного истцы просили взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения N... от дата в размере 80670 рублей 04 копейки за период с дата по дата; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму неустойки по договору аренды нежилого помещения N... от дата в размере 28786 рублей 41 копейка; взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Управляющая компания "РУСТАЛ" сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения N ...-ЗИ6/17 от дата в размере 21032 рубля 26 копеек за период с дата по дата; взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Управляющая компания "РУСТАЛ" сумму неустойки по договору аренды нежилого помещения N... от дата в размере 7598 рублей 31 копейка.

ФИО2 обратился со встречным иском к ИП ФИО5, ООО "Управляющая компания "Рустал" о взыскании суммы неосновательного обогащения, указав в обоснование иска, что дата ИП ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2 акт сверки взаимных расчетов по договору N..., согласно которому на дата задолженность в пользу ИП ФИО2 составила 19686 рублей 99 копеек, поскольку была переплата платежей за аренду помещения.

На основании изложенного ФИО2 просил взыскать солидарно с ИП ФИО1 и ООО "Управляющая компания "Рустал" в его пользу сумму неосновательного обогащения в размере 19686 рублей 99 копеек.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе ФИО1 просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что помещение было передано арендатору в исправном и пригодном состоянии. Оснований для применения арендной ставки в размере 30 000 рублей не имелось.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 в письменном заявлении просил рассмотреть апелляционную жалобу ФИО1 в отсутствие истца.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО2, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 года решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела допущено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как указано в пункте 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из содержания пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дата между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N..., согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование часть нежилого помещения, назначение: нежилое площадью 248 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 2-24, а именно: помещение площадью 71 кв.м., на цокольном этаже здания, находящегося по адресу: РБ, адрес. Помещение передается в аренду по акту приема-передачи помещения, подписанному сторонами, в котором должна быть указана информация, характеризующая помещение на момент сдачи в аренду.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора аренды договор заключен на 11 месяцев со дня передачи объекта аренды по акту приема-передачи и распространяется на отношения, возникшие с момента подписания акта приема-передачи. Договор считается пролонгированным на следующий календарный год и далее ежегодно и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата, которая состоит из двух частей - постоянной и переменной. За каждый месяц аренды арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю за арендуемое помещение постоянную часть арендной платы в размере 38340 рублей, из расчета 540 рублей за 1 кв.м. НДС не предусмотрен. Оплата постоянной арендной платы производится на основании настоящего договора, то есть без выставления дополнительных счетов на оплату, не позднее 25 числа месяца предшествующего отчетному. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включают в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, общего содержания и технического обслуживания здания, охрану помещений, содержания и благоустройства закрепленной за арендодателем территории и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энерго/тепло/водоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций. При этом в п. 3.3 договора аренды указано, что аренда помещений начинается с дата в связи с арендными каникулами.

Пунктом 4 договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который является способом обеспечения выполнения обязательств по настоящему договору путем внесения определенной денежной суммы одной стороной в пользу другой. Обеспечительный платеж равен постоянной части арендной платы за 1 календарный месяц аренды помещения. В случае досрочного расторжения настоящего договора (исключая случаи, предусмотренные п. 10.1.5 договора) обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит.

Согласно п.п. 10.1, 10.1.2 договора аренды арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 60 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (л.д. 7-13).

Нежилое помещение площадью 71 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания, находящегося по адресу: РБ, адрес передано ИП ФИО1 ИП ФИО2 по акту приема-передачи дата. В данном акте приема-передачи указаны недостатки: 30 не работающих (не горящих) ламп типа "Армстронг"; сломана крышка унитаза; плохо закреплен смеситель; в комнате N... нет освещения; все крыльцо при входе разломано и требует ремонта (л.д. 14).

В соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

дата ИП ФИО2 направил ИП ФИО1 письмо, согласно которому недостатки, отраженные в акте приема-передачи нежилого помещения к договору аренды нежилого помещения N... от дата устранены не все. Также добавились серьезные проблемы с затоплением ряда помещений, что привело к деформации линолеума, а при его поднятии по всему полу распространен грибок и плесень, что отражено в заключении экспертной комиссии. В результате этого в помещении затхлый спертый запах и опасность заболеваний дыхательных путей сотрудников и клиентов центра. Двери комнат отсыревают и плохо закрываются. Поступающую воду приходится вычерпывать самим. В настоящее время в 2-х комнатах у части стен снят пластик и вырезан у люков линолеум, использование этих комнат по назначению не может осуществляться. Снаружи у входа кучи мусора и грунта, что портит внешний вид и подход к помещению, а это вызывает недовольство посетителей. На основании изложенного ФИО2 просил: заменить линолеум во всем помещении, рассмотреть вопрос о возможности снижения арендной ставки на период ограниченных возможностей использования всего объекта, вывоз мусора, грунта, монтаж снятого пластика, установки гидроизоляции (л.д. 78).

дата ИП ФИО1 в ответ на входящее письмо ИП ФИО2 от дата снизил постоянную часть арендной платы на 8340 рублей на период ремонтных работ в комнате N.... Итого сумма постоянной части арендной платы с октября месяца составит 30000 рублей, а также обязался провести работы по замене линолеума (л.д. 88).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО6 и ИП ФИО1 за период с дата года по дата года ФИО6 уплачены следующие суммы:

- дата - 38340 рублей,

- дата - 38340 рублей,

- дата - 3588 рублей 40 копеек,

- дата - 38340 рублей,

- дата - 3732 рубля 81 копейка,

- дата - 30000 рублей.

Задолженность в пользу ФИО2 34357 рублей 81 копейка (л.д. 96).

Согласно акту сверки взаимных расчетов между ИП ФИО6 и ИП ФИО1 за период с дата по дата ФИО6 уплачены следующие суммы:

дата - 30000 рублей,

дата - 4033 рубля 47 копеек,

дата - 30000 рублей,

дата - 1575 рублей 31 копейка,

дата - 30000 рублей (л.д. 98).

Также ФИО2 предоставлены платежные поручения по оплате арендной платы: