Дата принятия: 14 октября 2020г.
Номер документа: 33-10602/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2020 года Дело N 33-10602/2020
года Волгоград 14 октября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Алябьева Д.Н.
судей Чекуновой О.В., Бурковской Е.А.
при секретаре Яковлевой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-571/2020 по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Мурылеву В. Г. о взыскании задолженности по арендной плате
по апелляционной жалобе Департамента муниципального имущества администрации Волгограда
на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 11 июня 2020 года, которым постановлено:
"Исковые требования Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда к Мурылеву В. Г. о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить в части.
Взыскать с Мурылева В. Г. в пользу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда задолженность по договору аренды N <...> от 25 апреля 2018 года за период с 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 283 002 рублей 83 копеек, неустойку за период с 01 января 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 9 229 рублей 41 копейки, в удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - отказать.
Взыскать с Мурылева В. Г. государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город-герой Волгоград в размере 6 122 рублей".
Заслушав доклад судьи Чекуновой О.В., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Мурылеву В.Г. о взыскании задолженности по договору аренды N <...> от 25 апреля 2018 года за период с 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 576333 рублей 81 копейки, неустойки за период с 01 января 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 101232 рублей 02 копеек.
В обоснование требований указал, что Мурылев В.Г., являясь стороной договора N <...> от 25 апреля 2018 года аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью 1 913 кв.м с разрешенным видом использования: для размещения объектов торговли, административно-управленческих и общественных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, в период с 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года производил уплату арендных платежей ненадлежащим образом, что повлекло образование задолженности в размере 576333 рублей 81 копейки и начисление договорной неустойки в размере 101232 рублей 02 копеек. В добровольном порядке ответчик мер к погашению задолженности и уплате неустойки не принимает, что послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Департамент муниципального имущества администрации Волгограда оспаривает законность и обоснованность решения суда ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ основным принципом использования земли является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст.65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По правилам ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом при разрешении спора установлено и материалами дела подтверждено, что 25 апреля 2018 года между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель) и Мурылевым В.Г. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...>, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 03 апреля 2067 года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный N <...>, кадастровый N <...>, площадью 1 913 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1.2 договора, участок предоставлен для размещения объектов торговли, для размещения административно-управленческих и общественных объектов. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использование.
Согласно п.1.3 договора, на участке имеются: административное здание с кадастровым номером N <...>
Арендная плата по договору вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком.
В соответствии с выписками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Мурылев В.Г. является правообладателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, представленном по указанному договору
В соответствии с Постановлением <адрес> от 22 августа 2011 года N <...>-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>", годовая арендная плата за земельный участок, учетный N <...>, кадастровый N <...>, площадью 1 913 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, 18 составила 1025 520 рублей 27 копеек.
При этом, размер арендной платы за земельный участок установлен арендодателем исходя из рыночной стоимости объекта по состоянию на 03 апреля 2018 года в размере 11627 214 рублей, определенной отчетом N <...> МУП ЦМБТИ.
Судом установлено, что Мурылев В.Г. свои обязательства по договору аренды исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 576333 рублей 81 копейки.
Стороной ответчика суду представлен контррасчет, согласно которому размер задолженности Мурылева В.Г. составил 283002 рубля 83 копейки.
Во исполнение указанных положений Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Так, согласно п. 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Из материалов дела следует, при расчете арендной платы, подлежащей уплате за период 01 октября 2018 года по 12 июня 2019 года истцом обоснованно использована формула: А - КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан, где:
А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.
За период с 13 июня 2019 года по 30 ноября 2019 - следующая формула: А = С х Кмд х Кказ, где:
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;
Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка.
При определении размера арендной платы за период с 01 октября 2018 года по 24 апреля 2019 года истец руководствовался значением КСЗУ в размере 7 768 693 руб лей, сведения о которой содержатся в ЕГРН; значением Кви в соответствии с п. 1.5 приложения к постановлению администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п в размере 0,015; значением Кдп в соответствии с п. 24.3 Решения Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 N 56/1622 в размере 1,2; и значением Ккан в размере 1.
Обоснованность применения истцом при расчете платы за указанный период значений КСЗУ и Ккан ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.
Вместе с тем, судом отмечено, что истцом не учтено, что согласно п. 1.2, 1.3 договора аренды N 11392 от 25 апреля 2018 года, заключенного с Мурылевым В.Г., земельный участок предоставлен для размещения объектов торговли, для размещения административно-управленческих и общественных объектов, однако на участке имеется административное здание, размещение объектов торговли на спорном земельном участке не доказано.
В приложении 1 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утверждены значения Кви.
В этой связи с учетом установленного договором аренды вида разрешенного использования арендуемого земельного участка значение Кви должно приниматься в соответствии с п. 1.7 данного приложения (земли под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) в размере 0,015.
Кроме того, решением Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 N 56/1622 утверждены значения Кдп.
Согласно п.21.1 Приложения N 2 к данному решению, значение Кдп для земель под административными и офисными зданиями принимается равным 1.
Таким образом, размер годовой арендной платы за период с 01 октября 2018 года по 24 апреля 2019 года составил: 7 768 693,00 руб. * 0,015 * 1 *1 = 116530 рублей 40 копеек. Задолженность Мурылева В.Г. по арендной плате за земельный участок по указанному выше договору аренды за указанный период составил 66033 рубля 92 копейки.
Согласно исковому заявлению, п. 1.13 Постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П установлено, что арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, которые применяется ежегодно по состоянию па начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанные договор аренды.
Спорный договор аренды заключен сторонами 25 апреля 2018 года, в связи с чем, с 25 апреля 2019 года размер арендной платы подлежит увеличению на уровень инфляции, установленный на 2019 год.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2018 N 469-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов" уровень инфляции в 2019 году не превышает 4,3% (или 1,043).
В связи с указанным, размер годовой арендной платы за период с 25 апреля 2019 года по 12 июня 2019 года составил: 7 768 693,00 руб. *0,015 *1 *1 *1,043 = 121541 рубль 20 копеек.
Таким образом, судом установлен размер задолженности Мурылева В.Г. по арендной плате за земельный участок но указанному выше договору аренды за период с 25 апреля 2019 года по 12 июня 2019 года в размере 16205 рублей 49 копеек.
При расчете арендной платы за период с 13 июня 2019 года по 30 ноября 2019 года истец руководствоваться значением рыночной цены земельного участка в размере 11 627 214 рублей, определенной по состоянию на 03 апреля 2018 года на основании Отчета N 54зу, выполненного ООО "ЦМБТИ".
Согласно п. 1.5.7 Порядка определения арендной платы..., утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, рыночная стоимость земельных участков изменяется не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими земельными участками.
Между тем, несмотря на наличие ранее выполненного тем же МУП "ЦМБТИ" г. Волгограда отчета по состоянию на 15 декабря 2016 года, где рыночная стоимость данного земельного участка составляла 5 815 520 рублей, представленный истцом отчет вопреки требованиям п. 1.5.7 порядка выполнен менее чем за 1,6 года, что повлекло увеличение рыночной стоимости участка практически в два раза.
При этом п. 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, ст. 66 п. 3 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.
В связи с оспариванием ответчиком данного расчета по причине необъективности оценки стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению ФБУ Волгоградская Лаборатория Судебной экспертизы Минюста России, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью 1 913 кв.м, с разрешенным видом использования: для размещения объектов торговли, административно-управленческих и общественных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 03 апреля 2018 года, составила 5008234 рубля.
Таким образом, годовая стоимость арендной платы земельного участка составляет: 5008234 руб. х 0,0859 х 1 = 430207 рублей 30 копеек.
Задолженность Мурылева В.Г. по арендной плате за земельный участок по указанному выше договору аренды за период с 13 июня 2019 года по 30 ноября 2019 года составляет 200763 рубля 42 копейки.
Итого за период с 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года задолженность Мурылева В.Г. по договору аренды земельного участка N <...> от 25 апреля 2018 года составляет 283002 рубля 83 копейки.
Поскольку условия арендного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнялись, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, принимая во внимание заключение эксперта ФБУ "Волгоградская Лаборатория Судебной экспертизы Минюста России", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и частичном их удовлетворении, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды 01 октября 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 283002 рублей 83 копеек, неустойку за период с 01 января 2018 года по 30 ноября 2019 года в размере 9229 рублей 41 копейки, применив положения ст.333 ГК РФ
С указанными выводами соглашается судебная коллегия.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно установлен факт используемого арендуемого земельного участка под размещение других объектов, не указанных в пунктах 15-20, так как необходимо применять значение Кдп, предусмотренное п.6.6, установленного Решением Волгоградской городской Думы от 19.04.2017 N 56\1622 "Об утверждении значений коэффициентов категории арендаторов земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгограда", не могут быть приняты во внимание, поскольку на спорном земельном участке распложено административное здание, согласно п.1.3 договора, размещение объектов торговли не установлено.
Ссылки в жалобе на то, что перед экспертами не был поставлен вопрос о соответствии либо несоответствии отчета о стоимости земельного участка, представленного истцом, не являются основанием для отмены обжалуемого решения.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, дал им надлежащую юридическую оценку, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения, доводы жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 11 июня 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
