Дата принятия: 07 декабря 2017г.
Номер документа: 33-1060/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 декабря 2017 года Дело N 33-1060/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Пюрвеевой А.А.
судей Цакировой О.В. и Басангова Н.А.
при секретаре Озаевой Д.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Анджураева А<...> Т<...> к Абасову Р<...> Н<...>, Балтыкову В<...> К<...>, Бадма-Гаряеву Э<...> А<...> о признании незаконными договоров купли-продажи на объект незавершенного строительства, договора аренды земельного участка, регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по апелляционным жалобам истца, ответчика Бадма-Гаряева Э.А., представителя ответчика Абасова Р.Н-о. - Санджиевой В.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2017 г.
Заслушав доклад судьи Басангова Н.А., объяснения истца Анджураева А.Т. и его представителя Анджаева Б.М., ответчика Бадма-Гаряева Э.А., представителя ответчика Абасова Р.Н-о. - Санджиевой В.Б., представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Эрднеева Л.Ю., судебная коллегия
установила:
Анджураев А.Т. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 4 февраля 2016 г. отменено решение Элистинского городского суда РК от 17 ноября 2015 г. и удовлетворены его исковые требования о признании незаконным строительства объекта по адресу: <...>. Решением Элистинского городского суда РК от 29 августа 2016 г., вступившим в законную силу 20 декабря 2016 г., удовлетворены его требования в части возложения обязанности на Абасова Р.Н-о. снести самовольно возведенное строение, расположенное по вышеназванному адресу. Несмотря на указанные решения судов о признании незаконным и сносе объекта, Абасов Р.Н.-о. зарегистрировал право собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2016 г., о чем сделана запись регистрации <...>.
17 октября 2016 г. Абасов Р.Н-о. по договору купли-продажи продал Балтыкову В.К. спорный объект незавершенного строительства - магазин, площадью застройки <...> кв.м., степень готовности объекта 70 %, расположенный на земельном участке, площадью <...> кв.м., <...> за <...> руб. Между тем определением Элистинского городского суда от 5 октября 2016 г. ответчикам Абасову Р.Н-о., Абасовой Н.А. запрещено совершать строительные работы на указанном земельном участке до разрешения дела по существу.
В промежуток времени с 17 октября по 2 ноября 2016 г. Балтыков В.К. и Бадма-Гаряев Э.А. заключили договор купли-продажи вышеназванного магазина. Бадма-Гаряев Э.А. зарегистрировал право собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02 ноября 2016 года, о чем сделана запись регистрации <...>.
Также считает, что дальнейшая аренда земельного участка с кадастровым номером <...> для строительства магазина невозможна, поэтому договор аренды от 8 сентября 2015 г. N <...>, заключенный между Администрацией г. Элисты и Абасовым Р.Н-о., является незаконным и подлежит расторжению.
Просил признать незаконным ввиду ничтожности регистрацию права собственности Абасова Р.Н-о. на объект незавершенного строительства - магазин, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2016 г., запись регистрации <...>; признать незаконным договор аренды земельного участка для строительства магазина от 8 сентября 2015 г. N <...>, заключенный между Администрацией г. Элисты и Абасовым Р.Н.-о.; признать незаконным ввиду ничтожности договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 17 октября 2016 г., заключенный между Абасовым Р.Н.-о. и Балтыковым В.К.; признать незаконным ввиду ничтожности договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин, заключенный между Балтыковым В.К. и Бадма-Гаряевым Э.А., и аннулировать регистрацию права собственности Бадма-Гаряева Э.А на незавершенный объект строительства - магазин, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 ноября 2016 г., запись регистрации <...>.
В судебном заседании истец Анджураев А.Т. и его представитель Анджаев Б.М. поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик Абасов Р.Н.-о. в судебное заседание не явился. Представитель ответчика Абасова Р.Н.-о. - Санджиева В.Б. возражала против удовлетворения иска.
Ответчики Балтыков В.К., Бадма-Гаряев Э.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2017 г. исковые требования Анджураева А<...> Та<...> удовлетворены частично. Признаны незаконными регистрация права собственности Абасова Р<...> Н<...> на объект незавершенного строительства - магазин, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2016 г., запись регистрации <...>; договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 17 октября 2016 г., заключенный между Абасовым Р<...> Н<...> и Б<...> В<...> К<...>; договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 29 октября 2016 г., заключенный между Балтыковым В<...> К<...> и Бадма-Гаряевым Э<...> А<...>. Аннулирована регистрация права собственности Бадма-Гаряева Э<...> А<...> на незавершенный объект строительства - магазин, зарегистрированная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 ноября 2016 г., запись регистрации <...>. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционных жалобах:
- истец Анджураев А.Т. просит решение суда отменить в части отказа в иске о признании договора аренды незаконным, ссылаясь на то, что участок был предоставлен Абасову для строительства магазина. Поскольку судебными решениями строительство магазина признано незаконным, а объект строительства - самовольной постройкой и подлежащим сносу, дальнейшая аренда участка нарушает его права;
- представитель ответчика Санджиева В.Б. просит решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новое решение об отказе в иске. Считает, что суд в нарушение ст. 161 ГПК РФ не выяснил, были ли извещены надлежащим образом ответчики Абасов Р.Н-о., Балтыков В.К., Бадма-Гаряев Э.А. и третье лицо Управление Росреестра, а также необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания. Данные нарушения суда в силу ст. 330 ГПК РФ являются основанием для отмены судебного решения;
- ответчик Бадма-Гаряев Э.А. просит решение суда отменить в части признания незаконным договора купли-продажи на незавершенный объект строительства от 29 октября 2016 г., заключенного между Балтыковым В.К. и Бадма-Гаряевым Э.А., аннулирования регистрации права собственности Бадма-Гаряева Э.А. на указанный объект. Указывает на грубые нарушения судом его процессуальных прав, которые выразились в ненаправлении ему копии искового заявления, а также в ненадлежащем извещении о времени судебного заседания. Полагает, что письма, возвращенные суду с отметкой "истек срок хранения", не свидетельствуют о его надлежащем извещении. Кроме того, решение суда вынесено в отношении строения, расположенного <...>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 ноября 2017 г., с учетом наличия оснований для отмены решения суда, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ, осуществлен переход к рассмотрению апелляционных жалоб ответчика Бадма-Гаряева Э.А., представителя ответчика Абасова Р.Н-о. - Санджиевой В.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2017 г. по иску Анджураева А<...> Т<...> к Абасову Р<...> Н<...>, Балтыкову В<...> К<...>, Бадма-Гаряеву Э<...> А<...> о признании незаконными договоров купли-продажи на объект незавершенного строительства, договора аренды земельного участка, регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В суде апелляционной инстанции истец Анджураев А.Т. и его представитель Анджаев Б.М. поддержали исковые требования в полном объеме. Указали, что имеются вступившие в законную силу судебные решения о признании незаконным строительства спорного строения и о его сносе.
Ответчики Абасов Р.Н-о. и Балтыков В.К., надлежащим образом извещенные о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика Абасова Р.Н-о. - Санджиева В.Б. просила в иске отказать.
Ответчик Бадма-Гаряев Э.А. возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что он является собственником магазина и земельного участка.
Представитель Администрации г. Элисты, надлежащим образом извещенный о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия Эрднеев Л.Ю. возражал против удовлетворения требования в части признания незаконным договора аренды, полагал, что указанным договором права истца не были нарушены. Также пояснил, что 24.08.2017 г. Министерство продало земельный участок Бадма-Гаряеву Э.А., который являлся собственником спорного строения и имел преимущественное право выкупа.
Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 5 октября 2015 г. приняты меры по обеспечению иска, выразившиеся в запрете ответчикам Абасовой Н.А., Абасову Р.К. совершать строительные работы на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, до разрешения гражданского дела по существу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 4 февраля 2016 г. отменено решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 ноября 2015 г. и удовлетворены исковые требования Анджураева А.Т. о признании незаконным строительства объекта, расположенного по вышеназванному адресу.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29 августа 2016 г. удовлетворены исковые требования Анджураева А<...> Т<...> в части возложения обязанностей на Абасова Рафига Новруз-оглы снести самовольно возведенное строение, расположенное по адресу: <...>. Судебное решение вступило в законную силу 20 декабря 2016 г.
26 сентября 2016 г. Абасов Р.Н-о. произвел регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
17 октября 2016 г. между Абасовым Р.Н-о. и Балтыковым В.К. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - магазина, расположенного по адресу: <...>. Право собственности покупателя на указанный объект было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 октября 2016 г.
29 октября 2016 г. Балтыков В.К. продал Бадма-Гаряеву Э.В. спорный объект незавершенного строительства путем заключения договора купли-продажи 29 октября 2016 г. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по РК 2 ноября 2016 г.
Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из содержания данной правовой нормы соответствующие исковые требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены оспариваемой сделкой.
Частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В соответствии с частью первой статьи 167 Гражданского кодекса РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По смыслу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация не подменяет основания возникновения права и не затрагивает самого содержания права, поэтому законность внесения тех или иных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним зависит от действительности существования права, которого касаются эти записи.
Поскольку вступившими в законную силу судебными решениями установлено, что объект незавершенного строительства магазин является самовольной постройкой, поскольку его строительство осуществлено с нарушением градостроительного законодательства, регистрация права собственности Абасова Р.Н.-о. на спорный объект является незаконной.
Учитывая, что Абасов Р.Н.-о. не вправе был распоряжаться объектом незавершенного строительства, являющегося самовольной постройкой, договоры купли-продажи от 17 октября 2016 г. и от 29 октября 2016 г. являются ничтожными как не несоответствующие требованиям закона. Государственная регистрация прав по таким договорам не влечет возникновение у покупателей права собственности на спорный объект.
В связи с изложенным, ссылка ответчика Бадма-Гаряева Э.А. на регистрацию его права собственности на спорный объект необоснованна.
При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду рассмотрения дела в отсутствие ответчика Абасова Р.Н-о., не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, и с учетом разбирательства дела по правилам в суде первой инстанции подлежат удовлетворению исковые требования Анджураева А.Т. в части признания незаконными регистрации права собственности Абасова Р.Н-о. на объект незавершенного строительства - магазин; договора купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 17 октября 2016 г., заключенного между Абасовым Р.Н.-о. и Балтыковым В.К.; договора купли-продажи на незавершенный объект строительства от 29 октября 2016 г., заключенного между Балтыковым В.К. и Бадма-Гаряевым Э.А.; аннулировании регистрации права собственности Бадма-Гаряева Э.А. на незавершенный объект строительства.
Довод жалобы о ненадлежащем уведомлении ответчика Бадма-Гаряева Э.А. о дате и времени судебного заседания судом первой инстанции является несостоятельным. Согласно сведениям, содержащимся в материалах дела, он зарегистрирован и проживает по адресу: <...>. Суд первой инстанции направлял извещение о слушании дела по указанному адресу, однако судебное извещение было возвращено с пометкой "истек срок хранения" (л.д. <...>). Факт неполучения извещения, своевременно направленного по месту жительства ответчика заказной корреспонденцией, не свидетельствует о ненадлежащем уведомлении его судом.
Ссылка ответчика Бадма-Гаряева Э.А. на то, что решение суда вынесено в отношении строения, расположенного по адресу: <...>, является необоснованной и не подтверждается материалами дела.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования Анджураева А.Т. о признании незаконным договора аренды земельного участка для строительства магазина.
Согласно договору аренды от 8 сентября 2015 г. N <...>, заключенному между Администрацией г. Элисты и Абасовым Р.Н.-о., арендатор на основании постановления Администрации г. Элисты от 8 сентября 2015 г. N <...> сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., предназначенный для строительства магазина, расположенный по адресу: <...>. Договор заключен на срок до 07.09.2018 г.
Истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении его прав оспариваемым договором аренды земельного участка.
Факт расположения на земельном участке самовольной постройки само по себе не является основанием для признания недействительным договора аренды.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия,
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 сентября 2017 г. отменить.
Исковые требования Анджураева А<...> Т<...> удовлетворить частично.
Признать незаконными регистрацию права собственности Абасова Рафига Новруз-оглы на объект незавершенного строительства - магазин, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2016 г., запись регистрации <...>; договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 17 октября 2016 г., заключенный между Абасовым Р<...> Н<...> и Балтыковым В<...> К<...>; договор купли-продажи на незавершенный объект строительства - магазин от 29 октября 2016 г., заключенный между Балтыковым В<...> К<...> и Бадма-Гаряевым Э<...> А<...>. Аннулировать регистрацию права собственности Бадма-Гаряева Эрдни Андреевича на незавершенный объект строительства - магазин, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 ноября 2016 г., запись регистрации <...>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ответчиков Абасова Р<...> Н<...>, Балтыкова В<...> К<...>, Бадма-Гаряева Э<...> А<...> в пользу Анджураева А<...> Т<...> расходы по оплате государственной пошлины по 100 руб. с каждого.
Председательствующий А.А. Пюрвеева
Судьи О.В. Цакирова
Н.А. Басангов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
