Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 февраля 2022 года Дело N 33-1057/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Родовниченко С.Г.,

судей Готовцевой О.В., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Морозовой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи

Родовниченко С.Г.

гражданское дело Россошанского районного суда <адрес>

N по иску общества с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом, по иску Яковенко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" о расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью

СПК "Вершина"

на решение Россошанского районного суда Воронежской области от

29 ноября 2021 г.

(судья районного суда Фомкина С.С.),

установила:

ООО СПК "Вершина" обратилось в суд с иском к Яковенко Е.В., и уточнив исковые требования, просило обязать Яковенко Е.В. устранить препятствия в пользовании объектами недвижимости: здание-зернохранилище, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1074,9 кв.м, инвентаризационный номер N, лит А,Г1,Г2 адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или) условный N;сооружение, назначение: нежилое, общая площадь 7678 кв.м, инвентаризационный номер N, лит.1, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или условный) N; здание - зернохранилище, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 3012 кв.м, инвентаризационный номер N, Б, адрес объекта: <адрес>. Кадастровый (или) условный N;сооружение, крытый ток (склад), назначение: нежилое, 1 -этажный, общая площадь 1631,8 кв.м, инвентаризационный номер N, лит. ГЗ, адрес объекта: <адрес>,

<адрес>. Кадастровый (или) условный N;здание - ЗАВ 40, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 151,6 кв.м, инвентаризационный номер N, лит.Д, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или) условный N; здание - весовая, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 89,6 кв.м, инвентарный номер N, лит. В,В1, адрес объекта: <адрес>,

<адрес>. Кадастровый (или) условный N;земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (ток), общая площадь 15550 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый (или) условный N,путем снятия любой охраны с арендуемых объектов и удаления в этой связи всех лиц, осуществляющих охрану;

- а также путем исключения каких-либо препятствий со стороны ответчика Яковенко Е.В. для свободного прохода (проезда) работников, транспортных средств и иной техники ООО СПК "Вершина" на земельный участок, расположенный по адресу (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или) условный N, площадью 15550 кв.м, через въездные ворота в ограждении земельного участка;

- а также путем исключения каких-либо препятствий со стороны ответчика Яковенко Е.В. для свободного доступа работников, транспортных средств и иной техники истца в арендуемые здания, строения, сооружения, расположенные на спорном земельном участке.

В случае неисполнения решения суда ответчиком Яковенко Е.В. в добровольном порядке в течение десяти дней с момента его вступления в законную силу предоставить ООО СПК "Вершина" право демонтировать замки и/или иные запорные устройства на въездных воротах в ограждении земельного участка, а также на воротах и/или дверях в поименованных зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на спорном земельном участке (т. 2 л.д. 154 - 155).

Определением Россошанского районного суда <адрес> от

ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу N по иску ООО СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом и об истребовании имущества из чужого незаконного владения в части требований ООО СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения прекращено ввиду отказа от иска в этой части (т.2 л.д.139, 140 - 142).

Яковенко Е.В. обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью СПК "Вершина", просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 4 - 7).

Определением Россошанского районного суда <адрес> от

ДД.ММ.ГГГГг. гражданское дело N по иску Яковенко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" о расторжении договора аренды, объединено в одно производство с гражданским делом

N по иску общества с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом, для совместного рассмотрения и разрешения (т.3 л.д.24-25).

Решением Россошанского районного суда <адрес> от

ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

"В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом, отказать.

Исковые требования Яковенко Е.В. к обществу с ограниченной ответственностью СПК "Вершина" о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества заключенный

ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью

СПК "Вершина" и Яковенко Е.В." (т.3 л.д.26, 27- 32).

В апелляционной жалобе представитель ООО СПК "Вершина" по доверенности Орлов Е.А. просит решение районного суда отменить, исковые требования ООО СПК "Вершина" к Яковенко Е.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить, в удовлетворении иска Яковенко Е.В. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 5 марта 2020 г. отказать.

С решением суда не согласен, считает его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и противоречащим обстоятельствам дела.

Ссылается на то, что основанием для отказа Общества от исковых требований в части истребования имущества из чужого незаконного владения послужило то, что Яковенко Е.В. добровольно удовлетворил эти требования, однако это не было учтено судом. Акты приема-передачи имущества подтверждают наличие охраны, что не было предусмотрено договором аренды и свидетельствует о наличии препятствий со стороны Яковенко Е.В. в пользовании ООО СПК "Вершина" арендованным имуществом.

Указывает, что принимая решение об удовлетворении исковых требований Яковенко к ООО СПК "Вершина" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 5 марта 2020 г., суд первой инстанции в его обоснование ссылался на существенные нарушения договора аренды арендатором, в виде невыполнения обязательств по внесению арендной платы. Вместе с тем, согласно пп.3 п.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По мнению заявителя, с учетом условий договора аренды недвижимого имущества от 5 марта 2020 г. и положений ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата подлежала внесению в полном размере однократно и не позднее даты окончания срока аренды, а именно не позднее

10 марта 2021 г., в связи с чем отсутствует основание для расторжении договора аренды по причине просрочки арендных платежей.

Полагает необоснованным вывод районного суда о том, что Яковенко Е.В. доказано наличие невыплаты арендной платы, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым просрочка арендных платежей должна иметь место подряд не менее трех раз по истечении установленного договором срока.

Поскольку на дату обращения Яковенко Е.В. с иском о расторжении договора аренды, арендатором не допущено трехкратной просрочки внесения арендной платы, считает, что у арендодателя не возникало права инициировать процедуру расторжения договора аренды по основания, предусмотренным п.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не имелось, поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся задолженность по арендной плате была полностью погашена, а нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могли быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки.

Помимо этого, считает, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон (т.3 л.д.73-77, 78, 79-80).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Яковенко Е.В. по доверенности Бекишева Е.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил использование земельного участка без возражений арендодателя, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, следовательно, в силу требований п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца, что и было сделано Яковенко Е.В. ДД.ММ.ГГГГ и

ДД.ММ.ГГГГ

Полагает, что досудебный порядок арендодателем был соблюден, и в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределилиарендодателя отказаться от договора, который реализовал свое законное право одностороннего отказа от договора аренды, считавшегося возобновленным на неопределенный срок. При этом такой отказ не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия на земельном участке имущества арендатора, и в действиях арендодателя отсутствует злоупотребление правом.

Поскольку собственник обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, Яковенко Е.В. была установлена охрана, однако это не препятствовало доступу ООО СПК "Вершина" к имуществу, которое было передано арендатору по актам (т. 3 л.д. 105- 108, 109- 112, 113).

ООО СПК "Вершина" поданы возражения на возражения представителя

Яковенко Е.В. по доверенности Бекишевой Е.А. на апелляционную жалобу, в которых представитель ООО СПК "Вершина" по доверенности Орлов Е.А. указывает, что в материалах дела отсутствует уведомление арендодателя, адресованное арендатору, в котором сообщалось бы об отказе от спорного договора аренды и необходимости освобождения арендованного тока в трехмесячный срок с момента получения уведомления в установленном законом порядке, в связи с чем Яковенко Е.В. не реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества в порядке, предусмотренном ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагает, что односторонний отказ от исполнения договора аренды и изъятие предмета аренды у арендатора недопустимы, поскольку являются несоразмерной мерой и могут нарушить баланс имущественных интересов сторон. Кроме того, подобными действиями (односторонний отказ от договора и предъявление иска о расторжении договора) Яковенко Е.В. пытается избежать гражданско-правовой ответственности за создание препятствий ООО СПК "Вершина" в пользовании током (т. 3 л.д. 117 - 119, 121 - 122; т. 2 л.д.115).

В судебном заседании представители ООО СПК "Вершина" по доверенностям Орлов Е.А. и Карусова Н.Ю. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивали по изложенным в ней основаниям.

Представитель Яковенко Е.В. по доверенности Бекишева Е.А. в судебном заседании в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать, поддержав поданные на нее возражения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. С учетом мнения представителей сторон и согласно требованиям статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, возражений на возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Следовательно, в данном случае судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Яковенко Е.В. является собственником спорных строений и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>,

<адрес> (т. 2 л.д. 214- 247).

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ООО СПК "Вершина" зарегистрировано в ЕГРЮЛ (т. 4 л.д. 20).

5 марта 2020 г. между Яковенко Е.В. и ООО СПК "Вершина" заключен договор аренды недвижимого имущества сроком до 10 марта 2021 г. (т. 1 л.д. 13).

По условиям договора аренды ( п.1.1) арендодатель передал арендатору в аренду, а арендатор принял имущество: здание - зернохранилище, общей площадью 1074,9 кв.м; сооружение, общая площадь 7678 кв.м,;- зернохранилище, площадью 3012 кв.м; сооружение, крытый ток (склад), общей площадью

1631,8 кв.м; здание ЗАВ 40, общей площадью 151,6 кв.м; здание -весовая, общей площадью 89,6 кв.м; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (ток), общая площадь 15550 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> (п. 1.1).

Согласно п.3.1, п.5.3 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 5000 руб. за весь срок аренды, срок аренды недвижимого имущества установлен с момента подписания настоящего договора и до 10 марта 2021 г.

Согласно п.4.2 настоящий договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, если будут иметь место нарушения его условий (т.1 л.д.13-14).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорный договор аренды от 5 марта 2020 г. не прошел государственную регистрацию, при этом арендодатель передал имущество в пользование, а истец принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами.

Нахождения недвижимого имущества в фактическом пользовании

ООО СПК "Вершина" стороны не оспаривали.

Как следует из материалов дела, 10 августа 2021 г. и 3 сентября 2021г.

Яковенко Е.В. в адрес ООО СПК "Вершина" направлены требования о расторжении договора аренды и выплате арендной платы, в которых Яковенко Е.В. просил забрать своими силами, за свой счет и в установленном законодательством порядке имущество, зерновые и с/х технику, (если они принадлежат ООО СПК "Вершина"), которые занимают территорию принадлежащего ему тока в <адрес>; погасить задолженность по договору аренды вышеуказанного имущества тока за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5000 рублей; оплатить за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночную стоимость использования недвижимого имущества и территории тока в размере 500 000 рублей, и получены арендатором соответственно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, указав, что настоящим арендодатель уведомляет арендатора о расторжении договора(т.4 л.д.13- 14, 15 -17, 18-19).

Факт получения указанных уведомлений представителями

ООО СПК "Вершина" не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СПК "Вершина" перечислил Яковенко Е.В. арендную плату в размере 5000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривается.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 260, 304, 305, 309, 310, 432, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу о том, что ООО СПК "Вершина" допущено существенное нарушение условий договора - невнесение арендной платы., при этом исходил из того, что факт оплаты задолженности по арендной плате после получения досудебной претензии, направления иска в суд, и рассмотрении его в суде не является основанием для сохранения дальнейших договорных отношений по аренде спорного имущества между истцом и ответчиком, поскольку в противном случае арендатор сохраняет за собой право систематически нарушать условия договора в части внесения арендной платы и оплачивать задолженность только после получения соответствующих претензий.