Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-10555/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.,

судей Говоруна А.В., Корниенко Г.Ф.,

при секретаре Атикян Э.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-726/2019 по иску Кухлик Е.Ю. к Мулоев Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, признании договора купли-продажи исполненным и прекращении ипотеки, взыскании судебных расходов, по встречному иску Мулоев Н.З. к Кухлик Е.Ю. о взыскании задолженности по оплате договора купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе Мулоев Н.З. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Говоруна А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кухлик Е.Ю. обратилась в суд с иском к Мулоев Н.З. о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств продавца по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ссылаясь на то, что истцом были выявлены существенные недостатки приобретенного ею дома, в том числе, промерзали стены дома, протекала крыша дома, появилась плесень на внутренней стене, также проявились скрытые строительные дефекты, допущенные при строительстве дома, о которых истец не могла знать в момент заключения договора, поскольку они выявились в процессе эксплуатации строительных конструкций, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.

Данные недостатки не оговаривались в договоре, визуально на момент заключения сделки не могли быть обнаружены, однако имеют существенный характер, так как без проведения капитального ремонта на их устранение невозможно дальнейшее проживание в жилом доме. Приобретенный истцом дом ввиду дефектов его качества, допущенных при строительстве (то есть возникших до передачи дома покупателю), не соответствует требованиям о качестве товара, определяемым в соответствии с п.1 договора и ст.469 ГК РФ. Стоимость устранения выявленных скрытых дефектов дома составила 396 380 руб. Истец, в связи с выявленными недостатками, обращалась к ответчику с просьбой об их устранении или возмещении расходов на устранение соответствующих дефектов, однако требования не были удовлетворены.

Ссылаясь на изложенное, уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, Кухлик Е.Ю. просила уменьшить цену по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017, заключенного между истцом и ответчиком, на сумму 352 327 руб., признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017 исполненным истцом и прекратить ипотеку в силу закона от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскать с ответчика в пользу истца убытки по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 165 361 руб., а также взыскать в ее пользу понесенные по делу судебные расходы.

Мулоев Н.З. обратился в суд со встречным иском к Кухлик Е.Ю. о взыскании суммы неоплаченного долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.07.2017 размере 352 327 руб. и процентов за невозврат денежных средств и уклонения от уплаты в размере 57 451,02 руб., а всего на общую сумму 409 778,02 руб.

В обоснование исковых требований указал, что 23.05.2017 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 285 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилого дома, общей площадью 73,8 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По указанному договору стороны согласовали цену продаваемого недвижимого имущества равную 2 000 000 руб., а также срок подписания основного договора - не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Пунктом 5 предварительного договора были установлены права и обязанности сторон. Мулоев Н.З. (продавец по договору) обязался окончить строительные работы, а именно: представить заключение на ввод в эксплуатацию газа, сделать стяжку, штукатурку, шпаклевку, теплый пол и другие внутренние работы, провести коммуникации (свет, газ), поставить забор по периметру без забора и калитки, обсыпать двор песком. Кухлик Е.Ю. (покупатель по договору) обязалась ко дню подписания основного договора предоставить денежные средства.

Однако до срока совершения сделки купли-продажи истец отказалась от дальнейшего выполнения строительных работ, в связи с чем были произведены расчеты за недоделки, и в договоре купли-продажи от 01.07.2017 указана стоимость 1 935 000 руб. с согласованным графиком расчета: 1 435 000 руб. - в день подписания основного договора купли-продажи, 200 000 руб. - в срок не позднее 20.07.2019, 300 000 руб. - в срок не позднее 01.09.2017.

Таким образом, ответчик согласился на заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом в целях обеспечения исполнения договора имущество находилось в залоге у продавца.

Однако с момента регистрации права собственности истец по первоначальному иску уклонялась от исполнения своих обязательств, денежные средства переданы не в срок и не в полном объеме, ввиду чего по состоянию на 28.08.2019 истец должен ответчику за проданный товар (дом) 352 327 руб.

Также, Мулоев Н.З. заявил о взыскании с Кухлик Е.Ю. процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ ввиду неправомерного удержания полагающихся ему денежных средств. Согласно расчету проценты за неправомерное удержание денежных средств составили 57 451,02 руб. Общая задолженность истца составляет 409 778,02 руб. Несмотря на направленное истцу претензионное письмо от 05.02.2018, денежные средства до настоящего времени ответчику не выплачены.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года исковые требования Кухлик Е.Ю. к Мулоев Н.З. удовлетворены.

Суд уменьшил цену договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на сумму 352 327 руб.

Признал договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исполненным Кухлик Е.Ю. в полном объеме.

Прекратил ипотеку в силу закона земельного участка площадью 285 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и жилого дома общей площадью 73,8 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установленную ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в пользу Мулоев Н.З.

Взыскал с Мулоев Н.З. в пользу Кухлик Е.Ю. убытки в размере 165 361 руб. Взыскал с Мулоев Н.З. в пользу Кухлик Е.Ю. судебные расходы: по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.; по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Встречный иск Мулоев Н.З. к Кухлик Е.Ю. оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Мулоев Н.З. ставит вопрос об отмене указанного решения суда и просит принять новое решение по делу, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Апеллянт выражает несогласие с выводами экспертного заключения, в том числе и по скрытым дефектам. Считает, что недостатки, указанные в экспертном заключении, не являются скрытыми. Указывает, что истцу при выборе покупки объекта недвижимости был предоставлен на обозрение жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который она решилаприобрести. Истец и ответчик по обоюдному согласию решилизаключить предварительный договор на покупку жилого дома. Истец была поставлена в известность, что указанный объект продается без ремонта, без чистовой отделки, в связи с чем, стоимость жилого дома составляла 2 000 000 руб. В действиях истца имелись признаки недобросовестности. Судом не учтено, что истец на протяжении двух лет не обращался к продавцу по вопросу устранения недостатков. Апеллянт также не согласен с решением суда по вопросу уменьшения выкупной цены жилого дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.10.2020,решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года в части удовлетворения исковых требований Кухлик Е.Ю. к Мулоев Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе отменено. В отмененной части принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований Кухлик Е.Ю. к Мулоев Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15апреля 2021 года вышеуказанное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Кухлик Е.Ю. и Мулоев Н.З. не явились, о времени и месте судебного заседания извещалисьзаблаговременно и надлежащим образом: Мулоев Н.З. по адресу, указанному в апелляционной жалобе, Кухлик Е.Ю., по адресу, указанному в исковом заявлении, в соответствии с положениямист. 113 ГПК РФ,сведений о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.Мулоев Н.З. своего представителя, который также был извещен о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается материалами дела, в судебное заседание не направил.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Принимая во внимание п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 5 от 10.10.2003"О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации", п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первойГражданского кодекса Российской Федерации", положения ст. ст. 113, 167, 327 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия признаетстороны надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, в том числе путем публикации сведений о движении дела на официальном сайте Ростовского областного суда,и полагает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителяКухлик Е.Ю.,проверив законность оспариваемого судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 1 июля 2017 года между Мулоев Н.З. (продавец) и Кухлик Е.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее - договор), по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 285 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для дачного хозяйства, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и жилой дом, общей площадью 73,8 кв.м, этажность: 1 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности Кухлик Е.Ю. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 5 июля 2017 года.

Согласно подписанному сторонами и представленному для регистрации договору продажная цена недвижимого имущества составила 1935000 руб. Договором определен порядок оплаты: 1435000 руб. в день подписания основного договора купли-продажи, 200000 руб. в срок не позднее 20 июля 2019 года, 300000 руб. - в срок не позднее 1 сентября 2017 года.

Денежная сумма в размере 1435000 руб. оплачена покупателем в день подписания договора 1 июля 2017 года, что подтверждается распиской, являющейся неотъемлемой частью договора. Сумма в размере 147673 руб. оплачена покупателем продавцу 20 июля 2017 года. Мулоев Н.З. выдана расписка от 1 июля 2017 года, в которой он обязался подготовить необходимые документы и подключить к системе газоснабжения жилой дом в срок не позднее 1 сентября 2017 года, после чего должен быть произведен окончательный расчет на сумму 352327 руб.

Из пункта 3.1 договора следует, что до подписания договора стороны произвели передачу и принятие дома и земельного участка в собственность, без предъявления друг другу каких-либо дополнительных условий и требований, без подписания отдельного документа о передаче недвижимости и считают свои обязательства по передаче и принятию дома и земельного участка исполненными с момента подписания настоящего договора. Покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет и согласен принять имущество в собственность, до подписания договора неоговоренных недостатков стороны не обнаружили. Также стороны оговорили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для расторжения договора.

Обращаясь в суд с иском об уменьшении цены по договору купли-продажи недвижимости, Кухлик Е.Ю. указала, что после приобретения домаобнаружены существенные недостатки: промерзание стен дома, протекание крыши дома, разрушение сливной (выгребной) ямы, разрушение и искривление столбов кирпичного забора и другие нарушения, о которых покупатели дома не были поставлены в известность.

В свою очередь Мулоев Н.З. обратился в суд со встречным иском к Кухлик Е.Ю. о взыскании суммы неоплаченного долга по договору размере 352327 руб. и процентов за невозврат денежных средств и уклонения от I уплаты в размере 57451 руб. 02 коп.В целях установления фактических обстоятельств дела, касающихся соответствия проданного жилого дома, а также сливной ямы и забора требованиям действующих строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, определения скрытых дефектов, имевшихся на момент заключения договора, и стоимости их устранения, а также, пригоден ли дом для проживания, по ходатайству истца судом первой инстанции по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза.

28 августа 2019 года по ходатайству Мулоев Н.З. судом первой инстанции назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза.

В результате проведения обеих экспертиз эксперты пришли к выводам, сформулированным в заключениях от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о несоответствии выполненных строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома, забора и сливной ямы, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ДНТ "Луч", АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям действующих градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил".Экспертами было установлено несоблюдение толщины швов кирпичной кладки здания, отсутствие отмостки вокруг здания, отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие защитного покрытия карнизов и подоконников, неправильный монтаж кровли и, как следствие, протекание кровли, отсутствие фундамента забора и его гидроизоляции, нарушение технологии кирпичной кладки забора, искривление вертикальной оси кирпичного столба забора, несоответствие сливной ямы по расположению к жилому дому, отсутствие гидроизоляции сливной ямы, отсутствие смотрового люка и фановой трубы сливной ямы. По мнению экспертов, выявленные недостатки проданной недвижимости являются устранимыми и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению - для постоянного проживания, при условии устранения выявленных недостатков.

Согласно заключению экспертов от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных, дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 517688 руб.

Согласно заключению экспертов от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 473663,62 руб.

Разница стоимости восстановительного ремонта обусловлена различным методом восстановления кладки жилого дома, а именно: устранение недостатков кладки жилого дома во второй экспертизе предложено решить путем оштукатуривания жилого дома по сетке без устройства каркаса и последующей наружной облицовки фасадными керамическими цветными плитками "под кирпич" (раздел 1, пункты 14-16 локальной сметы), в то время как в первой экспертизе предлагается решение проблемы путем разборки кирпичных стен и последующей повторной кладки (раздел 1, пункты 1-14 локальной сметы).

Оценивая экспертные заключения, суд первой инстанции посчитал, что экспертизой 10 октября 2019 года N 656 не учтено, что оштукатуривание дома приведет к изменению его первоначального облика, фактическому удешевлению рыночной стоимости в качестве объекта недвижимого имущества, а также возрастанию эксплуатационных расходов по содержанию жилого дома и проведению текущего ремонта, ввиду чего более обоснованным является заключение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о повторном выполнении кладочных работ с сохранением единого облика жилого дома, существовавшего на момент его приобретения.

Кроме того, на разрешение повторной экспертизы был поставлен вопрос об определении причины возникновения плесени (грибка) в жилом доме. Согласно выводам экспертов причиной образования плесени (грибка) на внутренней стене жилого дома является незагерметизированное отверстие в помещении ванной комнаты, в которой раструб канализационной трубы находится ниже уровня пола, в результате чего там скапливается избыточная влага, создающая среду для развития грибка.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что в любом случае ответственность за данное нарушение несет Мулоев Н.З. как продавец жилого дома, поскольку существенным условием договора является его предмет - жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороной ответчика не представлено.

По мнению суда, поскольку заключением экспертов установлено, что характер выявленных недостатков, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, то имущество передано истцу с этими существующими недостатками; имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого дома, о которых истец не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком по первоначальному иску не представлены доказательства того, что истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого помещения. В связи с этим суд пришел квыводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом по первоначальному иску требований.

Оснований для удовлетворения встречных исковых заявлений суд не усмотрел.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют представленным по делу доказательствам, установленным судом фактическим обстоятельствам дела и действующим нормам материального и процессуального права.

Приведенные апеллянтом доводы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств, а также повторяют изложенную его позицию во встречном исковом заявлении, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязанпередать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 2 той же статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.