Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-10552/2021

г. Екатеринбург

13.07.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Зайцевой В.А.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Узяркиной А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску администрации городского округа Верхняя Пышма к Черемных Дмитрию Сергеевичу, Черемных Оксане Александровне об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд

по апелляционным жалобам истца, третьего лица ПАО Сбербанк на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 31.03.2021.

Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения лиц, участвующих в деле и их представителей, судебная коллегия

установила:

администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась в суд, указав, что ответчики являются собственниками (по 1/2 доли в праве) земельного участка с кадастровым номером и объекта недвижимости, расположенного на нем с кадастровым номером , расположенных по адресу: <адрес>. Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 N 803 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества", принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта "Дорожно-транспортная инфраструктура <адрес> и <адрес> (от <адрес> до <адрес>). В список изымаемых земельных участков включен земельный участок, принадлежащий ответчикам. Вышеуказанное постановление было опубликовано в установленном порядке. Кроме того, копия постановления была направлена в адрес ответчиков. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов, а также размер убытков ответчиков в результате изъятия для муниципальных нужд составляет 4355 483 рублей. В адрес ответчиков был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. До настоящего времени подписанное ответчиками соглашение об изъятии в адрес администрации не поступило. Согласия о цене между истцом и ответчиками не достигнуто. Срок, предусмотренный пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

Ответчики не возражали против удовлетворения требований, но просили суд установить выкупную цену в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Третье лицо ПАО Сбербанк указал, что поскольку спорный объект недвижимости находится в залоге у банка, банк вправе претендовать на преимущественное удовлетворение своих требований из суммы причитающегося возмещения. В связи с чем, просит в случае удовлетворения требований, обязать администрацию ГО Верхняя Пышма перечислить сумму возмещения в размере задолженности по кредитному договору от 27.05.2014 на дату перечисления денежных средств за изымаемое помещение в пользу ПАО Сбербанк на ссудный счет , указав это в резолютивной части решения суда.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 31.03.2021 исковые требования удовлетворены частично. Прекращено право собственности Черемных Дмитрия Сергеевича, Черемных Оксаны Александровны на земельный участок с кадастровым номером и объект недвижимости: здание с кадастровым номером , расположенные по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной цены изымаемых объектов недвижимости в размере 6249900 рублей, стоимостью убытков, связанных с изъятием в размере 332 700 рублей. Признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на земельный участок с кадастровым номером и объект недвижимости: здание с кадастровым номером , расположенные по адресу: <адрес>. Определен порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчикам в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты. В счет оплаты услуг эксперта Петренко К.В. произведена выплата ООО "Областной центр оценки" () со счета депозита Управления Судебного департамента в Свердловской области 12 000 рублей, перечисленных администрацией городского округа Верхняя Пышма. Указано, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с таким решением, истец и третье лицо ПАО Сбербанк принесли на него апелляционные жалобы.

Администрация ГО Верхняя Пышма в апелляционной жалобе ссылается на то, что решение суда подлежит отмене в части установления выкупной цены объектов недвижимости. Полагает, что экспертами выбраны наиболее дорогостоящие аналоги объектов; применен затратный подход, чем увеличена стоимость объектов; произведена оценка насаждений, что не входит в компетенцию эксперта; завышены услуги риэлтора. Просит суд апелляционной инстанции назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Черкасову Д.С.

Третье лицо ПАО Сбербанк просит решение суда отменить, вынести новое решение об обязанности администрации ГО Верхняя Пышма перечислить сумму возмещения в размере задолженности по кредитному договору от 27.05.2014 на дату перечисления денежных средств за изымаемое помещение в пользу ПАО Сбербанк в лице Уральского банка на ссудный счет , указав на это в резолютивной части решения суда.

Ответчики представили возражения на апелляционную жалобу истца.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу третьего лица.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель истца Лис А.В. доводы жалобы поддержала, возражала также против удовлетворения жалобы третьего лица.

Ответчики и их представитель Карпов А.И. не возражали против перечисления денежных средств на счет, открытый в ПАО Сбербанк и указанный в пункте 1.7 кредитного договора.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк Колчанова М.В. доводы своей жалобы поддержала, просила обязать истца перечислить денежные средства на ссудный счет банка.

Третье лицо муниципальное бюджетное учреждение "Управление капитального строительства и стратегического развития городского округа Верхняя Пышма" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о времени и месте судебного заседания извещалось своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела своевременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и их представителей, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает его подлежащим изменению.

Установлено судом, подтверждено материалами дела, что Черемных О.А. и Черемных Д.С. являются собственниками (по 1/2 доли каждый) земельного участка площадью 332 кв.м., с кадастровым номером (КН) и здания: жилого дома, площадью 84,3 кв.м., с КН , расположенных по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма от 07.10.2020 N 803 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества", принято решение об изъятии для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения: линейного объекта "Дорожно-транспортная инфраструктура <адрес> и <адрес> (от <адрес> до <адрес>)", принадлежащих Черемных О.А. и Д.С. земельного участка с КН и расположенного на нем жилого дома с КН .

В адрес ответчиков направлено уведомление N 01-01-24/10605 от 08.12.2020 об изъятии указанных объектов недвижимости, к которому был приложен проект соглашения об изъятии имущества, отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого имущества определена в размере 4355483 рублей. Указанное уведомление получено ответчиками 096.12.2020.

09.12.2020 от ответчиков в адрес администрации поступило уведомление об отказе от подписания соглашения об изъятии по вышеуказанной цене.

До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для муниципальных нужд между сторонами не подписано. Спор возник в связи с правильностью определения выкупной цены.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, для определения стоимости изымаемого объекта недвижимости, а также определения размера убытков, в том числе, упущенной выгоды, была проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Областной Центр Оценки" - Петренко К.В.

Согласно заключению эксперта Петренко К.В. рыночная стоимость спорных земельного участка, здания (жилого дома) и иных строений и насаждений, расположенных на земельном участке составила 6249 900 рублей, убытков, в том числе упущенной выгоды - 332 700 рублей.

Согласно пунктам 1, 3, 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Согласно пунктам 6, 7, 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд

Суд первой инстанции, разрешая спор, правильно руководствовался положениями главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также верно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований с учетом заключения эксперта Петренко К.В.

Доводы истца о недостоверности отчета, отклоняются судебной коллегией. В качестве аналогов взяты объекты, находящиеся в г. Верхняя Пышма и корректировка по месту положения не требовалась, о чем указано в отчете. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены необходимые корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Верхняя Пышма на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Обосновано применение затратного подхода, в частности указано на то, что имеются все предпосылки для применения метода определения затрат на замещение в рамках затратного подхода к оценке объекта недвижимости. Оценка насаждений проведена обоснованно для ответа на вопрос об убытках, поскольку установлено, что на изымаемом земельном участке находятся многолетние насаждения, стоимость которых также входит в убытки, причиняемые собственникам изымаемых объектов.

В этой связи судебная коллегия не находит правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной судебной строительно-технической экспертизы, поскольку сомнений в правильности или обоснованности представленного заключения не имеется.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения жалобы истца не имеется.

Доводы жалобы третьего ПАО Сбербанк лица заслуживают внимание и подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

Отказывая ПАО Сбербанк о необходимости возложения обязанности на администрацию ГО Верхняя Пышма перечислить сумму возмещения в пользу ПАО Сбербанк России на ссудный счет, суд первой инстанции исходил из того, что указанные третьим лицом нормы права не свидетельствуют о том, что залогодержатель вправе получить удовлетворение не от должника, а непосредственно от лица, в пользу которого произведено изъятие заложенного имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда касающимися толкования закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

В силу положений абзацев 3, 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, законодатель прямо указал на право залогодателя требовать причитающиеся ему денежных средств непосредственно от обязанного лица, в данном случае от администрации ГО Верхняя Пышма.

Из объяснений сторон, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что ответчики не возражают на непосредственное перечисление денежных средств третьему лицу, однако просили указать в качестве счета для перечисления денежных средств - счет кредитования, с которого осуществляется списание денежных средств по кредитному договору. В настоящее время задолженности по оплате ежемесячных платежей у них не имеется, оставшаяся сумма долга составляет 1306307, 31 коп.

В соответствии с представленным в материалы дела кредитным договором от 27.05.2014, на сумму кредита 2100000 руб., ПАО Сбербанк открыл счет кредитования, на который зачисляется кредит - (пункт 1.7 договора). Ответчик просили указать номер этого счета в резолютивной части решения в случае удовлетворения жалобы третьего лица, поскольку именно с этого счета осуществляется погашение кредита.

Судебная коллегия полагает возможным указать номер счета кредитования, а не ссудный счет, поскольку это отвечает интересам всех лиц, участвующих в деле, не нарушает ничьих прав.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части указания номера счета, открытого в ПАО Сбербанк, на который подлежат перечислению денежные средства.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы - отказать.

Решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 31.03.2021 изменить.

Дополнить абзац второй резолютивной части решения указанием на то, что выкупная цена перечисляется администрацией городского округа Верхняя Пышма на счет кредитования: , открытый в ПАО Сбербанк в соответствии с кредитным договором от 27.05.2014 .

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы истца, третьего лица ПАО Сбербанк - без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А.Зайцева

М.О.Торжевская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка